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こんばんわ

連載中の資産価値分析のコーナーに再び戻ります。
今回でもう6回目です。
田の字地区の南西ブロック(下京区)のお話です。

このエリアは堀川通、烏丸通、四条通、五条通で囲まれる四角形部分で
定義をしております。 ちなみに元学区でいいますと
成徳、格致、修得、醒泉、尚徳のあたりになります。
現在は統合により洛央と醒泉小学校に集約されております。

古えのお話は、近隣のエリアとそう変わりません。
平安時代以降ずっと市街地であり続けた由緒ある場所です。

江戸時代以降はこのエリアにはとにかく神社を多いこと
それが特徴でした。堀川と西洞院川と2つの川が通るこのエリアは
神聖で落ち着いたエリアだったに違いがありません。
今でも管大臣神社と五条天神社と大原神社などが現存しております。

そして現在になり、室町を中心に御商売の事務所や商店になり
老舗を中心とした業務商業地域を形成しておりました。
幹線道路には大手金融機関やオフィスビルが並んでおります。
そして近代、烏丸通りの賑わいとともに飲食、物販等の一般商業の店舗
も烏丸より西へ西へと拡がりを見せております。
目玉は丸紅ビルのコンバージョンで生まれた
複合型商業施設のCOCON KARASUMAです。

また、四条烏丸のすぐ近くに大きな空き地が2つほどありまして
ここにも大規模なマンションかオフィスビルか何かが建設されるのでしょう。
烏丸、四条側はビルだらけなのに対し、西南の内陸部は
意外にも静かな住居地域で町家もそこそこ残っております。
西洞院通より西の松原通りは松原商店街で下町情緒があふれて明るく楽しい街です。
綾小路釜座の杉本家の町家は有形文化財に指定されており
本当にいい町家だそうです。

住宅用の土地の相場の傾向は判りやすく四条-烏丸に近いほど高く
五条-堀川に近づくほど安くなります。
このエリアであれば、まだ宅地分譲されやすい地域ですので
敷地20坪で4000万台の一戸建ての家を建てるのは可能です。

分譲マンションの傾向としては、
①四条通より北側と比べると分譲単価(相場)が安い。
②カップルやシングル向けの小型の間取りの物件が多い
のが特徴です。
四条より北の物件と比べれば3LDK以上のマンション物件の数がかなり減ります。
このため烏丸御池界隈のように総額の張る大きな間取りのマンションは売りにくいように思います。

とはいえ、このエリアもまだまだ店舗の波が西へ拡大し
大きな商業施設建設の可能性があり、目が離せないエリアだといえます。

田の字南西s




A8W 田の字(南西)エリア データ
小学校区 醒泉小学校、洛央小学校  
中学校区 下京中学校
標準土地相場(FLR)      120~220万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  12万円~17万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      174万円/坪
築 6年~10年     135万円/坪
築 11年~20年    115万円/坪
築 21年~30年    96万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000~3700万円
ボリュームゾーン 1800万円~2800万円
利回り 6.59%
分譲マンションの数 約27棟
顧客ターゲット カップル シングル  
平成20年6月現在 









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