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おはようございます!
にしむらです。

資産価値の高いマイホームの続きのお話になります。
前回には貸せる価値の大切さを説明してました。

今回はさらに突っ込んだ話です。
ではどういう層に貸せる家が資産価値が高いのでしょうか?

それはズバリ。
①ファミリー層
②高所得層・富裕層です。

なぜならば広い面積の高級な空間が必要になるからです。
つまり家主にとっては付加価値があり広い空間を提供できることで
高い賃料を得る事が可能になります。
また高級なファミリー向け賃貸物件になりえる条件は
非常厳しく、ありとあらゆる条件を満たす必要がございます。
①交通的利便性
②商業的利便性
③生活/自然環境
④教育環境
⑤社会インフラの成熟性

高い値段で貸せる家とはいうものの
大半の要因はエリア(街)できまります。
不動産は街を選択基準として買い、借りる。これが鉄則です。

主にファミリーの賃貸層が賃貸をするパターンは二つあります。

A・不動産売買までのつなぎで賃貸を借りる
ほとんど場合の賃貸はこちらの要因になります。
住み慣れた地縁のあるエリアで結婚して間もない間はとりあえず賃貸をする。
どちらかというと賃貸をすることに消極的で、賃貸には極力お金を掛けない。
また購入まではお金を貯めるために賃貸をするという考えをする層です。
こういう層の賃貸エリアはある意味で庶民的なエリアといえます。


B.積極的に賃貸する。賃貸しか考えていない。

こちらは日ごろ仕事が忙しく高所得層/転勤族のサラリーマンが
時間を買うために職住近接が実現できるエリアで賃貸で探すケースです。
こういった層は交通や商業の利便性だけでなく、子育ての環境にも
意識が高いことから、教育・医療・自然環境も整った完全なエリアを探すという点
高い賃料をいとわない点、将来の不動産購入を前提としていない/もしくは
急がない点で前者とは全く異なります。
こういう賃貸層が好むエリアは高級な場所=資産価値が高いエリアとなります。

というところでファミリータイプ物件の賃料というのは
街のポテンシャリティ=物件の資産価値を示す有効な指標となります。
ここから「本当の地価」を見出すことができます。
ハイソなファミリーに好まれる街には、ただ単に買い物や移動が便利なだけではダメです。
繁華街に近すぎても教育環境としては好まれません。
また自然公園なども必要でしょう。

次回は京都市内のファミリータイプの賃貸分析をして
よい街、資産価値の高いエリアを見出したいと思います。
では!




おはようございます!

にしむらです。
前回の続きです。
資産価値のある家とはどういうものか
実例をもとに説明をしましょう!



関西のサラリーマンBさんの場合
Aさんと同じ年のサラリーマンBさんは結婚後
お金を少し貯めて32歳で家を探しました。
Bさんは奥さんと当初10年は共働きで日々残業の毎日でしたので
土地19坪、建物床面積は22坪と少し小さいのですが
職住近接が実現できる地下鉄から徒歩圏の一戸建てYを4000万円で購入しました。

さて、それから15年。
ローンも順調に返済しておりますが
会社から東京への出向指令がでました。
とりあえず5年間ということでした。
えらいこっちゃ。。
Bさんは考えました。
「売却か・・」
不動産業者の査定額は3480万円立地がよく、都心回帰のトレンドになっているせいか
思っていたよりも高い値がつきました。
「待てよ。。貸せばいくらなんだろう。」
地場の大手賃貸業者に査定を依頼すると
家賃査定額は16万円!
こちらも意外の高値。
Bさんの月々のローンの返済額は
14万円でしたから貸せばおつりが来る状態です。

定期借家契約で転勤期間のぴったしの5年間で
一戸建てYを貸し出し、東京ではアクセスのよい郊外で
ファミリー向け中古貸家を12万円で5年間借りました。

関西に帰ってからはY邸は引き続き賃貸に出しました。
そして溜まったお金で一戸建てYのローンを一括繰上返済。

Bさんは53歳。子供さんは社会人になり独立。
自らは奥様と老後に備えて都心で築浅のマンションZを3500万円を購入。
購入には形式上22年ローンにしましたが
返済にはYの賃料とお給料を充てられるので
わずか10年で返済。仕事は63歳で引退。
現在でも年金補助になるYの賃料が月13万円入ってきており
安定した生活ができてます。



お分かりでしょうか?
住宅には自分の生活の価値観も大切ですが
不動産の評価基準は基本的にはいくらで売れるか、貸せるかという物差ししかありません。
換金性、流通性と収益性という金融商品と同じ観念でシビアに見る感覚が必要です。
実際に高い賃料を維持できる立地は賃料や価格の減価率が低いことが
統計でも立証されております。

不動産には価格を形成する個別要因がたくさんありますが
住宅を買う前に街を買う。これが鉄則です。
少子高齢化で人口減少のトレンドの昨今。
衰退する街で不動産を購入してはいけません。

買ったがその後、買い手がなかなか付かず担保割れ。
買い替えのときも売却物件の残りの債務と新たな家のローンが二重。
こんな悲しく厳しい案件がよくあります。

20年~30年先の街の将来(特性と相場)を見て購入する姿勢が大切です。
次回もそれにちなんだお話で
街の特性と資産価値との相関についてお話します。


◆にしむ不動産情報局では
「京都のよい街、勝ち組の街探し」と「資産価値や相場の評価」がテーマにになってます。
引き続き分析をして発信をしてきます。宜しくお願いいたします!
こんちわ
にしむらです!

今回からは「資産性のある住宅」とは何かを数回に渡り
連載をしていきます。


早速ですが、みなさんには周知の事実かもしれませんが
ごく一般的なお金のお話をしておきます。


Aさんの場合

結婚したサラリーマンAさんは30歳で郊外の新興住宅街にある一戸建てXを
3500万円で買いました
Aさんは出来たお子さんと奥さんのために
毎日を汗をかいてせっせと働いて頑張って30年で無事ローンを払い終えました。

購入当時は6m道路に手入れの行き届いた公園、大型ショッピングセンター。
閑静な住宅街で魅力的に見えた郊外の新興住宅街。。
30年も経つと当時購入者がそのままお年寄りになり、
若者が入ってこない。魅力的な店舗が出来ない。
町にあまり活力がありません。

子供さんもみな独立して、大きな家が不要になったので
奥さんと相談の結果、年老いた親の面倒も見やすいし
Xを売却して便利な都会のマンションYに行こうと思いました。

そこで不動産業者に査定してもらうと一戸建てXは
なんと1300万円・・・
自己資金は退職金も入って2000万円ほどあるが
老後の資金も欲しいし。。困った。

こんな話がよくあります。。


分析

Aさんは3500万円のお家を購入するときに
3000万円の住宅ローンを30年でおよそ平均3%程度の金利でくんだ場合
さて35年間にいくらのお支払いをしているでしょうか?

実はおよそ融資金額に対しては1.5倍程度の支払い=4500万円ほどの
しております。
ですから住宅購入費としては諸経費も含めて5200万円
ほどの支払いをしているわけです。
恐ろしい話です。
事実Aさんは5200万円かけて購入した家を1300万円でしか
売却できないのです。
単純に3900万円の資産を失っている事になります。
またこれ以外にランニングコスト(固定資産税・都市計画税や住宅のメンテナンス代)
もかかってます。

であれば各ライフステージにおいて適度な立地の賃貸住宅に住んで
2LDKで9万円の賃貸を15年 4LDKで12万円の賃貸を15年住んだほうが
出費は少なかったわけです。

人みなそれぞれ価値観も多様かと思いますが
有事のときにお金に困ることがあると大変です。

結婚があれば出産・離婚そして病気・事故・親の介護・死別
いろんなことがあり、安定した状態、同じに場所に住んでいられるかどうかなんて
誰にも判りません。
そうならないためには資産性のある住宅を手に入れる必要があります。
では資産価値のある家とは何でしょうか?
次回に続きます!!

ども!にしむらです。

連載中の京都市の不動産の法則のお話です!
京都の都市形成と地域別不動産コンサルティングの基本になると思います。
ご参考にしてください。

京都の不動産の法則2
昔から歴史的に「よい」とされていた町は現代未来も「よい」街になる

江戸時代幕末から公家・武家の館や官僚の屋敷だったエリアは
転用が進む現在は先進的で進んだ街、高級感がある街が形成されます。
逆に昔に職人・町人が多かったブルーカラーの街は
現代も下町情緒に溢れ、不動産そのものの区画が細かく地権者が多いため
マンションや商業施設も建て難く、大きく街が変わる事がありません。

お屋敷町であれ下町であれ街としての歴史があるということは
昔から社会的・経済的インフラが整っている条件のいい街です。
1200年の歴史を持つ京都の場合特に重要です。

以下は
幕末から現代へ用地の利用用途がどのように変わったかという転用の例です。
赤は商業系施設 橙は宿泊系施設 紫は学術・文化系施設 緑は公共施設 青は教育施設茶色:企業・オフィス系  水色:医療系 黒:住居系 灰色:寺社 としました。
オリーブ:工場系

左京区
尾張徳川屋敷・土佐山内屋敷・会津松平屋敷 ⇒ 京都大学
加賀前田屋敷⇒京都市美術館・府立図書館・国立近代美術館・みやこめっせ
上岡崎の町地⇒平安神宮
彦根井伊屋敷 ⇒ 左京税務署武道センター
土佐山内屋敷 ⇒ 第4錦林小学校
九条殿下屋敷 ⇒ 京都少年鑑別所・教育相談センター
阿波蜂須賀屋敷⇒水道局疎水事務所
二条河東操練場⇒京都大学医学部
善正寺 ⇒ 白川総合養護学校
下鴨神社跡⇒下鴨茶寮・下鴨中学校・京都家庭裁判所
流本社 ⇒ 京都府立植物園
南禅寺跡⇒東山学園野村美術館国際交流会館

北区
因幡池田屋敷⇒ イズミヤ・京都銀行・北野白梅町
雲林院⇒ 学際付属病院
大徳寺⇒ 紫野高校
寿命院跡 ⇒北野中学校



上京区
相国寺跡⇒ 烏丸中学校京都市産業技術研究所・繊維技術センター
薩摩島津屋敷・冷泉家・山科家・徳大寺家・竹内家・藤谷家⇒ 同志社大学
伏見宮・二条家・元御付武家 ⇒ 同志社女子大学
京都守護職邸 ⇒ 京都府庁・府警察本部通信部・上京消防署第二赤十字病院
日光宮里坊 ⇒ 府立医科大学付属病院・府立医科大学
山階宮 ⇒ 京都地方法務局・財務局
水戸徳川屋敷 ⇒ 京都ガーデンパレス
醍醐家 ⇒ 平安会館
村雲御所 ⇒ 西陣織会館
新発田溝口屋敷 ⇒ 川島織物・ピルサンレジデンス錦綾堀川東
裏辻家 ⇒ 京都保護観察所
万里小路家 ⇒ 上京区役所
近衛殿桜御所 ⇒ 同志社大学新町校舎
戸田屋敷 ⇒ 鴨沂高校
淀因幡屋敷 ⇒ ハローワーク
所司代下屋敷 ⇒ NHK・二条児童公園・児童福祉センター
郡山米沢屋敷 ⇒ 二条城北小学校
米蔵(幕府関係所轄) ⇒ 二条中学校

中京区
本能寺※⇒ 京都市役所
越前松平屋敷・古河土井屋敷⇒ 京都国際ホテル・京都全日空ホテル
長州毛利屋敷⇒ 京都ホテルオークラ
対馬宗屋敷⇒ 京都ロイヤルホテル
角倉屋敷⇒ ホテルフジタ京都・ 日本銀行京都支店
中村相馬屋敷 ⇒ 京都地方裁判所
御門番頭・御門番頭組屋敷⇒ 朱雀高校
上田松平屋敷⇒京都市中央図書館・京都生涯学習センター・京都市休日急患診療所
松山屋敷 ⇒ 高倉小学校・ ウィングス京都
小倉小笠原屋敷 ⇒ 御所南小学校
川越松井屋敷 ⇒ 中京税務署
曇華院宮跡⇒ 中京郵便局京都府京都文化博物館
六角堂跡⇒ 京都銀行三条支店
九条家 ⇒ コナミスポーツクラブ
鷹司家 ⇒ ダイヤモンド京都ソサエティ
有栖川宮 ⇒ 銅駝美術工芸高校
金座跡 ⇒  NTT新風館
銀座跡 ⇒ 京都国際マンガミュージアム
薩摩島津屋敷⇒ 大丸百貨店
高槻永井屋敷⇒ 洛中小学校
津藤堂屋敷(東)⇒ 堀川高校
津藤堂屋敷(西)⇒ アークホテル


下京区
阿波蜂須賀屋敷 ⇒ 京都産業会館
福知山朽木屋敷 ⇒ COCON烏丸四条烏丸ビル・滋賀銀行
安芸浅野屋敷 ⇒ 四条烏丸FTスクエア(みずほ銀行)
犬山成瀬屋敷 ⇒ 三井ガーデンホテル
棚倉阿部屋敷 ⇒ 三井住友海上京都ビル
本國寺 ⇒ 東急ホテル下京変電所・堀川警察署
園部小出屋敷 ⇒ 醒泉小学校
清寿庵 ⇒ 洛央小学校
水口加藤屋敷 ⇒ サンクタス四条烏丸スティーロレジデンス
大雲院 ⇒ 高島屋
東本願寺跡 ⇒ 下京総合福祉センター
肥後細川屋敷 ⇒ 松原中学校大黒屋
新撰組駐屯所 ⇒ リーガロイヤルホテル京都
正行寺 ⇒ 第2京都タワーホテル
白蓮寺 ⇒ 京都センチュリーホテル

東山区

西願寺・三緑寺・養福寺 ⇒ KYOUEN
祇園社跡 ⇒ 和順会館平安養育院・山鉾館・長楽館・常盤殿中村楼・鳥居本
知恩院跡 ⇒ 華頂女子短大女子中学校・高校・浄土宗宗務町
建仁寺跡 ⇒ 祇園女子技芸学校・祇園甲部歌舞練場弥栄会館
膳所本多屋敷 ⇒ 祇園会館
方広寺跡 ⇒ 京都国立博物館ホテル東山閣
養源院跡 ⇒ ハイアットリージェンシー京都
妙法院跡 ⇒ 京都女子中学校・高校
西大路市橋屋敷 ⇒ 清水小学校
松代真田屋敷 ⇒ 洛東中学校
泉涌寺跡 ⇒ 月輪中学校

南区
東寺跡 ⇒ COOP智種院洛南中学・高校東寺洛南会館
長建寺跡 ⇒ 九条中学校
成興寺・長福寺跡 ⇒ 九条烏丸北側

伏見区
尾張徳川屋敷 ⇒ 伏見板橋小学校
薩摩島津屋敷 ⇒ 松山酒造
紀伊徳川屋敷 ⇒ 月桂冠酒造
桃山天満宮跡 ⇒ 桃山高校
伏見奉行所  ⇒ 桃陵中学校
真福寺跡 ⇒ 伏見区役所
観音寺跡 ⇒ 近鉄桃山御陵前駅
西楽寺跡 ⇒ 宝酒造
寺院密集地 ⇒ 大手筋商店街



以上から歴史上ホワイトカラーの邸宅や屋敷だった重要な立地が
現代においても京都の経済上重要な立地になっていることが
判ります。

現在の京都市において
官庁や公的機関上京区・中京区の東部
商業・経済の中心や老舗は 中京区・下京区の東部と伏見城下
観光・文化・娯楽施設は左京区南部・東山区

に集約されていることが容易に見て取れます。
雰囲気も高貴で住宅地としても資産価値の高い立地になります。
東京都特別区で資産価値の高い中心部の5区は
港区・渋谷区・千代田区・中央区・新宿区だとよく言われますが
京都市で不動産の資産形成において中心になるのは
上京区・中京区・下京区・左京区(南部)・東山区(北部)の5区
と言えるでしょう。


この事を踏まえて次回は京都市の交通機関の発達について
の市街地形成と地価の法則を説明します。(続)
さて、前回の建物の評価のお話の最後で出てまいりました
建物内に駐車場がある場合の評価法についてお話します。

建物の例を参照しながら説明しますね。
住宅が密集する都市部では掘り込み型の駐車場が1Fにある
ことは非常に多いですよね。

madori[1].jpg


上記の間取りで床面積を1F 24㎡+駐車場16㎡
           2F 33㎡
と仮定するとこの時の建物評価はどうなるのでしょうか??

A 1F:40㎡+2F:33㎡と評価し建物再建築価格を掛ける ×

B 1F:24㎡+2F:33㎡と評価し
  駐車場部分は駐車場相場の評価をし建物評価に加算する   ◎

不動産の査定評価では正解は後者になります。

駐車場部分の評価は
月極駐車場賃貸相場×建物の耐用年数×12ヶ月×調整率
とします。
調整率は一台以上とめるスペース(例えばプラスバイク2台OKなど)
があるときの倍率で(0.7~1.5)くらいを採用します。
ただし宅地に車を何台も駐車できるスペースがある場合は
評価は考慮にいれないほうが望ましいです。


では今回の例の場合、建物に駐車場がある場合、無い場合では
どちらが評価が高くなるのでしょうか??


それは立地と地価が大きく関係すると考えられます。

①新築で駐車場部分(16㎡)が部屋だったとすると
その部分の評価は4.8坪×55万円(再建築価格)=264万円
築10年そこそこ程度の場合は140万円


②駐車場だった場合で駐車月賃相場が2万円だとすると
2×12ヶ月×22年(木造耐用年数)=528万円
駐車代相場が1万円でも264万円
3万円する場所だと792万円

地価と駐車場代は当然ながら大きな相関があります。
ということで都心になるほど駐車場がある家の経済的価値の
高さが如実に判りますね。
ということで都心であれば駐車場のある家は無い家に比べて
200万円~400万円ぐらい高く売れることになります。
ここに住宅のリノベーションのヒントがありそうです。