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ども おはようございます。
にしむらです。

京都のあなたの町の資産価値を計るこのコーナー
連載7回目になりました。

今回は私の会社ハチセのホームタウンになります
田の字地区の南東ブロック(下京区)になります。

このエリアは西が烏丸通り、東が鴨川、北が四条通、南が五条通で
定義をしております。
ちなみに元学区では豊園、有隣、開智、永松学区になり
現在では統廃合により洛央小学校になっております。

そしてこのエリアは東は京極通り(寺町通)までは平安時代から
ずっと碁盤の目があったエリアでした。ただし応仁の乱になり
戦乱の世になりますと高倉通りより東は荒野になっていたといいます。
信長-秀吉と政権交代が続いた後、京都大改造が行われ
現在の短冊形の市街地ができたようです。

江戸時代以降は商工業がいっそう栄えております。
老舗も御池-四条間と比べれば少ないですが
それでも数多く残っております。


吉田宗兵衛商店(茶道具商) 加茂定仏壇店(仏具)
川上漆器(漆器) 井助商店(漆器)
京都島津(京人形) 中野伊助(数珠、数珠袋) 亀井数珠店(数珠屋)
国友鉄砲火薬店  ゑびや(そば) 石田旭山印刷(大日本スクリーン㈱の前身)
みすや忠兵衛(みすや針) 


などです。

そして現代は烏丸-河原町を中心に大商業圏が形成され、阪急や地下鉄が通りました。
近年は人の都心回帰の動きが強いです。
交通面、商業面において利便性が高く、オフィスに近い場所で
しかも手ごろな値段のマンションが多い、従って単身者、夫婦が住むのに都合がよい
そんな地域になってきております。
また統合された洛央小学校にも人気があり、ファミリー向け住居の
需要も根強いものがあります。

マンションの分譲相場は烏丸より西部と比べれば高い水準で、
特に築10年くらいのマンションになってくるとその差が大きくなります。
土地の相場では北が高く、南が低い。烏丸より河原町がやや相場が
高いという水準かと思います。 ただし、総額でいえば4000万円までの
物件の動きが強く、御池界隈のように5000万円以上の高額帯が
よく売れるという感じではありません。

一戸建ての家を欲しい方は五条通り寄りであれば、
なんとか5000万円でそこそこの間取りの家が購入できるかなと言う
地域です。

ただ近年の人気は河原町よりも烏丸だということは付け加えておきます。
若者の街である河原町よりも大人の遊べる街=烏丸というところの差かと思います。

烏丸、四条の幹線道路ではオフィスビルの建替えが着々と進んでおります。
そしてオシャレな店舗(飲食)の波は徐々に四条通りから南へと進み、
綾小路通り、仏光寺通りあたりまで着ており、お昼間や夜はサラリーマンで賑わいを
見せる変化が出てきております。
木屋町通りは四条より北部に見られる風俗性はなく
高級なお料理屋さんが並びます。
明治創業の高級料理旅館を「鮒鶴」を再生した複合型施設
River Oriental は耐震面の不安で訴訟問題になったのが最終的に決着し
FUNATSURU KYOTO Kamogawa Resort として蘇ったようです。
川床のある伝統的な造りの結婚式会場として人気を呼びそうです。

街の大きな変化といえば寺町通りもそうです。
以前の電気屋街は京都駅前に集中するビックカメラやこれから建つ
ヨドバシカメラなどの大手量販店にお株を奪われ徐々に姿を消していっております。
そして賃貸・分譲マンションやダイニングのお店や美容室等、衣食住に関わる店舗へと変化があります。

街は時代の変化や経済的な合理性のもと、姿をどんどん変えていきます。
四条通近くに著しく増えたコインパーキング。。
果たしてエネルギーが高騰する今後は需要があるのでしょうか?
疑問です。

わたしは昔の京都の面影も残しながら、変わって欲しいなと願います。
今後が楽しみです。

田の字南東s




A8E  田の字(南東)エリア データ
小学校区 洛央小学校  
中学校区 下京中学校
標準土地相場(FLR)      140~240万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  15万円~18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      177万円/坪
築 6年~10年     160万円/坪
築 11年~20年    127万円/坪
築 21年~30年    104万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円~4000万円
ボリュームゾーン 1500万円~3500万円
利回り 6.23%
分譲マンションの数 約35棟
顧客ターゲット カップル シングル ファミリー 
平成20年6月現在 
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