上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
みなさま

こんにちわ
にしむらです。

老朽化して何もせず放置されている古家・京町家が市内中心部でも
目立ちます。大変もったいない話です。
投資と考えて改修すれば、かなりの利回りで運用できます。
潰してコインパーキングという発想よりもずっと面白い。
そんな利活用を考えてみませんか?

古家・京町家を用いた不動産の運用方法について
今一度おさらいをさせていただきます。


①貸家(2~3年定期、京貸家)

もっともオーソドックスで安定感のある運用の方法です。
新築同様に改装され耐久性・機能性が高まり美観も綺麗な状態であれば、
新築同様の賃料で貸すことができます。
やはり賃貸ものというとマンション・アパートが多いですので
一軒家の賃貸物件はかなりの需要があります。

例えば延べ面積が70㎡・改装したての耐久性の高い良い状態を
基準にすれば京都市の旧市街地では10万円~17万円ほどの賃料で
利回りでは5~7%くらいになります。

路地奥など建替えの出来ない条件という再建築不可物件をうまく利用されれば
もう少し上(6.5~10%程度)の利回りを得ることも可能です。

物件の規模が小さくなればなるほど、高利回りになりやすいですが
それと同時に流通性が落ちる事(要するに売りにくい)も忘れては成りません。
延べ50㎡以下はやや売りにくいと心得ておきましょう。
弊社では改装されて機能的に綺麗によみがえった貸家を「京貸家」として
投資物件として販売しております。1000万円以下の商品もございます。

もともと所有の古家に改装資金を投入する場合でしたら
10%以上の運用利回りとなることでしょう。
(もちろん立地や物件規模によりますが)

②短期間貸家(ウィークリー、マンスリー)

賃貸期間を1週間・1ヶ月と短期間にするという短期滞在者の需要をついた手法です。
通常の賃貸相場の1.2~1.5倍ほどの賃料を得ることが可能ですが
建物内に家具・生活家電等を設置しないと実質的に利用されない。
また賃貸募集とは異なり運営者をつけて斡旋・募集・管理・清掃を行うが一般的です。
ビジネスでの法人の社宅(借り上げ)としての利用や旅行客に利用されるのが
一般的ですので景気の波に左右されやすい傾向はある。
延べ70㎡で耐久性・機能性の高い、マンスリー・ウィークリーの貸家では
粗利回りでは通常の賃貸貸家の1.2~1.5倍程度になる可能性はありますが
運営経費は売り上げの20%以上かかると思っておいたほうがよいです。

また室内の消耗備品の提供については衛生的な部分(寝間着・タイル・歯ブラシ等)の提供は
旅館業法に抵触する可能性が強いです。賃貸期間については厳密な定義はありませんが
一週間より短いと旅館業に抵触する可能性が強いようです。十分気をつける必要があります。

③小規模旅館(京宿家)

弊社ではある一定基準を満たした京町家で旅館業向けの大規模な改修を行い、
保健所や消防をチェックをクリアし旅館業法許可を取得した物件で
実際に一棟貸しの旅館を稼動させ、その収益を
オーナーに還元する形の投資商品「京宿家」を販売しております。

利回りについては旅館業という事業リスクもともなうがゆえに確定的なことは言えませんが
年間平均稼働率60%を一つの目安としております。
京宿家を購入した場合、売り上げから運営者や企画・管理者に対する
経費を支払ったオーナーに還元される残りの純収益ベースで
利回り8~10%~程度の水準を目論見しています。
もともと古家をお持ちの方でしたら、投入額は工事費用だけとなるわけですから
20%近い運用利回りとなる可能性もあります。

④店舗

人通りがあり商業性がある立地は、そのままテナントとして貸すのがよいでしょう。
京都都心部の好立地では床面積に対して1~2万円/坪ぐらいが賃料相場でしょう。
およそ近隣の通常の住宅家賃の1.2~1.5倍くらいの水準となります。
店舗として貸す場合は内部には手を加えづらいですが、老朽化して構造耐久性に劣る状態では
貸しにくいです。
構造・ライフライン・その他瑕疵を防ぐ部分はオーナー負担。
内装・内部設備については借主負担
と理解しておきましょう。

⑤シェアハウス

今後、注目されるのはシェアという形態の利用方法です。
同じ共通点や嗜好のもとに集まった血縁関係の無い複数の人間が
一つ屋根の下に生活する若者定住者向けの運用スタイルです。

法律上の解釈がはっきりしていない部分はありますが
複数の入居者が家賃を負担するスタイルは
中型、大型の古家、京町家の運用方法として高利回りをキャッシュフローを
生み出す魅力があります。
最近の首都圏におけるシェアハウスのトレンドは
昔の木造アパートの下宿のようなチープな設備で割安感を主張するものでなく
贅沢な仕様・備品を家賃を複数人で負担することで共有でき、
美しく衛生的で女性や若い層に好まれる。
そんなマーケットが主体になっております。

延べ100㎡までの一定規模の物件であっても
土地・建物からの取得ベースでも上手く運営できれば
10%近い高利回り運用が可能かと思います。
すでに物件をお持ちの方であれば改修費を投入することで
単純な利回りで20%近い運用の可能性がありそうです。
(あとは管理経費が必要ですけどね。)

難しい点もあります。
入居者内のコミュニティの維持や共有部の管理・清掃に関してきちっとしたルールの遵守を徹底し
コントロール・メンテナンスしてあげる必要があることです。
管理の経費はしっかり見込まないとダメですね。

管理を怠れば入居者内のトラブルになることも多いでしょうが
魅力がある運用方法ですので今後、
にしむらは首都圏にて市場調査・研究していく予定です。

来年2月7日(土)に古家・京町家の活用のセミナーを行います。
ご興味のおありの方はご参加ください。

今後、京都市内の老朽化した建物の運用について
ご相談・改修のご希望のある方はぜひわが社八清をおたずねください。
使わない古家・京町家を活かしましょう!
スポンサーサイト
Secret

TrackBackURL
→http://naokin219.blog106.fc2.com/tb.php/139-5a1d1897
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。