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こんちわ

にしむらです。

これまで不動産評価に際しては価値(value)と価格(price)は異なるもの。
本当に価値のある物件を見極めるのが重要だと説いてきました。

本当の資産価値を把握するのに特に重要な査定スキームであるのは
収益物件であってもマイホームであっても収益還元法になります。

駅の近くにあり、間取りや敷地条件が定型化されているマンションとは違い、
1つ1つのオリジナリティ(個別性)が強い一戸建てに
収益還元法を適用する場合は立地や敷地条件、間取りが
多種多様であることから評価が非常に難しいです。
立地や雰囲気、ある意味最大公約数的に利用される間取
を評価することが重要にはなっていきます。

今回はそういった難しい要素は捨象して
京町家改装物件の簡易的な価格評価を行うための
総賃貸収益に対するキャップレート(還元利回り)を売買・賃貸事例から導出しました。

年間賃貸総収益 ÷ C/R(還元利回り) = 物件評価額 です。

あくまで統計学的に導出されたベンチマークとしてお考えください。

※以前私が発表した小学校区別の格付クラスを利用します。

床面積 40㎡(1SDK) 50㎡(2DK) 65㎡(3DK) 80㎡(4DK) 100㎡(4LDK) 120㎡   
Aクラス   6.2%     5.7%       5.2%       4.7%       4.6%       4.5%

B1クラス   6.7%     6.1%       5.6%       5.1%       4.9%      4.8% 

B2クラス   7.2%    6.5%       5.9%       5.4%        5.2%       5.1%

例えば
朱雀第一小学校区にある改装(リストック)京町家
床面積  90㎡  賃料 14.5万円 

であれば 総収益174万円に対して
上記表から 還元利回り 5% を適用

174万円 / 0.050 = 3480万円となりますね。

また再建築不可の京町家改装物件の場合は
上記に1.5%~3%を加えて評価してみてください。
概して郊外の、広い、接道条件の悪い、高額の物件ほどリスクは高いので利回りが上ります。
要するにハイリスク・ハイリターンの金融商品と同じです。
再建築不可という事情は金融数学的にいえば売買の換金性にある種のリスクを
伴うということになりますから再建築できる場合と比べたらやはり高くは売れない。
ただ借りる人にしてみたら再建築できるかどうかなんて関心が無いのですから
要するに賃料にはさほど影響がなく⇒収益投資物件としては
収益性が高まる。ということになります。

投資物件であろうとマイホームであろうと
単純利回りの絶対的な評価で比較してはなりません。
与えられた条件の中で割安/割高なのかを評価することが重要なのです。

また売買における換金性 ⇔ 賃貸における収益性
は相反する(逆相関)指標になります。

売買物件の場合は面積が狭くなるとニーズは生まれませんが、
賃貸物としての収益性が生まれます。 (最近は狭すぎるとダメですが)
大きな物件の売買は収益性が低くなるかわりに換金性が高まりますが
高額になりすぎると実際のニーズのミスマッチから土地・建物の面積から
予想した値段で売れないという事がよくあります。

収益還元法によるキャップレートの選定はある種のセンスを要します。
決して万能ではありません。特に戸建の場合は難しく
経済情勢や適用条件に応じてキャップレートをチューニングしてやる必要があります。


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