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どもども!
にしむらです。

恒例になりました、にしむ不動産情報局の
京都の街の資産価値分析のコーナー
これまで烏丸地下鉄沿線が続いておりました。
第8回は趣きを変えまして東山区北部
知恩院周辺の街の資産価値の分析をしていきたいと思います。

今回のこのエリア東山区の東北部にあたり
北は三条通 西は東大路通 南は八坂神社、円山公園で
定義させていただきました。

元学区でいいますと粟田小学校区になります。

粟田口の歴史的背景から入りましょう。

京都に遷都される以前の太古の時代
このエリアには土着の豪族で粟田氏が勢力を振るっておりました。
粟田氏の勢力範囲は粟田郷と称され、現在の粟田口を中心にして、古代は賀茂川の東から東山山系の西麓辺り一帯であったことが、古事記や日本書紀に垣間見ることが出来ます。

粟田の名は現在の東山区東北部の土地に名を残すのみで終わってしまうのですが
平安時代にになると粟田山のなだらかな山麓、そしてそこからの風景や清流の白川があるこの地は平安京の郊外として、別荘や山荘に適した所として栄え、右大臣藤原良相の粟田院、関白藤原道兼(道長の兄)の粟田殿、などが建ち並び この頃、平安京で最も栄えた所となりました。

鎌倉時代に入ると粟田郷は荘園地化されていきます。 そして、南北朝時代から室町時代にかけて、粟田郷の荘園は青蓮院領となっていきます。青蓮院は代々皇族が住職を勤めた
格式の高いお寺で粟田御所とも呼ばれております。

中世になりますと応仁の乱、信長入京等戦が多くなり粟田郷も京の出入口として、
大きな影響を受けました。更に応仁の乱が粟田郷を直撃し、粟田口一帯に人家は消え、寂れ果てた荒無の地となってしまいました
江戸時代の初期、寛永以後から家が建ちだし、庄や村を形成していきます。
現在の粟田口エリア以西は町地として賑わいがでてきます。

粟田口の南部になる知恩院は浄土宗の開祖の法然上人の住房であったこの地に
建立されたものです。現存の三門、本堂(御影堂)をはじめとする壮大な伽藍が建設されるのは江戸時代に入ってからで徳川の三代をかけて築きあげられたものです。

粟田口の蹴上では明治に入ると文明開化で日本発の近代化プロジェクトが動き出します。
・琵琶湖疎水事業の一環として建設された日本発の蹴上インクライン
・日本発の事業用の蹴上水力発電所
・日本発の鉄筋コンクリート
・日本発のチンチン電車

疎水とその周辺は景観も美しく、今日では京都の歴史と一体となった
歴史文化遺産として市民や訪れる観光客に潤いをもたらしています。


白川・粟田口s

では不動産評価に移りましょう。
京都市内でも景観が美しく、古くからの歴史があり、
街も適度な新陳代謝と賑わいがあります。
そして交通の利便性にも富むという稀有のエリアです。
売買で物件が売り出されることも少ないので、地価も非常に高いです。

この地の良いところは観光客は多いのですが
東大路通以西のような祇園の繁華街の猥雑さがなく
静かであるところでしょう。

ただし観光地という色が強いため
地域の生活観にはやや欠けるところがあり
生活雑貨や日常の食料品店は少ない気がします。

古川町商店街や東大路通り沿いには昔からのお店や
オシャレな軽食のできるお店もできておりますので散策には事欠きません。
蹴上の都ホテルは明治時代に客室数日本一を誇った有名ホテルで
現在はウェスティン都ホテル京都となりましたが、ウェディングを中心とした
様々な催しが日々行れております。

この地域では小学校のさらなる統合が進むと予想されており
子育てのファミリーはあまり多くはないでしょう。
ですが、この京都らしい雰囲気を求めて富裕層や他府県のお金持ちが流れてきます。
東山区のマンションの売買の上位は粟田口三条坊町にある
マンションの3つが占めており1億円超えのマンションも動きがあります。
高級感では東山の1,2を争う地域で、地下鉄「東山駅」か近いという利便性も伴うので
流通性は高い地域だと考えます。
ただし、マンションは間取りの大きな分譲タイプと賃貸に近いシングルタイプで
分譲相場がまったく異なります。専有面積が大きいほど坪単価が高くなります。

土地の相場は西部の疎水近くが最も高く、東の蹴上駅方面へ行けば傾斜もあり
それに伴い地価が低くなります。
また山の近くの市街化調整区域は建築に制限があるので要注意です。

収益性については事例不足でなんとも言えませんが
期間限定で京都らしい風情のある場所に住みたい方は潜在的におられます。
通常の賃貸より貸家による短期のウィークリーやマンスリーのゲストハウスなどが
ニーズと合うのかもしれません。



D1  知恩院(白川・粟田口)周辺 エリア データ
小学校区 白川小学校  
中学校区 弥栄中学校
標準土地相場(FLR)  90~140万円/坪
ファミリータイプ物件
(70㎡/築10年程度)の賃料
 10万円~15万円/坪 (事例不足にて未知数)
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~10年     173万円/坪
築 11年~20年    158万円/坪
築 21年~30年    100万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円~10000万円
利回り 4,46%
分譲マンションの数 約12棟
顧客ターゲット 超富裕層 多府県のリッチ層、セカンドハウス層
平成20年7月現在 




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