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おはようございます!

資産価値の高さをファミリータイプの賃貸物件の賃料や
マンション販売成約価格の推移で見て分析という前回に引き続く話です。
ことで京都の各地域についての特徴を概論する。

第1回は 御所西・東です。


御所西・東
公家屋敷と政庁がある天使に近い高級住宅街


御所西


このエリアの範囲は上京区の東南部=西は堀川通 東は鴨川、北は今出川通 南は丸太町通
で京都御所を中央に構えており、いわゆる朝廷関係、公家のお膝元。
京都の歴史と発展を語る上でも欠かせないエリアである。

室町時代以降、京都の政治経済の中心が
朱雀大路から次第に東部、室町に移ったのはこれまでも述べている。
室町時代では大宮より西には町地が少なかったのある。
応仁の乱以降は焼け野原になったが、秀吉が京都の町の大改造を
行い、今の京都の原型を整えたのである。
江戸期以降も室町通以東は皇族や朝廷関係、公家の邸宅が並ぶ神聖な場所であり
室町通から堀川通間にも大名屋敷が多かった。
また今現在の京都府庁と日赤病院や警察本部がある場所は京都守護職邸があった場所である。
古代から高貴な身分であった貴族の邸宅や京都の官邸があり社会インフラの中核となる
場所であったといえる。

御所東


御所の東側も同様に公家、幕府関係の屋敷、寺地が多い。
河原町以東の大型の土地は府立大学病院、法務局などはすべて公家の邸宅の跡地である。

現代では烏丸通界隈の発展により高級感が残りつつも洗練されたエリアになっている。
烏丸は大きなホテルや府や市の遊休施設、物販の店舗が並ぶ。
本来は住居地域に指定されているので、幹線道路から内に入ると
非常に穏やか、閑静で猥雑としたところが全く無い。子育てもしやすそうである。

では交通はどうか。烏丸通り沿いは北の地下鉄今出川駅と南には丸太町駅、
東部の鴨川には京阪電鉄の丸太町駅、出町柳駅
があるのは資産価値上大きな強みで、最近はマンションが増えている。
日常の買い物は丸太町、今出川、堀川商店街で完結できる上に
都心までの物理的な距離が近いので自転車でどこにでもいける。
社会人にとっても嬉しい職住近接エリアである。

また御所の東に目を向けると河原町丸太町より北の沿線には
おしゃれなダイニングや物販の店舗等が最近増えており
散策も楽しい。御所東の南部は中京の御所南小学校区に属する。

ただ本エリアはマンション用地としては、駅から遠い堀川通りに面す物件が多く
そういった物件は競合が多く分譲価格の減価率が高い。
地下鉄駅から近い地点で探したいところだ。
この地域で働く人としては府庁,府警等の公務員や病院の職員、
中小企業のサラリーマン、北部の同志社の関係者と様々である。 
賃貸需要は職住一体の立地となる可能性もあり非常に高い。
また大型物件や高級賃貸物件の需要も高く
総額の高い物件が販売でも賃貸でも動く事が
資産価値を語る上では他の地域に無いポテンシャルである。
賃貸収益用でファミリータイプが所有できる貴重なエリアであろう。

マンションの販売単価は面積が大きくなるとやや高くなる傾向がある。
セレブに好かれる地域だと言える。
昔からいい場所は今もいい場所である。
これから所得の2極化進むにつれ、烏丸・室町・河原町界隈は選ばれた人が住む地域となろう。
街の変化が楽しみである。

価格は烏丸-丸太町に近づくほど最高値になると考えるべきで
御所東側は堀川側ほど価格は下がらないが、室町界隈の
垢抜けた感じに欠け、住宅の新陳代謝もやや劣るかもしれない。
やはり堀川今出川と烏丸丸太町では立地による資産価値の差はかなりある。
値踏みだけは間違えないように心がけたい。


新築マンションの販売相場は恐ろしく高く、価格の適正度という意味では微妙かもしれない。
築10年程度の物件をある程度のお値段で購入できればよいのではと考える。

最終的なデータを以下にまとめている。
住宅用の標準土地分譲相場はおなじみのFLR値である。
土地を標準的なサイズ(20坪)、幅員(4m)、間口(奥行き比率1:3)に
換算した場合の地価である。
ファミリータイプの賃料は70㎡前後、かつ築10年程度に換算した場合の
平均の成約賃料である。
マンションの販売平均坪単価は
カタログ床面積が55㎡以上の分譲マンションでの統計である。



A5 御所西・東エリア データ
小学校区 新町小学校、京極小学校、御所南小学校  
中学校区 上京中学校、京都御池中学校
標準地価相場(FLR)      120~165万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 13万円~18万円
中古マンションの販売平均坪単価 
築 1年~5年      218万円/坪
築 5年~10年     168万円/坪
築 10年~20年    141万円/坪
築 20年~30年    100万円/坪
築 30年~        78万円/坪
中古マンションの流通価格帯 2000~10000万円
ボリュームゾーン 2500~4500万円
利回り 5.57%
分譲マンション数 約 37棟 
顧客ターゲット 富裕層 ファミリー カップル   
平成20年5月現在
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