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2007.10.31
京都の不動産市況（平成１９年秋）
ども。にしむらです。
今日は秋晴れになりましたね。
京都市では今年９月に新景観条例が施行されまして
建築基準法の改正とも重なり、景況が随分と変わっております。
今回は平成１９年１１月現在の京都市の不動産景況や相場観の変化などをお伝えします。
１）京都の新景観条例施行の影響について
Ａ）デザイン規制による影響
旧の京都、旧の伏見になどが対象地となる美観地区（旧市街地型や歴史遺産型）は
和風の伝統的な外観、ファサードにする必要性が出てきた。
歴史遺産型美観地区ではより細かいデザイン基準（京町家風）にのっとる必要がありケラバ、軒の出の規制がかかるので
分筆時の区画割りにも少なからず影響がある。
⇒土地の有効利用率が下がり、建築コストがこれ以上にかかるため、建売会社、デベロッパーの土地取得単価が下がることになる。
B)高さ制限の影響マンション業者等にはかなり大きな波紋を呼んだ部分である。
竹田周辺の油小路通の高度集積地区（高さ制限未確定）を除いて
高さ制限の最高の地域が３１ｍとなった。
一番厳しいのは幹線道路から内に入ると途端に
１５ｍや１２ｍの制限になる事だろう。。
これによりこれ以降、田の字地区（御池-五条間、堀川-河原町間）
の幹線道路の内側で高いマンションなどは建築できなくなった。
⇒容積の恩恵を高階層にすることで利用できなくなり
結果的に部屋数を減らさざるを得ない。
⇒これ以上販売単価を上げることはほとんど不可能なため
土地取得コストを下げざるを得ない。
２）景況の変化
ここにきて不動産需要も徐々に減退期を迎えている。
客の母数が単純に減っている事と
消費者がネット等を利用して十分な情報提供を享受できる環境と
なったため今まで以上に物件を厳選しているような傾向。
エンドの動きが悪く腰が重い状況にあると言えよう。
特に高額帯の大型物件の動きがかなり悪く
業者が損切をするケースが目立つ。
特に不便な立地の物件や今の消費者のニーズを掴んでない
物件は厳しくなる。
高買いをした業者の物件が京都市の北部の高級住宅街（下鴨。小山等）に滞留しているケースが見受けられる。
成約されると思われる坪単価とは実に坪２０万円以上の開きがある。
３）総括
不動産需要も一通り活況期を終え、業界は冬の時代が到来する。
京都においては新景観条例に対応していかないといけない。
不動産業者、建築業者は淘汰が始まると思われる。
売主業者、分譲業者としては現在の需要を見極め、建築の規制を守り
よい商品を出す業者のみが生き残るのではないだろうか。
ＩＴの進化により不動産情報の透明性を増しエンドは物件を選別する。
これからはよい立地の仕入れと企画力・商品力・技術力が問われる
実力勝負の競争の時代になってきたといえよう。
今日は秋晴れになりましたね。
京都市では今年９月に新景観条例が施行されまして
建築基準法の改正とも重なり、景況が随分と変わっております。
今回は平成１９年１１月現在の京都市の不動産景況や相場観の変化などをお伝えします。
１）京都の新景観条例施行の影響について
Ａ）デザイン規制による影響
旧の京都、旧の伏見になどが対象地となる美観地区（旧市街地型や歴史遺産型）は
和風の伝統的な外観、ファサードにする必要性が出てきた。
歴史遺産型美観地区ではより細かいデザイン基準（京町家風）にのっとる必要がありケラバ、軒の出の規制がかかるので
分筆時の区画割りにも少なからず影響がある。
⇒土地の有効利用率が下がり、建築コストがこれ以上にかかるため、建売会社、デベロッパーの土地取得単価が下がることになる。
B)高さ制限の影響マンション業者等にはかなり大きな波紋を呼んだ部分である。
竹田周辺の油小路通の高度集積地区（高さ制限未確定）を除いて
高さ制限の最高の地域が３１ｍとなった。
一番厳しいのは幹線道路から内に入ると途端に
１５ｍや１２ｍの制限になる事だろう。。
これによりこれ以降、田の字地区（御池-五条間、堀川-河原町間）
の幹線道路の内側で高いマンションなどは建築できなくなった。
⇒容積の恩恵を高階層にすることで利用できなくなり
結果的に部屋数を減らさざるを得ない。
⇒これ以上販売単価を上げることはほとんど不可能なため
土地取得コストを下げざるを得ない。
２）景況の変化
ここにきて不動産需要も徐々に減退期を迎えている。
客の母数が単純に減っている事と
消費者がネット等を利用して十分な情報提供を享受できる環境と
なったため今まで以上に物件を厳選しているような傾向。
エンドの動きが悪く腰が重い状況にあると言えよう。
特に高額帯の大型物件の動きがかなり悪く
業者が損切をするケースが目立つ。
特に不便な立地の物件や今の消費者のニーズを掴んでない
物件は厳しくなる。
高買いをした業者の物件が京都市の北部の高級住宅街（下鴨。小山等）に滞留しているケースが見受けられる。
成約されると思われる坪単価とは実に坪２０万円以上の開きがある。
３）総括
不動産需要も一通り活況期を終え、業界は冬の時代が到来する。
京都においては新景観条例に対応していかないといけない。
不動産業者、建築業者は淘汰が始まると思われる。
売主業者、分譲業者としては現在の需要を見極め、建築の規制を守り
よい商品を出す業者のみが生き残るのではないだろうか。
ＩＴの進化により不動産情報の透明性を増しエンドは物件を選別する。
これからはよい立地の仕入れと企画力・商品力・技術力が問われる
実力勝負の競争の時代になってきたといえよう。
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