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どもども
にしむらです。

連載中の京都の不動産の法則の続きです。
第2回は歴史的背景が現在の市街地形成と関係するというお話をしました。
今も昔もいい場所というのは根本的に変わっておりません。

近代は交通機関の発達があり、新興住宅地は駅を中心とした市街地形成が合理的に
されております。

以下は京都市内においての交通機関の概略です。


京都駅が烏丸通塩小路に出来た。この場所は下京区最南端にあたり。
お土居の南東の外れにあたる。お世辞にもいい場所とは言えない。
史跡や寺社の多い旧市街地の中心部を買収し開発することが容易に出来ないためで
地域性の強い京都市南部を将来的に再開発しようという意図があったと思われる。

明治時代以降は京都中を市電が走っておりましたが
自動車交通網の整備により昭和53年に全撤廃になりました。


京都駅からはJRでは東海道線、山陰線、奈良線がある。その後。新幹線や近鉄も通る。

阪急電鉄が四条大宮から京都市の西南から北摂地区をとおり大阪北区梅田に向けて走る。
現在は四条烏丸、四条河原町まで延伸している。

京阪電鉄が出町柳(川端通今出川)から京都市の東南から大阪府北西部を経て大阪北区京橋へいくルートで通る。

旧市街地に関しては地下鉄、洛外になると陸路へ浮上する。
地下鉄は買収の煩わしさを避ける意味と景観を配慮する意味もあるだろう。
鉄道陸路に関しては歴史的な背景のある場所や史跡や寺の多い場所を巧妙に
はずしたルート設計がされている。

旧市街地内に関しては京都の行政・政治・司法上の主要な官庁や施設
や京都内での本店機能をもつ金融機関、商業施設等のほとんど
堀川通ー鴨川(川端通)の間にあることが前回の法則でもよくわかる

地下鉄烏丸線は京都の主要な場所をすべて抑えた南北の路線といえる
昔は京都駅-北大路駅までだったが、現在は北山駅、松ヶ崎駅、国際会館駅
へと京都左京区北部へ延伸している。

平成10年には、京都駅の新駅ビルが完成した。
ホテルグランビアと伊勢丹、シアター1200などの施設を併設した
複合型で斬新なデザインを採用した大型ターミナルは全国的に注目を集め
京都市観光の起爆剤としての効果を十分に果たしている。

最近では東部、東南部や西部から直接中心市街地にアクセスできる路線である
地下鉄東西線が開通。京阪三条では京阪大津線からの乗り入れがあるため
利用者が広がった。西へは二条駅までだったのが平成20年2月より
新駅「西大路御池」駅、太秦天神川駅が出来た。

京都の不動産の法則3 (交通機関による発展と地価への影響) 

○旧市街地内においても地下鉄駅の多い中心部都心エリアは駅からの距離で
地価が上下するような単純な地価の分布はしない。 歴史駅背景やその他の商業施設、
公共機関による生活利便性が重要視される。


○京都市北部、右京区、南区、山科、桂、伏見などの郊外エリアは完全に駅を中心とした発達をしているために駅からの距離で地価がきまる場所が多い。

○鉄道駅が開発される立地に当たっては旧市街地の端部を目の前にした田んぼ、原野が多い。したがって駅の片側出口が旧市街地、裏側は区画が整った高級住宅地になるケースが多い。

Ex)地下鉄北大路駅 小山エリア 北山駅  上賀茂エリア 下鴨エリア
松ヶ崎駅、国際会館前駅 岩倉エリア 京阪 丹波橋駅、伏見桃山駅 桃山エリア 
阪急 桂駅 西京極駅

○鉄道駅に乏しい左京区や右京区でもやはり人気があるのは
鉄道駅に比較的近いか、京都の中心市街地までの物理的距離が近いエリアである。

資産性の高い順としては地下鉄烏丸線、阪急京都線、京阪鉄道鴨東線、JR東海道線、地下鉄東西線、JR山陰線、近鉄京都線、JR奈良線と思われる。複数の駅に近いところはやはり立地の価値は高い。
順位の根拠としては
地下鉄烏丸線-路線の通る京都駅~鞍馬口までは歴史的に洗練された立地。北山以北も
ブランド力のある高級住宅地域に成長している。
生活の利便にかかわる金融・商業・医療・教育が京都市圏内に収まることが多い。
京都人が職場が大阪はあっても 買い物にわざわざ大阪に行く人も少ないだろう。

さて交通機関が他府県にまたがる場合、どれだけ大きな都市圏を通るかが重要である。
都市の発展は交通機関の接続状況と密な相関がある。
阪急と京阪の差は微妙であるが、京都の中心である四条通を通るのと
鴨川沿い(左京、東山)を通るのはどちらが便利だろうか?
大阪府においても京阪地区と阪急地区の人気の差を考慮した。
駅にショッピングモールを設ける点でも阪急に軍配があがる。
東西線は基本的に旧京都市内の近郊住宅地から中心部にアクセスする路線である。
烏丸線と比べる通るエリアの利用価値の差で劣るが利用価値はそれなりに高い。

叡山電鉄や京福電鉄はほかと比べると資産性ではかなり落ちると思われる。
路線自体が駅近隣に大きな商業施設が出来にくい立地であるためである。

以上であります。
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