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ども!
街の実力=資産価値を分析するコーナー
第3回は御所南(烏丸以東)を説明する。


御所南(烏丸以東)
業務施設と行政施設と住宅・教育施設が融合するクールでハイソなお屋敷街



このエリアの西は烏丸通、東は鴨川、北は丸太町通、南は御池通で
元学区でいくと初音、竹間、柳池、銅陀、富有のあたりになる。

歴史的にこの地域は平安京の東部であった時代から始まり
室町時代には市街地の中東部
安土桃山時代は秀吉による復興で町地になりましたがお寺が多く
幕末時には大名屋敷や気位の高い立地で町地であり老舗も多く集まるところである。
長い時代に一貫して栄えた場所であり
そして現代では道路は広く京都中心部の中でも
碁盤の目が一番綺麗な地域である。

交通の便は地下鉄烏丸線「丸太町」「御池」と東西線「京都市役所前」
京阪「丸太町」とあらゆる場所へアクセスする鉄道が交差する最強のエリアで
本格的な商業地域とは御池通を挟んで隔てており
比較的静かで住環境も良い地域、そして何よりも強調すべきは
最もいい生活環境で職住近接が可能になるエリアであるということである。


この地域には公共施設や政府官庁、金融機関等が非常に多くあり
まさに京都の行政・経済を担う中枢とも言うべき地域である。
こういった立地はホテル等も含めてほぼすべてが
もともとの武家屋敷、公家屋敷からの転用である。
市役所、裁判所、税務署、日本銀行、京都ホテルオークラ、御所南小学校・・
裁判所や法務局とも近いので弁護士、司法書士等
法曹界の事務所が集まる、ちょっと知的なエリアでもある。
ですがオシャレなカフェ、ダイニングも増えて散策にも事欠かない。

そして近代注目されているのが

御所南小学校⇒京都御池中学校の小中一環教育カリキュラムだ。
この地域に住んで御所南学区に入れたいママさんが多いこと。。
それはものすごい数である。
歴史的に公立校が注目されることが少なかった京都において異質の存在だ。
今は小中学校は統合が進んでおりますが、使わなくなった校舎は
公共施設へリノベーションが進んでいる。
京都御池中学校はPFI手法を用いて開発をしており、
中学校敷地内に複合施設(老人デイサービス、乳幼児保育所、賑わい施設、オフィス等)が入るという面白い形である。

京都で烏丸以東、鴨川以西は誰もがあこがれる立地だ。
しかし実際に不動産を購入して住みたいと思っても物件が少なく難しい面がある。
国や都道府県、お寺、大法人の所有地がとても多いのである。
北では相国寺が大きな所領地を持ち、借地が非常に多い。
そしてその南は同志社の所有地。さらにその南は京都御所。
御池-四条間は高度商業地域であり住居系が少ない。
四条以南は地価はやや落ちることから
やはりセレブやパワーエリートは御所南を選ぶことになる。
高額帯での流通はマンションの成約データを見れば一目瞭然。
広いマンションほど販売単価が上昇する傾向がその証である。
5000万円を超えて売れる地域はそう多くない。
そして賃料にも資産価値、人気と実力が反映されている。

ただ築浅の物件の専有部分の面積が大きなマンションの分譲相場は
250万円/坪~と恐ろしく高い。
もう少し様子を伺ったほうがいいかもしれない。
もっとも府外のお金持ちには関係ないが。。

御所南(東部)は住居としての街の総合力としては
交通利便、商業利便、教育、生活環境、社会インフラ、洗練度、職住近接
すべてを満たす、京都中心部では第一に挙げられるエリアになるのだろう。
今後の発展にも注視する必要がある。


御所南(東部)s



A2W 御所南(烏丸以東)エリア データ
小学校区 御所南小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準地価相場(FLR)      160~200万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  15万円~20万円/坪
中古マンションの販売平均坪単価 
築 1年~5年      236万円/坪
築 6年~10年     182万円/坪
築 11年~20年    168万円/坪
築 21年~30年    120万円/坪
中古マンションの流通価格帯 2500~10000万円
ボリュームゾーン 3000~6000万円
利回り 5.87% 
分譲マンションの数 約51棟
顧客ターゲット  超富裕層 富裕層 ファミリー カップル 
平成20年6月現在
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