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おはようございます!

にしむらです。

観光資源の豊富な歴史・文化都市である京都では
京町家を投資収益物件としてお考え頂く方が非常に多くなってまいりました。

中でもトレンドはゲストハウスが挙げられます。
要するにプチ旅館=旅館業法でいうところの簡易宿所である
ゲストハウスとしてお考え頂く方が増えてきたのです。

旅館業の定義としましては
寝具等の設備を備えて人を泊めることにより、
それに対するサービスの対価として代金を享受するものであります。

宿泊が通常の賃貸と異なるのは、お客様が居住する時間単位、
生活家具、生活消耗品、リネン等のメンテナンス及び
宿泊者管理、セキュリティ管理、宿泊予約管理、
経営管理が必要であることです。

ですから単純な収益のみのでの運用効率の比較はできないのですが
今後販売予定のある中京区堀川通姉小路東入鍛冶町の京町家で
改装後の運用効率、収益のシミュレーションをしてみましょう。

居住用賃貸改装プラン建物:80㎡
予定賃料:14.5万円 (近隣のマンション賃貸相場を考えればまだポテンシャルがありそうです)
総収益:174万円
ここから諸経費・空家リスク(固定資産税・火災保険・賃貸管理費・修繕費など)を差っぴき 
経費率は単純に約1割としましょうか。
純収益=157万円


一棟貸しゲストハウス改装プラン建物:70㎡
宿泊代:2万円/日
(和風の異空間情緒のある京町家で最高6人で泊まれること、
二条城駅、烏丸御池駅に近い機動性に富む立地を考えれば
この設定は高くはないでしょう。)

もしくは3つある部屋をそれぞれ別々に7000円~の宿泊費でも構いません。

年間稼働率:65%(京都の大手ホテルの年間稼働率は80%を超えております。)
とした場合

年間総収益は474万円
賃貸と同様に諸経費(固定資産税・火災保険・修繕費)が20万円

またゲストハウスの場合は
・光熱費・・・年間30万円としましょうか。(お客に請求するタイプのゲストハウスもあります)
・宿泊者管理及び室内管理・清掃(リネン管理)費が・・必要になります。

上記の管理委託費を仮に諸経費と光熱費を引いた売上高の50%とすれば
純収益は212万円となります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

単純な予定収益比較ではゲストハウスのほうが面白いことになります。
ただ、やはり居住と事業では運営リスクが異なりますから、
あとは投資される方の個々の判断になります。

京都の都心部で中規模居住物件(70~80㎡)の還元利回り(C/R)は
平均で5%強になりますから事業系の場合でしたら6.5%は欲しいところです。

あとは事業者の未来の旅館業、及び京都への洞察力と経営センス次第でしょう。

もちろん所有者ご自身で汗を買いて運営されれば実収入は高まりますが
それは業=労働であって、不動産投資とはいえません。
ですがゲストハウスを事業とされたい方には京都の今後のポジションを考えれば
魅力的で非常に楽しいかもしれません。












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