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前回のお話は住宅価格から建物の再建築価格の単価より
建物評価額を出し、逆算で土地値を算出することを学びました。

前回は新築が前提になってましたが
中古住宅の建物の評価はどのように計算するか
お教えします!

日本においては建物は時間が経過すると
経年変化から自然損耗がありその価値が落ちる。
そして毎年固定資産税評価額が落ちる(原価償却)
ということになっております。

そういった慣習から日本では償却に必要な耐用年数に
伴う原価率に対応する形で時価が決まっていくのが通例です。

居住用の在来工法で木造建物の耐用年数は22年。
これは22年経過すれば90%の評価額が下落し
新築時の10%になるということを意味します。

下が時価を算出するときの原価率で参考にどうぞ!
築年数  原価率
1年     0.96
3年     0.88
5年     0.80
7年     0.71
10年     0.59            
15年     0.39
20年     0.18
22年     0.10

☆評価のポイント
①建物の構造のグレードが高い場合、24~25年の耐用年数
 にしてもかまいません。
②建物の構造が鉄骨の場合 60万円/坪  耐用年数35年 
 鉄筋コンクリートの場合 65万円/坪  耐用年数50年
という風に計算するとよいです。
③建物の規模が大きい場合は別途割引が必要です。

計算例 

構造:木造2階建て 床面積:25坪 築年数 10年
55万円×25坪×0.59 = 811 万円
となります。

では次回は駐車場がある場合、ない場合の
評価の仕方についてお話します!





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