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今回は道路幅員が地価に及ぼす影響についてお話します。

土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正 (式2)でしたね。

二つの道路の写真をみて比べてください。

(A)
IMG_0645s.jpg


(B)
IMG_0651s.jpg


(A)は京都市右京区で6mある道路です。
充分に広く車も離合でき日当たりもよさそうです。

一方(B)は京都市中京区で3.4mしかない道路です。
(細いですが建築基準法上の道路で建築はOK)
旧の京都市内では区画整理ができないため、このような道路がたくさん残っているのです。

Q 仮に(A)(B)を同じエリアにある道路とします。
(A)の補正値を100%とすると(B)の補正値は何%にしますか?

人によって80%だとか40%ぐらいだとかいろいろな意見があるでしょう。答えとして実際不動産の土地の値段に影響する補正値としては
75%前後が適正だと思います。
下に道路幅員の係数表を載せておきます。ご参考にしてください。


道路幅員-補正係数表(旧京都(御土居内)で4m道路を基本とする)
幅員(m)   補正値(%)
2.0      60
2.5      73
3.0      84
3.5      93
4.0      100
4.5      105
5.0      109
5.5      112
6.0      115


道路幅員-補正係数表 (秀吉の御土居の外で6m道路を基本とする)
幅員(m)   補正値(%)
2.0      54
2.5      64
3.0      72
3.5      79
4.0      85
4.5      90
5.0      94
5.5      97
6.0      100
7.0      103
8.0      105


不動産は目で見た直感も大切です。
ぱっと見て狭苦しい、陰気に見えてしまう立地は現実の市場評価も低いものです。


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