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今回は(式2)の土地評価額について説明します
土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正

①住宅地土地相場
「このあたりの地域は坪70万円だ」とか基本となるいわゆる
土地の相場のことです。また後で定義しますが、標準の広さ、標準の間口、標準の道路幅員という基本条件でこの相場を定義しています。

②道路幅員補正
住宅地でも前面道路の幅員が広いほうが評価が高くなります。
道路幅員が広いほうが日当たりもよい、車が通りやすいし、高級感があります。しかし交通量が多すぎる道路は住宅地にはマイナスです。

③間口補正
間口の広い/狭いで評価額の補正をします。
これは土地の形状とも関係していますが
間口/奥行き比は1対2が理想と言われます。
したがって京都に多く見られる鰻の寝床のような
短冊形の土地、また末広がりの土地は評価が低くなります。
2間半以下の間口の土地は評価をぐっと落とします。

④広さ補正
規模が大きくなるほど相場通りでは売れなくなります。
例えば売買の単位が30坪が50坪になりますと市場での購入層が
限られるので、その分単価を落とす必要があります。


⑤その他補正
あとは前述の交通量とか家の向きで決まる採光なども
考慮してあげる必要があります。
角地両面道路も評価を上げなければなりません。

次回はそれぞれの補正について具体的なケースを見ながら
補正地の提案をしていきます。
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