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おはようございます!

にしむらです。
前回の続きです。
資産価値のある家とはどういうものか
実例をもとに説明をしましょう!



関西のサラリーマンBさんの場合
Aさんと同じ年のサラリーマンBさんは結婚後
お金を少し貯めて32歳で家を探しました。
Bさんは奥さんと当初10年は共働きで日々残業の毎日でしたので
土地19坪、建物床面積は22坪と少し小さいのですが
職住近接が実現できる地下鉄から徒歩圏の一戸建てYを4000万円で購入しました。

さて、それから15年。
ローンも順調に返済しておりますが
会社から東京への出向指令がでました。
とりあえず5年間ということでした。
えらいこっちゃ。。
Bさんは考えました。
「売却か・・」
不動産業者の査定額は3480万円立地がよく、都心回帰のトレンドになっているせいか
思っていたよりも高い値がつきました。
「待てよ。。貸せばいくらなんだろう。」
地場の大手賃貸業者に査定を依頼すると
家賃査定額は16万円!
こちらも意外の高値。
Bさんの月々のローンの返済額は
14万円でしたから貸せばおつりが来る状態です。

定期借家契約で転勤期間のぴったしの5年間で
一戸建てYを貸し出し、東京ではアクセスのよい郊外で
ファミリー向け中古貸家を12万円で5年間借りました。

関西に帰ってからはY邸は引き続き賃貸に出しました。
そして溜まったお金で一戸建てYのローンを一括繰上返済。

Bさんは53歳。子供さんは社会人になり独立。
自らは奥様と老後に備えて都心で築浅のマンションZを3500万円を購入。
購入には形式上22年ローンにしましたが
返済にはYの賃料とお給料を充てられるので
わずか10年で返済。仕事は63歳で引退。
現在でも年金補助になるYの賃料が月13万円入ってきており
安定した生活ができてます。



お分かりでしょうか?
住宅には自分の生活の価値観も大切ですが
不動産の評価基準は基本的にはいくらで売れるか、貸せるかという物差ししかありません。
換金性、流通性と収益性という金融商品と同じ観念でシビアに見る感覚が必要です。
実際に高い賃料を維持できる立地は賃料や価格の減価率が低いことが
統計でも立証されております。

不動産には価格を形成する個別要因がたくさんありますが
住宅を買う前に街を買う。これが鉄則です。
少子高齢化で人口減少のトレンドの昨今。
衰退する街で不動産を購入してはいけません。

買ったがその後、買い手がなかなか付かず担保割れ。
買い替えのときも売却物件の残りの債務と新たな家のローンが二重。
こんな悲しく厳しい案件がよくあります。

20年~30年先の街の将来(特性と相場)を見て購入する姿勢が大切です。
次回もそれにちなんだお話で
街の特性と資産価値との相関についてお話します。


◆にしむ不動産情報局では
「京都のよい街、勝ち組の街探し」と「資産価値や相場の評価」がテーマにになってます。
引き続き分析をして発信をしてきます。宜しくお願いいたします!
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