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2008.07.09 利回りの真実
おはようございます。
にしむらです。

今日は趣きを変えて、物件の利回りについて考えます。

収益物件においては賃料収入から利回りを算出し
それが収益物件の収益率つまり良し悪しを決めるものと
考えられています。
また今日では居住用物件でも査定方法として現在から将来に渡る賃貸収益から物件の現在価値を見積もる収益還元法という手段が定着しております。
不動産は所有価値でなくて利用価値で評価するというトレンドが
日本にも到来したのです。
収益・居住物件に関わらず、利回りと賃料で資産価値を見るというのが
現代流です。

単純利回りは aを年間の賃料収入 Aを物件価格とすれば

P=a/A  ですよね。


この利回りは単純利回りです。
実際のキャッシュフロー上はいろいろな経費がかかります。
①固定資産税
②火災保険料
③管理費
④修繕費
等です。
ざっと軽くみつもって賃料の2割は割引しないといけません。
諸経費をkとすれば

Pn=a-k/A
Pnが実質利回りというやつです。ネット利回りとも言われます。

業者さんの広告では利回りを良く見せようと広告をしているわけです。
式を見れば判りますが、賃料を高く、価格を安くすれば
利回りは高くなります。

利回りは高ければよいと考えてしまうのは残念ながら不動産投資の素人です。

そもそも不動産の価格はどのように決められるかを考えましょう。

●オーソドックスな原価法+取引事例法でいけば

不動産価格=(土地評価額+建物評価額)×流通性比率

なわけです。すなわち土地と建物の合計額を現在の不動産市場の
需給バランスで調整率を掛けて評価するわけです。

①単純に建物がボロボロで安ければ、不動産価格は安くなり
利回りは高くなるということです。

②人気の無い立地ならば土地の相場は低く、土地評価額は下がります。
 また道路の接道状態や地型が悪くても土地評価額は下がります。

③市場の需要より価格帯が高い物件や融資がつかえない物件であれば
 流通性比率を下げて価格を調整します。


要は不動産を売る側からすれば、悪い物件は価格を下げて
利回りを上げるしか、アピール方法は無いわけです。

また満室時想定の利回りなんかも、かなり疑惑が残ります。
本当にその物件は将来に渡って人が入るのかを考えないとダメです。
入居率が低くては高い想定利回りも絵に描いた餅です。
数十年先の景況や不動産ニーズまで考えて入居率を検討しなくてはならないのです。

次回は将来の賃料収入から査定する方法=収益還元法によって
不動産価格とは何かを考えましょう。

その数学式にはおもしろい事実があります。

では!

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