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みなさま!
ご無沙汰しております。

にしむらです。

あろうことか3ヶ月もブログがお休みになっておりました。

建築士の資格の学校の指導員からは毎週15時間勉強!なんて言われ
宿題に終われる毎日です。子供も半年を過ぎてお座りと動きが
出きてきたので帰宅したらしたで目が離せません(泣)
とまぁこんな状況です。


町家保存を題材にしたかったのですが、いくら町家残しましょう。と訴えても
売主さんに響かねば意味が無いとかな思い
今回は敢えてオーナー目線での原稿にしたいと思って書きます。

京町家保存をいくら訴えても、古家のオーナーに届きにくいのは
自分の家が町家だなんて思ってないと言う事があるのでしょう。
皆さん口を揃えて仰るのが「柱も梁も細いし、ただのボロ家だよ」と・・・

そうじゃありません!京町家は戦前の商工業者の職住兼用の庶民の家です。
定義はいろいろありますが、㈱八清では
市内旧市街地で戦前の伝統工法の家であれば広義に京町家と呼んでいます。
だからボロ家でも京町家なんですよ。笑

相続等で古家の売却の話になったときに
解体して更地にして売る話になるケースが多いです。

京都市内の旧市街地で売却をされる場合、戦前の築年数不祥の家は
ほぼかなりの確率で京町家ですから、よほどの事が無い限り
古家付きのままご売却されたほうが高く売れるケースが数多くあります。
理由についてを説明します。

更地にする場合、隣接地所有者が購入し駐車場にしたいというようなケース以外では
その後の新築が前提になってきます。
中古の加工を行って再販売する会社と
解体し、新築を行う建売会社を比較してみましょう。

古家付きでの売却が有利な場合

①更地=新築は何かと経費がかかる。

中古の改修(リフォーム・リノベーション)と新築にかかる経費を比べた場合
新築の原価には以下の経費が必ずかかります。

A 解体費・隣接地の養生費
B 道路工事費、側溝工事費
C 地盤改良(場合によりますが)
D 水道の口径変更
E 土工事、舗装費
F ブロック塀など外回りの外構工事費
G 建築確認
H 住宅性能保証、その他保証関係の申請費
I 切り売りの場合は境界線における筆界確定と分筆

新築分譲はダイナミックではありますが、たくさんの手続きと経費が必要です。
リフォーム・リノベーションの場合でも上記の費用を
かける場合はありますが必須ではありません。

②京町家や古家には味わいと希少価値がある。
 そして改修(リノベーション)により付加価値がつきやすい。
 

京町家は他には無い味わいや文化的価値があり改修(リフォーム・リノベーション)により
 付加価値が付きやすく、全国、いや世界の顧客が買主になる可能性があります。
 
 老朽化の進んだボロ家でも、構造補強や現代的な生活のできる空間とし
 外観を町家らしく元に戻すことで、魅力的な物件となります。
 改修後のリノベーション物件は面積あたりの単価では建売住宅と比べても
 遜色の無い値段で取引されています。
 
 そして京町家の存在は文化都市である京都にとってシナジー効果が高く
 住宅に質や味わいを求める人が今後増える傾向にあることも
 京町家購入希望者が増える追い風になると思います。
 
③小中規模の中古住宅や京町家は敷地の容積利用効率が良い。

 中古住宅や町家では容積率規程の前の既存不適格物件で
 容積の利用効率が高く(建ぺい率や容積率を超過していることもあります)
 合理的な土地利用の形となっています。
 
 京町家はどちらかというと小さな物件が多いですが、
 12坪~25坪くらいの敷地に20坪~30坪ほどの建物が乗っており
 非常にコンパクトにおさまっています。
 商家や武家屋敷みたいな大型建築では贅沢な土地の利用の形もありますが・・・稀です。
 建替えすると、小さな家しか建たない条件の敷地はなおさら解体しないほうがいいです。 

 といわけで結果的に    
 ・新築と比べるとコストが抑えられる。
 ・核家族化が進み子供が少ないという現代の世帯構成に合う。
 ・都心部では車が乗らない世帯が増えている。
 ・長屋形式も多く間口をめいいっぱい使える。

④細い道路に接する物件は、建売業者さん、新築希望者は購入し辛い。


 この場合、建売業者さんは高い買取値を出しにいくいですね。
 工事がしにくいだけでなく、車が通らないので新築には適さないということも理由にあります。
  
 でも中古改装住宅を購入される方の目線で言えば、
 細い道は車が通らないので子供には安全で良いと言われる方も多いです。
 また京町家の購入される方は車を持たない方も多いです。
 
 中古住宅・町家のリフォーム業者、購入希望者は細い道を大歓迎します。


⑤路地、通路に接する物件の大半は再建築不可物件であり新築ができない。
(市役所での確認が必要です)
 
 この場合は、放置による危険がない限りは解体してはなりません。
 建物が出来ない、物置にしか使えない土地=売りにくい土地になってしまいます。



逆に更地(新築用地)のほうが高く売れる可能性が高いケース
○③の逆で、容積の利用効率が低い場合
があげられます。

すなわち、容積率の高い用地に、小さな建物がポツンとあるケースです。
 また都心の大型町家などがマンションになり易いのも、一般購入者で資力がある方が
少なく中古の改修業者としても普通に住宅に改修したのでは販売がしにくいため
事業計画の策定が難しいことが挙げられます。

逆説的に言うならば京都市や国など行政が能動的に大型の町家を守る仕組みを作ってくれなければ
容積率の高いエリアの広い道路に面する京町家は残りにくいということになります。

逆に小中規模の物件の場合は①~⑤の理由により不動産会社やエンドユーザーに売却される場合は
更地にするよりも古家付き、町家付きの現況のまま売却されるほうが
結果的に高く売却できる可能性があります。
そして京都の景観を守ることが出来、Ecoというのも何よりもよいですね!

古家や町家のご売却の際は、更地にする前に京町家や古家の利活用が得意な㈱八清にも
ご相談されるのをお薦めします!

ちなみに上のように敷地の容積利用効率が悪い中古物件の場合は、
㈱八清が企画する場合、家庭菜園のできる自然派町家リノベーションにしましょう!
なんて提案の1つにしていくのかと思います(笑)

みなさんも町家を残しませんか?
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