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2008.05.21
京都の立地による資産性
おはようございます！
前回の各地域の賃料分析の中で
エリアごとに売買相場、や賃料に特徴があるということを述べました。
旧市街地（上京区、中京区、下京区）エリア
Ａ１〜Ａ８エリアについての概要
このエリアは1000年以上の歴史をもつ京都にあって
室町時代以降中心になった盛栄を極めたエリアである。
平安時代（平安京）と比較すると室町時代以降は
街の中心が千本通りから烏丸通へと東へシフトしている。
前回の賃料分布をみると先ずファミリータイプの賃貸マーケットが
形成されている地域、また賃料がそこそこ高いエリアは
豊臣秀吉の御土居の内側に限定されている。
江戸時代幕末の地図を見れば、主要官庁、朝廷関連施設、
武家、公家屋敷は烏丸通り（室町通り）周辺に多かったことを考え
今、そういった立地が転用され現代の重要な公共施設、社会インフラが
集まっていることを理解すれば
地下鉄がなぜ烏丸通りに必要であったのか理解できよう。
このエリアのよいところは
京都市のあらゆる社会インフラ、企業、商業施設が集積し
中核となるエリアである。
総合力でも交通の利便性と職住近接、商業利便性と街の洗練度で
第一にあげられるエリアであるので価格の将来の安定性が
極めて高いことがあげられる。
また特殊な京都の歴史の中で発生した地域性とも縁遠く
売買相場や賃料の相場も安定して高い。
小学校も統廃合が進み、教育環境も大きく改善されている。
そして売買の相場の傾向も非常にわかりよいエリアなのである。
立地と資産性を見極めるポイントは
南北、東西の位置レベルである。
ポイントは
�｜楼未�高いのは公家屋敷があった御所周辺で今出川通-御池通間
��一般商業の中心は御池通-四条通間、業務商業地域はどちらかというと四条-五条間
全体的には烏丸より東が商業性の傾向が強い。
�Ｎ鮖謀�な背景から南部にいくほど地位は落ちるが、駅中心の発展をする現代では
京都駅周辺の利便性はきわめて高い。
�ぞΧ氾�な繁華性は田の字地区、京都駅周辺で高い。したがって住環境では
御池通りより北部、五条-七条間が優れる。
�ケ┫櫃茲蠕症瑤狼�離に比例して相場は落ちるが
堀川より西部（朱雀、二条城北、正親、西陣学区）も良好な住宅地が
形成されていて安心のエリアである。
二条城、ＪＲ二条駅、四条大宮のあたりは堀川通りより西部になっても
利便性がよく、売買相場は高い
住宅地としても安心して買えるエリアであるが、資産性を考えると
地下鉄や二条駅界隈の駅近物件が欲しいところである。
注意点としては売買価格の相場（坪単価）と売れる価格帯のポテンシャルは
異なるということである。
賃料の資産性というところに着目するならば
ファミリーならばは四条通より北部、
独身、ＤＩＮＫＳ等の小人数世帯は御池通より南部がよい。
総額の高い物件が売れるのは地位の高い丸太町-四条までのエリアであり
四条以南では総額の高い物件は売れづらい。
要するにお金持ちやファミリーに人気のあるのは繁華性の強い田の字地区からは
やや北部なのである。
前回の各地域の賃料分析の中で
エリアごとに売買相場、や賃料に特徴があるということを述べました。
旧市街地（上京区、中京区、下京区）エリア
Ａ１〜Ａ８エリアについての概要
このエリアは1000年以上の歴史をもつ京都にあって
室町時代以降中心になった盛栄を極めたエリアである。
平安時代（平安京）と比較すると室町時代以降は
街の中心が千本通りから烏丸通へと東へシフトしている。
前回の賃料分布をみると先ずファミリータイプの賃貸マーケットが
形成されている地域、また賃料がそこそこ高いエリアは
豊臣秀吉の御土居の内側に限定されている。
江戸時代幕末の地図を見れば、主要官庁、朝廷関連施設、
武家、公家屋敷は烏丸通り（室町通り）周辺に多かったことを考え
今、そういった立地が転用され現代の重要な公共施設、社会インフラが
集まっていることを理解すれば
地下鉄がなぜ烏丸通りに必要であったのか理解できよう。
このエリアのよいところは
京都市のあらゆる社会インフラ、企業、商業施設が集積し
中核となるエリアである。
総合力でも交通の利便性と職住近接、商業利便性と街の洗練度で
第一にあげられるエリアであるので価格の将来の安定性が
極めて高いことがあげられる。
また特殊な京都の歴史の中で発生した地域性とも縁遠く
売買相場や賃料の相場も安定して高い。
小学校も統廃合が進み、教育環境も大きく改善されている。
そして売買の相場の傾向も非常にわかりよいエリアなのである。
立地と資産性を見極めるポイントは
南北、東西の位置レベルである。
ポイントは
�｜楼未�高いのは公家屋敷があった御所周辺で今出川通-御池通間
��一般商業の中心は御池通-四条通間、業務商業地域はどちらかというと四条-五条間
全体的には烏丸より東が商業性の傾向が強い。
�Ｎ鮖謀�な背景から南部にいくほど地位は落ちるが、駅中心の発展をする現代では
京都駅周辺の利便性はきわめて高い。
�ぞΧ氾�な繁華性は田の字地区、京都駅周辺で高い。したがって住環境では
御池通りより北部、五条-七条間が優れる。
�ケ┫櫃茲蠕症瑤狼�離に比例して相場は落ちるが
堀川より西部（朱雀、二条城北、正親、西陣学区）も良好な住宅地が
形成されていて安心のエリアである。
二条城、ＪＲ二条駅、四条大宮のあたりは堀川通りより西部になっても
利便性がよく、売買相場は高い
住宅地としても安心して買えるエリアであるが、資産性を考えると
地下鉄や二条駅界隈の駅近物件が欲しいところである。
注意点としては売買価格の相場（坪単価）と売れる価格帯のポテンシャルは
異なるということである。
賃料の資産性というところに着目するならば
ファミリーならばは四条通より北部、
独身、ＤＩＮＫＳ等の小人数世帯は御池通より南部がよい。
総額の高い物件が売れるのは地位の高い丸太町-四条までのエリアであり
四条以南では総額の高い物件は売れづらい。
要するにお金持ちやファミリーに人気のあるのは繁華性の強い田の字地区からは
やや北部なのである。
ゆりこ
なおきどんの頭の中を垣間見た感じ。
頭の中はこんな分析が渦巻いているんですね。ほぉー。豊臣秀吉の御土居の内側って。そんなこと考えたこともない･･･。
不動産って意外に感覚や勘が重視される世界なんだなぁと思ってましたけど、分析ってやっぱり必要ですよね。両方あったら最強（？）ですね！これからも色んな角度からの分析期待してます！
頭の中はこんな分析が渦巻いているんですね。ほぉー。豊臣秀吉の御土居の内側って。そんなこと考えたこともない･･･。
不動産って意外に感覚や勘が重視される世界なんだなぁと思ってましたけど、分析ってやっぱり必要ですよね。両方あったら最強（？）ですね！これからも色んな角度からの分析期待してます！
2008/05/24 Sat 17:48 URL [ Edit ]
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