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皆様

ご無沙汰しております。
一年半ぶりの投稿になりました。
にしむらです。

気まぐれですが、これからまたマイペースで
不動産や京都のネタでブログ更新していきます。
よろしくお願いします!

世界の不動産の話題です。

世界の主要都市のマンションの価格・賃料・キャップレート
のデータを調べた調査データH25年版を日本不動産鑑定協会のPDFを、
偶然ネットで見つけましたので、日本円に換算し、考察してみました。

そうすると一般集合住宅地(都市のやや郊外)では
こんな統計になります。

データは左から順に
・平均住戸面積(㎡)
・価格(万円)
・賃料(万円/年)
・キャップレート(%)です。

東京       70  2950 179    5.3
ニューヨーク  120 14790 472   3.5
ロンドン     90  9420 403    4.3
パリ       95 12549 325    2.8
上海       170  5309  206   3.5
香港       120 18328 451   3.2
台北       133  6403 133    1.5
シンガポール  120 25620 660     2.2
シドニー     65  3634  158    4.0

恐ろしいくらい世界の主要都市のマンションの
価格は高いですね。一般住宅地でこの価格ですか・・

大都市への富裕層の一極集中の流れは
止まる事の無い経済現象で、
不動産価格が高止まりしているようです。

賃料とのバランスで見ても、アジアの富裕層が
日本の不動産を羨む理由がよく判ります。
東京は練馬のデータなので、京都の街中の集合住宅と
ほぼ等価と見てもらえたらよいかと思います。

※ちなみに上記不動産鑑定の調査地は

東京:練馬区豊玉北2丁目
ニューヨーク:Chelsea of Manhattan, NY
ロンドン:Battersea
パリ:15th district Rue Lecourbe
上海:浦西其他地区
香港:North Point & Cause Way Bay
台北:内湖区、松山区
シンガポール:River Valley
シドニー:Ryde
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2012.09.18 今後
皆さま

ご無沙汰しております。
にしむらです。

楽しみにして頂いた方には投稿がなく、申し訳ありません。
2級建築士の製図試験が漸く終わり、バタバタが少しだけ落ち着きました。
結果は?どうやろって感じなんですが。笑

今後この場で連載を行なうかどうかは決めていなのですが
Facebookページで不動産の情報などコラムを更新しております。

もしご興味があれば
西村 直己(株式会社 八清)を検索してみてください。

よろしくです!
皆様

ご無沙汰しております。
にしむらです。

長い間、更新をお休みさせていただいております。

実務の忙しさや、試験に向けての勉強、育メン(笑)としての時間も加わり
情けないことですが、なかなかブログ執筆や個人研究にお時間が取れなく
なってきておりました。

あれも、これもと、こなそうとしておりますが、
中途半端で中々良い結果を出せずにいる自分に納得ができません。

更新をお待ち頂いておりましたお客様様には、大変申し訳ないのですが、
これから当分の間ブログはお休みを頂きまして、英気を養い、
もっともっと見識や技能を高めていこうと思っております。

そして色々な意味で余裕ができ、キャリアとしても
1つの節目を迎えたときに、再びブログやFacebook等で発信を
始めようかと思いますので、そのときはよろしくお願いします。

引き続き、㈱八清をご愛顧頂ければ幸いです。
みなさま!
ご無沙汰しております。

にしむらです。

あろうことか3ヶ月もブログがお休みになっておりました。

建築士の資格の学校の指導員からは毎週15時間勉強!なんて言われ
宿題に終われる毎日です。子供も半年を過ぎてお座りと動きが
出きてきたので帰宅したらしたで目が離せません(泣)
とまぁこんな状況です。


町家保存を題材にしたかったのですが、いくら町家残しましょう。と訴えても
売主さんに響かねば意味が無いとかな思い
今回は敢えてオーナー目線での原稿にしたいと思って書きます。

京町家保存をいくら訴えても、古家のオーナーに届きにくいのは
自分の家が町家だなんて思ってないと言う事があるのでしょう。
皆さん口を揃えて仰るのが「柱も梁も細いし、ただのボロ家だよ」と・・・

そうじゃありません!京町家は戦前の商工業者の職住兼用の庶民の家です。
定義はいろいろありますが、㈱八清では
市内旧市街地で戦前の伝統工法の家であれば広義に京町家と呼んでいます。
だからボロ家でも京町家なんですよ。笑

相続等で古家の売却の話になったときに
解体して更地にして売る話になるケースが多いです。

京都市内の旧市街地で売却をされる場合、戦前の築年数不祥の家は
ほぼかなりの確率で京町家ですから、よほどの事が無い限り
古家付きのままご売却されたほうが高く売れるケースが数多くあります。
理由についてを説明します。

更地にする場合、隣接地所有者が購入し駐車場にしたいというようなケース以外では
その後の新築が前提になってきます。
中古の加工を行って再販売する会社と
解体し、新築を行う建売会社を比較してみましょう。

古家付きでの売却が有利な場合

①更地=新築は何かと経費がかかる。

中古の改修(リフォーム・リノベーション)と新築にかかる経費を比べた場合
新築の原価には以下の経費が必ずかかります。

A 解体費・隣接地の養生費
B 道路工事費、側溝工事費
C 地盤改良(場合によりますが)
D 水道の口径変更
E 土工事、舗装費
F ブロック塀など外回りの外構工事費
G 建築確認
H 住宅性能保証、その他保証関係の申請費
I 切り売りの場合は境界線における筆界確定と分筆

新築分譲はダイナミックではありますが、たくさんの手続きと経費が必要です。
リフォーム・リノベーションの場合でも上記の費用を
かける場合はありますが必須ではありません。

②京町家や古家には味わいと希少価値がある。
 そして改修(リノベーション)により付加価値がつきやすい。
 

京町家は他には無い味わいや文化的価値があり改修(リフォーム・リノベーション)により
 付加価値が付きやすく、全国、いや世界の顧客が買主になる可能性があります。
 
 老朽化の進んだボロ家でも、構造補強や現代的な生活のできる空間とし
 外観を町家らしく元に戻すことで、魅力的な物件となります。
 改修後のリノベーション物件は面積あたりの単価では建売住宅と比べても
 遜色の無い値段で取引されています。
 
 そして京町家の存在は文化都市である京都にとってシナジー効果が高く
 住宅に質や味わいを求める人が今後増える傾向にあることも
 京町家購入希望者が増える追い風になると思います。
 
③小中規模の中古住宅や京町家は敷地の容積利用効率が良い。

 中古住宅や町家では容積率規程の前の既存不適格物件で
 容積の利用効率が高く(建ぺい率や容積率を超過していることもあります)
 合理的な土地利用の形となっています。
 
 京町家はどちらかというと小さな物件が多いですが、
 12坪~25坪くらいの敷地に20坪~30坪ほどの建物が乗っており
 非常にコンパクトにおさまっています。
 商家や武家屋敷みたいな大型建築では贅沢な土地の利用の形もありますが・・・稀です。
 建替えすると、小さな家しか建たない条件の敷地はなおさら解体しないほうがいいです。 

 といわけで結果的に    
 ・新築と比べるとコストが抑えられる。
 ・核家族化が進み子供が少ないという現代の世帯構成に合う。
 ・都心部では車が乗らない世帯が増えている。
 ・長屋形式も多く間口をめいいっぱい使える。

④細い道路に接する物件は、建売業者さん、新築希望者は購入し辛い。


 この場合、建売業者さんは高い買取値を出しにいくいですね。
 工事がしにくいだけでなく、車が通らないので新築には適さないということも理由にあります。
  
 でも中古改装住宅を購入される方の目線で言えば、
 細い道は車が通らないので子供には安全で良いと言われる方も多いです。
 また京町家の購入される方は車を持たない方も多いです。
 
 中古住宅・町家のリフォーム業者、購入希望者は細い道を大歓迎します。


⑤路地、通路に接する物件の大半は再建築不可物件であり新築ができない。
(市役所での確認が必要です)
 
 この場合は、放置による危険がない限りは解体してはなりません。
 建物が出来ない、物置にしか使えない土地=売りにくい土地になってしまいます。



逆に更地(新築用地)のほうが高く売れる可能性が高いケース
○③の逆で、容積の利用効率が低い場合
があげられます。

すなわち、容積率の高い用地に、小さな建物がポツンとあるケースです。
 また都心の大型町家などがマンションになり易いのも、一般購入者で資力がある方が
少なく中古の改修業者としても普通に住宅に改修したのでは販売がしにくいため
事業計画の策定が難しいことが挙げられます。

逆説的に言うならば京都市や国など行政が能動的に大型の町家を守る仕組みを作ってくれなければ
容積率の高いエリアの広い道路に面する京町家は残りにくいということになります。

逆に小中規模の物件の場合は①~⑤の理由により不動産会社やエンドユーザーに売却される場合は
更地にするよりも古家付き、町家付きの現況のまま売却されるほうが
結果的に高く売却できる可能性があります。
そして京都の景観を守ることが出来、Ecoというのも何よりもよいですね!

古家や町家のご売却の際は、更地にする前に京町家や古家の利活用が得意な㈱八清にも
ご相談されるのをお薦めします!

ちなみに上のように敷地の容積利用効率が悪い中古物件の場合は、
㈱八清が企画する場合、家庭菜園のできる自然派町家リノベーションにしましょう!
なんて提案の1つにしていくのかと思います(笑)

みなさんも町家を残しませんか?
おはようございます。
にしむらです。

私が京都で一度は泊まってみたい宿泊施設(旅館・ホテル)を紹介する
コーナーは第3回、第8位の紹介です。

京都はよいホテルが少ないと言われて久しいですが
個性派デザイナーズホテルを紹介します。

場所は寺町通り丸太町を下がったところ
下御霊神社のお向かい御所南の地にホテルはあります。

外観

お名前はザ・スクリーン。
角ばった幾何学的な造りの建物がいかにも
デザイナーズホテルを匂わせます。

しかし、もともとホテルであったわけではなくオフィスビルをリノベーションされたようです。

このホテルは自称セレクタブルホテルと宣伝されるのも納得。
13室の個室それぞれがすべて別々のデザイナーの手により
独特の感性でアートなリノベーションをされています。

その一端だけですが、ご紹介します。

エントランス
エントランスは人目の届かない地下に降りたところにある。
面白い設計です。


フロント
ロビーホールは画像からは判りませんが
地下に降りた容積で大空間を演出した吹き抜けになったおります。
日吉屋さん特注の和傘照明ですね。

m101[1] Room101(セミスイートルーム)は日本画の重鎮。中村哲叡さんのデザインです。
この部屋は外国人のクリエーターから評価がかなり高いようですね。

s103[1] Room103(スイートルーム)は企画から空間・家具など多領域に活躍されるAkiko Masuda by eager inc.さんのデザインです。

e201[1] Room201(エグゼクティブスイート)は新進気鋭の着物デザイナー、斉藤上太郎氏の西陣織を壁面に用いた個性的な部屋。


そして個室の基本仕様の高さにも驚かされます。


ベッドは関西圏初の7.5インチピロートップのハリウッドツインサイズ(シモンズ社製)を中心に用意。また、各種インテリアは心地よさの中に遊び心のあるものをセレクト。

一保堂のお茶 / 京都 柳苑「楽石」(HOTELオリジナルデザイン)
セパレートタイプ / ジャグジーバス(一部の部屋を除く)
シモンズ社製 7.5inchピロートップ ハリウッドツインサイズベット

KORRES NATURAL PRODUCTS(シャンプー・コンディショナー・シャワージェル・ボディバター・フェイス&ボディーソープ)ヘチマボディスポンジ
シューシャイン / ソーイングセット

42inch液晶テレビ / ネスプレッソ / i-pod dock / デスクライト(BIOLITE EON) / オーディオ&DVDプレイヤー(BOSE) / 電話機(アマダナ) / 体脂肪測定付体重計(オムロン社) / 空気清浄・加湿器(Venta) / 懐中電灯(MAGLITE) / PC充電機能付セーフティボックス(Dometic)/ ズボンプレッサー etc.

さすが!脱帽です。
よい音質で音楽がかけれたりするのも今やホテルの必須ですね。


ホテルの機能としては宿泊だけでなく飲食・宴会・ウェイディング・スパといったところも
きちっと抑えています。

ブロンロネリ
ここは館内にあるフレンチのお店「ブロン・ロネリ」。
お箸で召し上がる京風フレンチ。厳選された食材を大胆にアレンジしたお料理が鮮やかにテーブルを飾ります。


ウェディングは直接ザ・スクリーンさんにご相談することもできますが
ぐるなびさんなんかともタイアップされています。
チャペルやスカイバンケットなんかもあって機能は充実しております。

これだけ研ぎ澄まされた感性でデザインされたホテルは
京都には他にないと思います。
一度泊まりたいもんですね!

「ホテルData」

The Screen (ザ・スクリーン)

京都府京都市中京区寺町丸太町下ル下御霊前町 640-1
Tel:075-252-1113(代) Fax:075-252-1311
http://www.screen-hotel.jp/

宿泊料:約44,000~120,000円(2名あたり料金)

※宿泊料や諸条件の変更がある場合もございますので悪しからずご了承ください。
みなさま

あけましておめでとうございます!
にしむらです。

年々ペースが落ちてますブログ執筆ですが
本年は建築士資格のお勉強や育児でいっそう厳しそうです。。
とほほ。。ぼちぼちやっていきます。

さて、2011年の八清ですが
デザイン力や想像力を強化して
さらに面白い商品をいろいろ作っていきます。

その目玉となりますのが、八清製シェアハウス「京だんらん」です!

京だんらんは見ず知らずの若者:男女数名が
㈱八清によりオシャレにレトロに改修された
家具、備品付きのリノベーション住宅のひとつ屋根の下に
一緒に住まうという企画物件です。

お風呂やキッチンなどの水廻りダイニングルームやラウンジ、
お庭や共用部の家具・家電、生活消耗品は共有しますが、
それとは別にきちんと個室が確保されています。

ラウンジ(リビング)ダイニングに出て来れば、一緒に話したり、食事をしたり
自然な交流ができますし、別に話さなくても読書をしていても構いません。
カフェのように誰か人が入る。
この遠くなく近くなくの距離感もシェアハウスの魅力です。

そして問題となりやすい共同生活ならではのトラブルが心配されますが
人間間の管理:コミュニティ管理を八清で行いますので安心です。
また共用部分の清掃も運営業者の八清にて行います。


さて、八清運営の第一号のシェアハウス「京だんらん東福寺」
JR奈良線と京阪電車が乗り入れる
東福寺駅から徒歩5分のところにあり
通りから路地を内に入ると・・タイムスリップしたかのような
面白い雰囲気の場所に物件があります。

ver3人有s

おっと!
やはり京町家です!


でも今までにない
町家っぽくない
ノスタでシンプルモダンな
かわいいお家なんです!

皆様にちょっとだけ完成前の状況をお見せしますね。

IMG_4635s.jpg
↑中庭の眺められるインナーテラス。いわば幅広の縁側ですわね。
ここにリラックスソファを置こうと企画しています。

IMG_4613s.jpg

↑これは何だと思います?
鏡の設置がまだなんですが
2階のホールに配置する4面洗面化粧なんです。

朝起きたらここでオハヨーさんとなります 笑

IMG_4627s.jpg
↑は1階離れにあります5.4帖の個室です。


IMG_4618s.jpg
↑2F和室です。
勾配天井にロフトもついているんですよ。
梁が見えてていい感じです。

他にもパーティのできそうな中庭やルーフデッキ。
大きなキッチンやお風呂などいろいろ魅力があるのですが
今日はこんなところにしておきましょう。


普通の賃貸住宅と違い、慣れない共同生活ですので
コミュニティの調和を重視します。
そういうわけで入居者さまへの審査もすこーし厳しくなりますが
とにもかくにも審査を通過した6人の入居者の方が
ここでの生活を創ります
いったいどんな事になるのでしょうか!?
ドラマのような毎日が始まります。

募集要項の公開は1月末ごろ。
募集開始(案内受付)は2月中旬ごろを予定しております。

みなさま、京だんらんサイトにて続報をお待ちくださいませ!
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