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こんにちわ!
にしむらです

資産価値の高い街コーナーは第4回である。
本日は京都は中京区=田の字地区の北西ブロックのエリア解析をする。

田の字地区(北西)
新しさと伝統が知恵と芸術で交差し、生まれ変わったお屋敷街



京都市の地理をよく知らないために田の字地区の説明が必要であろう。
京都の都心部の東西の通りである御池通、四条通、五条通
南北の通りである堀川通、烏丸通、河原町通の計六つの通りが交差し
田の字のごとく見せることから、田の字地区と呼ばれている。
この地域はオフィス・店舗が多い商業地域で高さ規制が厳しい
京都にあって比較的高い建物が建つエリアであったが、
平成19年秋施行の京都市景観条例により幹線道路沿いは31m、
幹線道路の内側は職住共存地区といって15mの高さ制限に引き下げられている。 

本題に戻ろう。
このエリアは元学区では本能、明倫学区であり、
北は御池通、南は四条通、西は堀川通、東は烏丸通
で囲まれ、街は西へ西へとカフェやダイニング出店が増える、いま面白いホットなエリアである。


田の字(北西)s


このエリアは平安時代以降古くから碁盤の目であった地域で、京都統治における
経済の中心が東=室町に移ったあとも町地であり商業も栄えた。室町も末期になると
寺社が増え、安土桃山時代には秀吉による京都大改造が行われ碁盤の目の区画が整えられ
現代の京都の原型ができた。信長の最期で有名な本能寺跡があったのは油小路通六角-蛸薬師のあたりだ。江戸時代にこのエリアには大名屋敷が数多く点在していた。

そして現代だ。
これまでの烏丸より西のイメージはどちらと言えば店舗というよりか事務所の多い業務商業地域だ。
室町通りは呉服屋さんに代表される伝統産業の繊維業種が一世を風靡したものだ。
今はかなり多くが退廃しその跡地がマンションや店舗に様変わりしている。
さらに近年では駅周辺が元気に賑やかになり、京都のオフィス街:
金融経済の中心であった四条烏丸が大人の遊べる知的な楽しい街に変貌しているではないか。
室町通以西に多種多様なカフェ、ダイニング、美容室、ケーキ屋さん。
結婚式の二次会が出来る町家のイベント会場。
元第一勧銀跡はリノベーションされ洒落たレストラン
Flowing Karasuma(フローイング・カラスマ)になった。
そして元明倫小学校の跡地は
美術・音楽・演劇など芸術のすべての分野が出会い、新しいものを生み出すものとして
若手支援を積極的に行い産業につなぐことを構想されてリノベーションされた
京都芸術センターになっている。
また新町通りには美しい町家郡があり、これを改装して料理屋にする建物が増えた。

利便性に富むこの地域には新しく綺麗なマンションが増え、
シングル、DINKS、ファミリー等多様性に富んだ様々な層が住んでいる。
御所南よりは賑やかになる分、住民の平均年齢は下がる。
マンションの分譲される間取りは60㎡以下で2人向けぐらいの
小型のプランがやや多いのかもしれない。
地価の相場も高いが狭小の一戸建てがなんとか5000万円前後で
建てられるエリアでもある。衣棚通周辺にはSRC造など個性に富む建物が多い。

小学校区は高倉、中学校は京都御池と人気校。
そして京都の公立高校のイメージを一変させた屈指の進学校:堀川高校
堀川通り六角から東南に構える。
商業利便はもちろん、交通利便性は「御池」「二条城」「四条」の3つの地下鉄駅と
「大宮と烏丸」の2つの阪急の駅がありまったく問題なし。
区役所・消防署も近く、医療では京都逓信病院がある。
商業・交通・教育・医療・公共施設と揃い資産価値はやはり高い。
このエリアも烏丸通に近づくほど、四条通に近づくほど土地相場が上る。
従って北西になれば古いマンションであればお手軽に買えてしまう。
本エリアは歓楽街からも遠く、落ち着いた、品性のある街で
安心して将来まで楽しんで住めるエリアといえようか。
そして何よりも忘れてはいけないのは祇園祭りの「山と鉾」の中心地であるコトだ。

・・・そういえば四条烏丸の角地(旧UFJ銀行跡)が現在空き地になっている。
半導体製造のロームが買取、その後転売したりしたりしているようで
新聞紙面を賑やかにしていたのは記憶に新しい。
ここに何が建つのか興味深い。 ウワサではここには大規模商業施設が
建つらしいがどうだろうか。新風館と同じNTT都市開発が関わっているとのこと。
今後が楽しみだ。



A1W 田の字(北西)エリア データ
小学校区 高倉小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準土地相場(FLR)      155~220万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  12万円~17万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      178万円/坪
築 6年~10年     162万円/坪
築 11年~20年    137万円/坪
築 21年~30年    100万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1500~6500万円
ボリュームゾーン 2300~4500万円
利回り 5.52%
分譲マンションの数 約45棟
顧客ターゲット ファミリー カップル
平成20年6月現在


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