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おはようございます。
資産価値の高い街のコーナー第5回目
今回は京都の中心商業地域である田の字地区の北東ブロックの
分析についてお話しましょう。

田の字地区(北東) 京都の大商業圏 
京都のトレンド・サブカルチャーの最先端をいく街


この地域は私のブログを読んでいただいている全ての皆さんが日頃
お買い物でウロウロする京都の商業の中心エリアであろう。
北は御池通、西は烏丸通、東は鴨川、南は四条通である。
そして元学区でいけば日彰、生祥、立誠の3学区になろう。

このエリアは昼も夜も回遊する人口が最も多く賑やか。
商業性があり、地価も最も高いイメージがあろう。

平安時代、室町時代とも碁盤の目の市街地の東部に位置し
栄え、室町末期に町が上京・下京と2分去れていた時代にこの地域は下京であり
応仁の乱のあとは高倉以東は荒野になったという。秀吉の京都の大改造で
寺町通に寺院が集約、街の通り区画が整理され商工業が栄え、
いまの老舗の店舗や旅館が多くが生まれ栄えた。
江戸時代以降は烏丸より西部と同様、大名屋敷が点在している。
明治になると文明開化が起こり、東西を結ぶ主要道であった三条通には
近代洋風建築のレンガ作りの建物が多く建築され、
今は文化・芸術の施設や・公共施設・銀行として
最近はレストラン等にも再利用され人々を楽しませている。

田の字(北東)s


現代ではデパート・ファッションビル・小売店舗・カフェ・ダイニング・美容室
居酒屋・市場等の商業施設
美術館・博物館等の文化施設、そしてオフィス・旅館
中央郵便局・銀行・その他行政サービス等の公共施設が集約する
京都の大商業圏となっている。 

近年の動きで面白いのは東西でその趣きと業種による棲み分けが進んでいることだ。
烏丸三条にNTTの近代洋風建築をリノベーションした新風館が出来たのを
皮切りに四条烏丸南に旧丸紅ビルを改装したCOCON烏丸
烏丸通側は単なるオフィス街から知性と芸術を感じさせる遊べる大人の街に変貌している。

河原町側は若物を意識したトレンド・ファッション系の商業施設を一層充実させ
商業の街の復権を狙っている。最近では映画館跡にできたmina京都
四条河原町角に出来たコトクロス阪急河原町、GAPのビルなどが印象深い。
御幸町通、麩屋町通あたりは個性的なドメスティックのブランドの洋服の店舗が多い。
新京極、寺町のアーケード商店街も店舗の入れ替わりが激しい。

木屋町通は風俗店舗の取り締まりが厳しく新規出店は楽ではないようだ。
それより面白い動きとしては音楽・美術・演劇などでアーティストが活動する
クラブ・ライブハウス等のイベント会場が増え、人々が集うエリアに
変わってきていることだ。木屋町通りにあり平成5年に
閉校した立誠小学校は演劇等のイベント会場に利用されている。

街の新陳代謝が激しく、まさに京都のトレンドの
最先端を楽しむことが出来る憧れのエリアだ。

さて、最期に住居のお話を。。
エリアとしてはかなり商業的要素が強いため
通常、土地や一軒家が売りに出ることはほとんどない。
価格も商業的な収益還元法による評価に収斂することが予想されるので
お安く買えるエリアではないのだ。
いくらでなら買いかという理屈は投機的要素もあるため判断が物凄く難しいのだが、
寺町-烏丸間の20坪の理想的な土地であっても
今であれば250万円/坪は超えないと考えている。
幹線道路沿いは別格として
木屋町通り、鴨川沿いの川床付き物件はかなり特殊な相場のエリアある。
事業目的であれば再建築不可の物件でも500万円/坪近い値段がつくこともある。

マンションは一つの北の御所南ブロックと類似し、高額帯が通るエリアである。
賑やかすぎる場所なので、間取りは単身者、カップル向けが多い。
だが、面積が大きいものも多く、デザイナーズ物件も数多くある。
物件のバラエティに富むのがこの地域の特徴だ。

街の資産価値については言及すべきもないだろう。
マンションの分譲価格の相場は200万円/坪とやはり高いが
住宅賃料の相場は特筆すべきで単価は市内トップではないだろうか?
20坪の占有面積で20万円/月を越える可能性のあるエリアはそうない。
築年数が古過ぎず、相場に対して適正価格の物件があれば買っても間違いではない。

交通機関は地下鉄「御池、四条、京都市役所前」の3駅と
阪急「河原町、烏丸」、京阪「三条、四条」からも徒歩圏。
歩いて散策してこれほど楽しいエリアはないだろう。
難があるとすれば、賑やかすぎることと寛げる公園が少ないことだろうか。
東洞院通蛸薬師の御射山公園は二輪の駐車量が異常に多く
問題になっていた。公園の一部が掘削され地下付きの自転車置き場になるようだ。




A1E 田の字(北東)エリア データ
小学校区 高倉小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準土地相場(FLR)      200~260万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  15万円~21万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      220万円/坪
築 6年~10年     205万円/坪
築 11年~20年    179万円/坪
築 21年~30年    117万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1500~8500万円
ボリュームゾーン 2300万円~5000万円
利回り 5.68%
分譲マンションの数 約52棟
顧客ターゲット 超富裕層 富裕層 ファミリー カップル シングル
平成20年6月現在 

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