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こんにちわ

これまで査定評価のカテゴリでは土地や立地の評価について
執筆してきましたが、今回は建物についてお話します。

メインテーマは
建物のお値段ってどのように決めるの??です。

不動産取引では地域ごとに土地の相場があるように
建物に関しても相場があります。
全国区でみた場合、大方は同じだと思いますが
地価や経済レベルの差で建築コストにも微妙な影響があるようです。

で京都の場合ですが
              再建築価格
A標準的な建売       55万円/坪
Bグレードの高い建売    60万円/坪
C注文建築         65万円~/坪
という感じだとおもいます。
これが滋賀県ですと標準で45万円/坪だったりします。

さてこの再建築価格は建物を新築するときの坪単価なわけですが
もちろんあくまでこれは目安です。
どんな小さな家でも水廻り設備は必要ですので
床面積に比例するのは建築資材や屋根材、クロス等です。
ですので工事費Y=AX(床面積)+B
のような線形モデルになると思います。

施工単価について高くなる要因としては
①3階建
②外観の形状が複雑 など

また3階建は構造上強化しないといけませんので
施工単価は高くなります。
大きい建物は比較的安い単価で建てることができるはずです。

ということでここからは応用です。

敷地面積25坪
床面積が28坪の標準的な建売新築住宅の値段が
3500万円であれば

建物部分の評価は 55万/坪×28坪=1540万円
土地の評価は 3500万円-1540万円=1960万円
土地の坪単価は1960÷25=78.4万円
と逆算されます。

この土地の坪単価を立地や敷地の形状、道路幅員、接道状況
などから高いか安いかと議論することになります。
お判りになりましたか?

次回は中古建物の評価=原価率についてお話します。
つづく・・
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