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みなさま
あけましておめでとうございます。

投稿はご無沙汰しておりましたが
本年も役に立つ京都の不動産情報を提供していきます。
どうぞ宜しくお願いします!

新春第一発目です。

今回面白い指標とランキングを皆さんに紹介します!

各小学校区ごとの資産価値・将来性を
高額帯の募集賃料でもってある程度分析する事できます。
ではなぜ賃料か?ということについては
今までブログでかなり説明しておりますね。

ファミリータイプの物件の賃料が街の経済活動や新陳代謝の大きさ、
高収入な人の人口流入率を示すバロメータになるのです。
今回は1LDK(床面積40㎡)から2LDK(55㎡)、3LDK(70㎡)
の3段階の広さで、学区ごとの平均募集賃料を導出し
3種の賃料の平均値により値を1次元に規格化することで
学区の資産価値を数値化し比較しようという
アプローチをしてみました。

<算式>
R(賃料レイティング) = (A1+A2+A3)/3 ± α

A1:1LDK(40㎡)あたりの平均標準募集賃料
A2:2LDK(55㎡)あたりの平均標準募集賃料
A3:3LDK(70㎡)あたりの平均標準募集賃料
α:加点減点の補正値

<計算方法>
①学区毎に基準点を1~2点設ける。
②早稲田大学ファイナンス研究科の実験サイト「いえーい」を使用し
基準点の周囲1kmで賃貸物件を検索
1DK-1LDK、2DK-2LDK、3DK-3LDKの
3領域での平均賃料を相場機能で導出する
③基準値が2点ある場合は3つのそれぞれの平均値を
足して2で割って平均する。
④3つの賃料の平均をとりこれを基準賃料指数値とする。
⑤4LDK以上で3LDKの値を上回る募集賃料がある場合は
基準賃料指数地に加点補正をする。
⑥学区が狭く、局所的に下町エリアとなる場合は適切な賃料が
導出できないので減点補正をする。
⑦上記の処理でできた指数を賃料レイティングとする

<賃料レイティングが示す事>
・基本的な生活水準値(住む人)
・街の経済活動の大きさ
・街の将来性(今後進む2極化の度合い)
・街の資産価値(およそ2LDK程度での募集賃料)

どうぞご覧になってください。
京都市内小学校区の賃料レイティング ベスト113 


Aクラスエリア(12校)  
        賃料レイティング
京極         15.9   
御所南       14.8
新洞         14.3
第四錦林      14.2
高倉         13.6
白川         13.1
新道         13.0
清水         12.6
錦林         12.4
新町         12.4
洛央         12.2
六原         12.1



B1クラスエリア(19校)  
洛中         11.8
第三錦林      11.5
室町         11.3
醒泉         11.3
植柳         11.2
六条院       11.1
二条城北      10.8
葵          10.6
淳風         10.6
下鴨         10.4
朱雀第一      10.4
正親         10.4
西陣中央      10.4
光徳         10.3
東山         10.2
紫明         10.1
梅小路       10.0
松ヶ崎        10.0
衣笠         10.0



B2クラスエリア(38校)  
乾隆         9.8         
翔鸞         9.7
養正         9.7
山王         9.6
金閣         9.6
陵ヶ岡        9.5
柏野         9.5
上賀茂        9.5
元町         9.5
朱雀第二      9.5
養徳         9.4
紫野         9.4
鳳徳         9.4
九条弘道      9.4
修学院第二     9.4
楽只         9.3
一橋         9.2
朱雀第三      9.1
北白川        9.1
七条         9.1
南大内        9.1
岩倉南        8.9
七条第三      8.9
修学院        8.8
岩倉北        8.7
朱雀第六      8.6
西大路        8.6
待鳳         8.5
朱雀第七      8.5
大将軍        8.4
上高野        8.4
山ノ内        8.4
吉祥院        8.3
西院         8.2
安朱         8.2
御室         8.2
仁和         8.1
桂           8.1


Cクラスエリア  
明徳         8.0
朱雀第四      8.0
山階         8.0
梅津         8.0
唐橋         8.0
安井         7.9
南太秦        7.9
陶化         7.9
西京極        7.9
西京極西      7.8
九条塔南      7.8
花園         7.8
祥豊         7.8
樫原         7.7
音羽         7.7
音羽川        7.7
葛野         7.7
大宮         7.6
桂東         7.6
桂徳         7.6
桂川         7.6
大塚         7.6
宇多野        7.5
川岡         7.5
伏見板橋      7.5
松陽         7.4
朱雀第八      7.4
柊野         7.4
藤城         7.4
伏見南浜      7.4
山階南        7.4
太秦         7.3
東和         7.3
川岡東        7.3
向島藤の木     7.3
稲荷         7.3
伏見住吉      7.3
嵐山東        7.2
桃山         7.2
広沢         7.2
常盤野        7.2
梅津北        7.2
松尾         7.2
月輪         7.1
大宅         7.1
上鳥羽        7.1


京都市内平均   6.99(京都市内 218小学校(旧京北町を除く))


住宅の資産価値を考えるのであれば
本ランキングで上位の学区エリアで購入するべきです。

もちろん本賃料レイティングでランク外の場所にもよいエリアもあります。
賃貸マーケットが形成されないが売買では高額で取引されるような
西京区桂坂や右京区北部の永住性の強い高級売買のマーケットが
京都ではそういうエリアに属します。

どこが住みよいという価値観は人によって異なりますが
買ったら絶対引っ越さない。売らない。貸さない。なんてということは
今のご時世、断言できないのですから
不動産の資産価値について客観的な物差しが必要かと思います。

次回は今回導出したデータについて地域ごとに回顧をしていきたいと思います。













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