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前回のお話の続きです。

収益不動産における利回り(還元利回り)とは
実は収益還元法における賃料の減価率に
等しいことを述べました。

すなわち資産価値の高い物件とは
①標準的な賃料が高い
②賃料水準が値下りしない
さらに付け加えるなら
③地域の賃貸市場において借り手がつきやすい間取りと賃料
であることが重要です。

①、②に関して考察してみましょう。

ではなぜ人は賃貸をするのでしょか?
・売買による束縛から開放され自由を得たいから 
・利便と自分に適した環境を得たいから      
・期間的な問題があり特に買う必要はないから  
・買う事に時間的・コスト的なロスを感じるから  
です。

多くの人の生活は職・住・商・遊から構成されています。
その4要素が満たせる住居を望んでいるのです。

・職は職場(学校)への交通利便性、近さ
・住は住居の快適性と周辺の雰囲気と環境
・商は買い物の利便性
・遊は趣味の実現性。

上から順番に重要度が高いと考えられます。
エコ社会・エネルギーの高騰する社会になり
住居は鉄道駅からの近さが重要になりました。
また駅の近くに商業施設が出来るのも必然の流れでした。

従って標準賃料に影響を及ぼすファクターとしては次の要素が重要です。
また賃料の値上がり値下りは、街の将来像(趨勢)を予想することが重要です。

A交通移動上の重要な駅の近くである
B業務地域圏であること、もしくは近いこと
C商業地域圏であること、もしくはショッピングモール等に近いこと
D景観のよい観光地域であること
E公園や史跡・観光名所が近くにある
F大学が近い
G大病院が近い
H人気小学校区である
I 将来に大きく発展する可能性がある(そして容易に退廃しない)

というところが重要です。
交通

私の収益資産価値のイメージでは
総合力は四条烏丸界隈
観光力は祇園・東山界隈
将来性は京都駅界隈
環境と美観は京都の北部
大学力は地下鉄沿線の北部(今出川~松ヶ崎)
都心からやや外れた場所での利便性では
二条駅、西院が優れていると考えております。

どこに資産を持つかはどんな客層をターゲットとするかによって
決まります。
京都の地域はどこも個性と魅力に溢れています。

そして気になる京都市の還元利回りですが
築10年程度で都心(中京区)のファミリータイプの中古マンション・戸建てで
面積70㎡前後であれば
独自の統計によりますと5.5%程度で推移しております。

すなわち家賃が
月10万円なら 2200万円
月15万円なら 3300万円 程度の評価額になります。

ちなみに還元利回りは
物件が小粒になるほど上ります。 
立地が不便になるほど上ります。
築年数が経過すればするほど上ります。
利回りが上るということを言い換えれば、
物件としての評価が安くなるということです。
これを理解した上で物件の利回りを比較するのが重要です。


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