上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
さて、前回の建物の評価のお話の最後で出てまいりました
建物内に駐車場がある場合の評価法についてお話します。

建物の例を参照しながら説明しますね。
住宅が密集する都市部では掘り込み型の駐車場が1Fにある
ことは非常に多いですよね。

madori[1].jpg


上記の間取りで床面積を1F 24㎡+駐車場16㎡
           2F 33㎡
と仮定するとこの時の建物評価はどうなるのでしょうか??

A 1F:40㎡+2F:33㎡と評価し建物再建築価格を掛ける ×

B 1F:24㎡+2F:33㎡と評価し
  駐車場部分は駐車場相場の評価をし建物評価に加算する   ◎

不動産の査定評価では正解は後者になります。

駐車場部分の評価は
月極駐車場賃貸相場×建物の耐用年数×12ヶ月×調整率
とします。
調整率は一台以上とめるスペース(例えばプラスバイク2台OKなど)
があるときの倍率で(0.7~1.5)くらいを採用します。
ただし宅地に車を何台も駐車できるスペースがある場合は
評価は考慮にいれないほうが望ましいです。


では今回の例の場合、建物に駐車場がある場合、無い場合では
どちらが評価が高くなるのでしょうか??


それは立地と地価が大きく関係すると考えられます。

①新築で駐車場部分(16㎡)が部屋だったとすると
その部分の評価は4.8坪×55万円(再建築価格)=264万円
築10年そこそこ程度の場合は140万円


②駐車場だった場合で駐車月賃相場が2万円だとすると
2×12ヶ月×22年(木造耐用年数)=528万円
駐車代相場が1万円でも264万円
3万円する場所だと792万円

地価と駐車場代は当然ながら大きな相関があります。
ということで都心になるほど駐車場がある家の経済的価値の
高さが如実に判りますね。
ということで都心であれば駐車場のある家は無い家に比べて
200万円~400万円ぐらい高く売れることになります。
ここに住宅のリノベーションのヒントがありそうです。
スポンサーサイト
Secret

TrackBackURL
→http://naokin219.blog106.fc2.com/tb.php/32-4231e0e2
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。