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どもども。
本日はまた不動産の宅地評価のお話をしたいと思います。

以前に道路の幅員と宅地評価の関係についてお話しましたが
本日は道路付けと道路に対する向きが宅地評価及び
一般市場における取引時価にどのような影響を及ぼすか
お話したいと思います。

 下図①をご覧ください。

20070808100003.jpg

ある町内の住宅地図だとお考えください。
灰色は道路、橙色は宅地です。
京都の街中はこのような短冊形(鰻の寝床)の宅地が多いです。
昔は東西町といって東西にある南北の道路に挟まれた1ブロックが
1つの町内という構成をしていたので東、西向きの家が
すごく多いのです。

さていろんな条件にある各宅地は便宜上
それぞれ同じ面積、同じ間口/奥行き比を仮定しております。
ただそれぞれ道路付けと向きが異なります。
道路付けと向きで補正を加えるとすれば
どのような評価が相応しいのでしょうか??

考え方の指針
基本となる考え方は以下です。
①道路に接する幅が大きい宅地を評価する。
   これは間口評価の話と同じですが、
   宅地の使い勝手と日当たりの影響を重視します。

②角地や両面道路、3面道路は高く評価する。
   角地や両面道路は基本的には10%、3面道路は15%程度
   の加算評価とする。但し道路の幅員が狭い場合は大きく
   加算しない。   

③南向き、北向き、東向き=西向き、の順に評価する。
   日当たりのよい順に評価することになります。
   間口の狭い東西向きの家は太陽の軌道を考えると
   朝、夕のどちらかが暗かったり、
   南中高度が低い冬場は光があまり入らなかったりします。
   東向きのよいところは朝日を浴びることができる点です。
   生体リズムを整えるにはいいのかもしりません。
   ただ日中の日当たりが間取り如何により悪くなる可能性があり
   物が干しにくい。。という悩みも出てくるかも。
   西向きはその逆で朝日は不十分ですが
   日中はずっと明るいに気分になります。

   北向きは評価を下げられることが多いのですが
   裏庭に空地を設ける事で十分明るい家にすることができます。
   狙い目かもしれません。
 
 というところで評点をつけたのが下図②です。

20070808101416.jpg

<各宅地の評点>
赤:115% 濃い橙:112% 薄い橙:110%
黄:108% 黄緑:106% 深緑:103% 
水色:100%

という評価が相応しいと考えております。

不動産というものは人と同じで十人十色、固有性が強く千差万別です。
不動産の査定は妙味があり奥深いものです。
宅地評価に対するしっかりとした理論構築と正しい認識が必要です。
  
 
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