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おはようございます。
にしむらは昨日から漸くお盆休みに突入です。

恒例の京都の街の資産価値分析のレポートは第9回目になりました。
今回は下京区の東南部 京都駅北・本願寺周辺です。

エリアは堀川通より東、河原町通より西(七条以南は高倉通より西)、
五条通りより南、京都駅(線路)より北で定義しました。
元学区でいいますと 醒泉、尚徳、稚松、植柳、皆山、安寧学区の
あたりになります。

このエリアのうち五条通-七条通間は歴史的に1000年以上の間
きちんと京都の賑やかな市街地を形成してきた場所です。 

ただし平安後期以降を四条烏丸のあたりに成立した
「下京」は商業の街で庶民の町人や商工業者に支えてられた下町でした。

身分を問わず住みたがるのは昔から四条より北でしたから
当時にしても五条以南というのは基本的に下町だったのでしょう。
ですが六条-七条あたりにできた東市、西市という市場は
当時の十数万といわれた様々な身分、職業の京都の人々の生活を支える
経済基盤だったに違いありません。

そしてこのエリアで目立つ存在は鎌倉時代に成立した本願寺であります。
江戸時代になる直前に本願寺は堀川六条の西本願寺(真宗本願寺派本山)と
烏丸六条の東本願寺(真宗大谷派本山)に別れました。
両者とも本山ですので年間の参拝客も多いのですが
その周囲は門前町として栄え、老舗の仏具屋、仏壇屋、数珠屋、法衣店などで
今も賑わいがあります。

また元皆山学区には宿場が多いのが特徴。
昔から参拝客のための詰所という宿場があったのですが
これが現在の旅館の原型になっているようです。

住宅としてはマンションが極めて少なく、京町家のような古い和風家屋が多いです。
改装され利用されるケースも多く、町家の取り壊しが多い昨今、
格子のある伝統的な家屋と景観デザインを意識された新築住宅は
このエリアの美しく京都らしい和風景観を醸成しております。

本願寺s

さて、西洞院川より東の七条通-塩小路通間通は幕末には
荒野か田園地帯だったようですが時は明治10年。
この地に京都駅という全国に誇る観光都市に一大ターミナルが出来ました。

繁華街だった四条河原町の近くに京都駅がなぜ出来なかったのかという議論は
①伝統的な家屋と文化財や寺社など様々な難しい問題があり、市民感情の反発を避けたかった。
②七条-八条の辺は寂れていたので用地買収が容易だった。
このあたりが大きな理由でしょう。

その後京都駅北部には様々な施設が建設されます。
下京区役所と消防局と警察署などの行政機能と
西には郵便局と竹田病院。そしてたくさんのホテル。
大手の法人の本社ビル、京都支店のオフィスビル、
業務商業としての機能もあります。

そして平成になり京都駅にさらなる飛躍の転機が訪れます。
平成9年の平安遷都1200年の記念事業の一つで京都駅ビルの建替えることになったのです。

京都駅ビル(JR西日本)の設計は、日本の鉄道駅舎としては
異例の国際指名コンペ方式で行われ、新駅ビル設計者には
原広司、安藤忠雄、池原義郎、黒川紀章、ジェームス・スターリング、
バーナード・チュミ、ペーター・ブスマンの7名の名だたるの建築家が指名されました。
設計審査の結果、先ず原広司案、安藤案、スターリング案の3案に絞り込まれ、
更なる協議を経て、原広司案が最終案として採用されました。

ガラス張りのモダンな巨大建築物でホテルグランビアと百貨店の伊勢丹との
複合型施設として新京都駅が開業しました。
外観デザインが京都らしくないという異論もありますが、
私は先進的でモダンなデザインや吹き抜けや空中回廊、屋上ある楽しい空間が大好きです。
京都では数少ないムードのある場所ですよね。
それに大階段や室町広場でコンサートやいろんなイベントがあるのも嬉しい。
今では自慢できる京都の顔だとも思っています。

駅中心に人が集まり商業的な利用価値が高まる昨今。
この下京区の最南部の地価は日増しに高まるばかりです。
大型量販電気店ビックカメラ、ヨドバシカメラの台頭、駅ナカ施設の設置。

北に大きな東西の本願寺があるのが足かせになり、
商業地域としての用地が少ないのが大変残念なのですが、
今後のますますの発展が期待できる地域です。

京都駅北s

住宅の地価はやはり烏丸通が中心軸です。
五条通から南に行くに従い、七条通りまで地価は徐々に下がりますが
ある程度南へ来ると逆に京都駅までの距離が近くなるという商業的利用価値が
高くなるため地価が上ります。

住宅も同様で京都駅に近い場所は高い賃料です。

そして東西に関してはこのエリアでは烏丸から東に行き過ぎると
地価がぐっと落ちるので高掴みしないよう注意が必要です。

余談ですが。五条より南部の河原町通以東は五条楽園(七条新地)という遊郭街でした。
昭和33年の赤線廃止で現在は寂れ、一部で御茶屋さんが残る程度ですが
高瀬川周辺にはやくざさんがおられたり、歴史的にも特殊な場所であることの影響があります。
タイムスリップしたかのような歴史情緒は残っているのですけどね。。

また七条通以南、高倉通りより東の崇仁学区は歴史的には旧市街地から外れたエリアで
かなり寂れた下町ですが、京都市により整備されているので売物件は
ほとんど出てこないでしょう。

マンションでは交通的・商業的な利便性から売買も賃貸も大きな需要があります。
分譲マンションはJRでの通勤で京阪神に通う中流以上のDINKSやカップル向けが中心です。
購入層の中には新幹線で関東、関西間を行き来するパワーエリートもいるかもしれません。

このような京都駅北の売買マーケットは床面積が増えても分譲単価は変わらない
都心型の分布をしております。
但し、四条周辺の下京区と違うのは単身者や夫婦向けでも平均分譲面積が広いこと。
富裕層は広々としたマンションを好むことが要因です。

駅周辺では利用価値が年々高くなっていることから
当時は安かった分譲マンションの価値が高まっております。
賃料と比べても割安な水準ではないでしょうか?
築10年程度70㎡のマンションで年間賃料との還元利回りは6.5%と
烏丸沿線でもかなり高い水準です。
将来の供給圧力もなく、地価が値下りしにくいエリアですのでにしむらとしては
資産運用のための収益物件の購入をお勧めしたいエリアです。




A8E  京都駅北・東本願寺周辺 エリアデータ
小学校区 植柳小学校、六条院小学校、醒泉小学校  
中学校区 下京中学校
標準土地相場(FLR)     110~150万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  12万円~18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      172万円/坪
築 6年~10年     138万円/坪
築 11年~20年    115万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円~6000万円
ボリュームゾーン 1800万円~4500万円
還元利回り 6.54%
分譲マンションの数 約13棟
顧客ターゲット  DINKS シングル ビジネスエリート層  
平成20年7月現在 
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