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こんにちわ にしむらです。
街の資産価値=実力を分析するこのコーナー

第2回は御所南(烏丸以西部)です。


御所南(烏丸以西部)
4つの二条城跡は将軍の宿所



このブロックは北側が丸太町通、南側が御池通、西側が堀川通、東側が烏丸通です。
元学区でいくと城巽、龍池学区になります。
歴史的には平安時代より貴族、公家や武家が御所西と同様、邸宅を構えた立地であり
応仁の乱以降上京と下京に二つに分かれた町地のちょうど中間に位置する。
二条通に界隈には実に4人のビッグネームにより4つの二条城が建設されている。
●足利義昭のために信長が作った二条御所
●信長の居城となった二条御新造
●秀吉が聚楽第ができるまでの間、政庁として利用した妙顕寺跡の二条城
●そして今に残るのが徳川家康が築いた二条城である。
戦国時代以降常に時代の中心になった地域である。

現代では京都市の商業の中心である田の字地区の一つ北のブロックに位置し
烏丸通りは業務商業地域であり、商業ビルが並ぶ。
街の商業は烏丸、室町へと店舗の波が西へ広がり、
マンションが増え、地下鉄に近い地域から徐々に変貌を遂げつつある。
堀川通側は京都国際ホテル、全日空と二つのホテルが観光拠点として位置する。
堀川丸太町の西南角のホテルニュー京都の跡地には
新たなホテル建設の予定もちらほら聞こえる。

交通利便性は極めて高く、地下鉄烏丸線「丸太町」「御池」駅と
地下鉄東西線は「御池」から「二条城前」が徒歩圏。
堀川通りの市バスも重宝する。
賑やかすぎず利便には富む、住居地域としては理想的である。
まさに車を使わないエコ生活も可能である。

教育面でも御所南学区は京都御池への特殊カリキュラムでの
連携が有名で注目される。
なお、元龍池小学校は京都国際マンガミュージアムにリノベーションされている。
京都のサブカルチャーの発信の場としても必見である。一度覗いてみて欲しい。

中古マンションはいささか古いものが多く
築10年程度のものが少ない。古すぎるものはグレードが落ちるので避けたい。

御所南地域はファミリーに好かれる地域であるので
仮にマンションで専有面積70㎡以上の多少大きめのものでも
流通性があり、賃貸収益性もある。

このブロック内で東南部と西北部でかなりの価格差があることには
留意が必要ではあるが、交通・商業・環境・教育とが高次元に融合する地域で
将来性・資産価値は極めて高い地域である。
立地と相場間を考えて築5年以内でも適正価格であれば
前向きに購入を考えたい。

下のマンションの成約価格のデータは必ずしも10年経てば
180万円/坪⇒160万円/坪へ落ちるということではなく
もともとの立地や建物のグレード感が大きく左右するものと考える。


御所南(西部)s



A2W 御所南(烏丸以西)エリア データ
小学校区 御所南小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準地価相場(FLR)      140~180万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 12万円~18万円
中古マンションの販売平均坪単価 
築 1年~5年      184万円/坪
築 6年~10年     162万円/坪
築 11年~20年    141万円/坪
築 21年~30年    107万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1600~6000万円
ボリュームゾーン  2500~4500万円
利回り 5.63%
分譲マンションの数 約31棟
顧客ターゲット 富裕層 ファミリー カップル 
平成20年5月現在
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