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おはようございます!

前回の各地域の賃料分析の中で
エリアごとに売買相場、や賃料に特徴があるということを述べました。

旧市街地(上京区、中京区、下京区)エリア
A1~A8エリアについての概要


このエリアは1000年以上の歴史をもつ京都にあって
室町時代以降中心になった盛栄を極めたエリアである。
平安時代(平安京)と比較すると室町時代以降は
街の中心が千本通りから烏丸通へと東へシフトしている。

前回の賃料分布をみると先ずファミリータイプの賃貸マーケットが
形成されている地域、また賃料がそこそこ高いエリアは
豊臣秀吉の御土居の内側に限定されている。

江戸時代幕末の地図を見れば、主要官庁、朝廷関連施設、
武家、公家屋敷は烏丸通り(室町通り)周辺に多かったことを考え
今、そういった立地が転用され現代の重要な公共施設、社会インフラが
集まっていることを理解すれば
地下鉄がなぜ烏丸通りに必要であったのか理解できよう。

このエリアのよいところは
京都市のあらゆる社会インフラ、企業、商業施設が集積し
中核となるエリアである。
総合力でも交通の利便性と職住近接、商業利便性と街の洗練度で
第一にあげられるエリアであるので価格の将来の安定性が
極めて高いことがあげられる。

また特殊な京都の歴史の中で発生した地域性とも縁遠く
売買相場や賃料の相場も安定して高い。
小学校も統廃合が進み、教育環境も大きく改善されている。
そして売買の相場の傾向も非常にわかりよいエリアなのである。

立地と資産性を見極めるポイントは
南北、東西の位置レベルである。

ポイントは
①地位が高いのは公家屋敷があった御所周辺で今出川通-御池通間
②一般商業の中心は御池通-四条通間、業務商業地域はどちらかというと四条-五条間
全体的には烏丸より東が商業性の傾向が強い。
③歴史的な背景から南部にいくほど地位は落ちるが、駅中心の発展をする現代では
京都駅周辺の利便性はきわめて高い。
④商業的な繁華性は田の字地区、京都駅周辺で高い。したがって住環境では
御池通りより北部、五条-七条間が優れる。
⑤烏丸より西部は距離に比例して相場は落ちるが
堀川より西部(朱雀、二条城北、正親、西陣学区)も良好な住宅地が
形成されていて安心のエリアである。
二条城、JR二条駅、四条大宮のあたりは堀川通りより西部になっても
利便性がよく、売買相場は高い

住宅地としても安心して買えるエリアであるが、資産性を考えると
地下鉄や二条駅界隈の駅近物件が欲しいところである。

注意点としては売買価格の相場(坪単価)と売れる価格帯のポテンシャルは
異なるということである。

賃料の資産性というところに着目するならば
ファミリーならばは四条通より北部、
独身、DINKS等の小人数世帯は御池通より南部がよい。
総額の高い物件が売れるのは地位の高い丸太町-四条までのエリアであり
四条以南では総額の高い物件は売れづらい。
要するにお金持ちやファミリーに人気のあるのは繁華性の強い田の字地区からは
やや北部なのである。







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