上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

前回のお話では不動産投資や住宅の資産価値を試算する際に
単純な表面利回りだけに注目するのは早計だという話をしてました。

例えば東京において
5000万円で利回り5%の港区(赤坂)のマンションと
4000万円で利回り6%の足立区(北千住)のマンションでは
あなたはどちらが資産価値があると考えますか?

京都でいうなら
中京区(御所南)のマンションと
伏見区(向島)のマンションと
言い換えてもよいです。

東京の話は私なら
利回り1%の差なら迷わず港区のマンション、
京都なら御所南のマンションを選ぶ。
というのが不動産投資のセンスというやつです。

なぜならば後者のほうが将来の地価の
値下りリスクが高いからです。
逆に港区は東京でも六本木ヒルズに代表される業務商業地域
と高級住宅地が一体となったエリアで、ごく一部の限られた富裕層しか
住めない、値崩れがおきない街と言われております。

マンションのグレード差はさて置き、立地のポテンシャルの差は
利回り1%どころではないでしょう。
数字に踊らされてはいけません。

さて、不動産価格の評価の仕方に着目して利回りの
根本の意味を紐解きましょう
今度は収益還元法を考えます。

年間賃料Aがn年間に生み出す総和が不動産価値Pという考え方で

P=A1/(1+r)  +A2/(1+r)2+A3/(1+r)3+・・・・・・+An/(1+r)n  


上の算式になりますね。Anはn年後の年間賃料です。

rは割引率です。建物が陳腐化するに従い賃料が割り引かれるというものです。

ここで話の単純化のためにAn=A、n=∞ としますと

中学数学でやった等比級数のお話に帰結します。
すなわち無限級数の和は

P=初項/(1-公比) ② となるのでしたよね?

式①に1/(1+r)を掛けたものを左辺、右辺それぞれ引けば②式が導かれます。

P=A/((1/(1+r))/(1-1/(1+r)) となり

P=A / r  ③

となるのです。

 


で、この 一般式のr が初年度の賃料収入から不動産価格を査定する際の
還元利回りに相当するのです。

あれ、そもそも って何でしたっけ?
そうです!割引率です。
広義にこの式を捉えれば賃料の割引率が還元利回りそのものなのです。

還元利回り r は値下りリスクを示す値なのです。

ただし厳密に現在の経済現象を反映したものにするには
インフレ率と地価増減率(賃料増加率)も考えないといけません。

要は
①基本賃料が高く
②賃料の減価率が低いところ
ほど
不動産価値(資産価値)があるというのが
収益還元法の式の本当の意味なのです。

そういった物件を見つけることが資産価値の高い物件を
掴むことになるのです!

お判りになりましたか?
次回に続きます!
スポンサーサイト
Secret

TrackBackURL
→http://naokin219.blog106.fc2.com/tb.php/77-abb68ab7
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。