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今までのコーナーでは土地の評価をするには
売買対象の土地の形状により色々な
補正が必要であることを説明してきました。

今回は宅地売買規模による補正を説明します。

さて判りやすい例をお話しましょう。
平凡なサラリーマンAさんとエリートサラリーマンBさん
がある地域X市Y区Z町に住宅用土地を買おうとしています。

X市Y区Z町
用途地域:第一種住居地域
建蔽率/容積率:60%/200%
土地の基本取引相場(FLR)は100万円/坪
Aさんは建物込みで予算が3000万円まで
Bさんは建物込みで予算が4500万円までです。
また
Aさんは予算的に苦しいので狭小宅地に3階建てを
Bさんは予算がそこそこあるのでそこそこ広い敷地の
2階建てを希望します。

さて分譲会社が土地を売るときの単価はどのように設定するでしょうか?

◆指針◆
仮にAさんには15坪(≒50㎡)
  Bさんには30坪(≒100㎡)を分譲すると考えましょう。

容積率が200%の場合、単価では狭小宅地のほうが高く売れます。
なぜなら15坪の敷地であっても斜線制限等その他の制限を
考えなければ理論上30坪の家が建つからです。
また逆に30坪の敷地があっても容積いっぱいの60坪の家を
希望する人は広さのニーズや経済的なことを考慮しても
ほとんどいないのです。
すなわちある一定以上の宅地面積は結局は冗長であり
お庭や駐車場などのオープンスペースになるのです。
冗長性のある分だけ販売単価が安くなるのです。

また建物を加えた総額で考えた場合においても
3000万円前後の購入層と
4500万円前後の購入層では母集団の数で前者が圧倒的に多いでしょう。

すなわち3000万円台の家のほうが競争の原理が働き高値の相場が通ります。
一方4500万円の家を販売する場合は買い客の競争が少ないので、売り手と買い手比べた場合、買い手優位になり値交渉になる可能性もあります。すなわち相場は割安にせざるを得ません。

とどのつまり、敷地の広さによる
販売単価の補正値(%)は以下のような分布になると考えられます。

            建蔽率/容積率       建蔽率/容積率
敷地の広さ       60/200の地域      60/100の地域
12坪~15坪    114         90
15坪~20坪    106         97
20坪~25坪    100         100
25坪~30坪     95         100
30坪~40坪     90         100
40坪~50坪     83         92
50坪~        75         85



※これはもちろん理想的な形、間口の土地の場合を想定しているので
変形地の場合は以前に説明した補正をしてさらに評価を落とす必要があります。

前記の理論により容積率が高い200%の地域などでは狭小でも家が建つので単価が一般的には高くなります。
逆に容積率が100%以下の地域では狭小になると
家がよい間取りの建てられない為、高い単価は通りません。

だいたい土地売却の底値は建売分譲会社の買取値で下支えされており
相場の65%~80%の水準になります。(土地の加工状態による)
土地は大きくなればなるほどエンドユーザーに売るのは
難しくなり業者買い取りの出番となるでしょう。





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