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みなさま

こんにちわ
にしむらです。

みなさんはこれからの住宅地を選びに何が必要と思いますか?
資産価値が落ちない、自分のライフスタイルに合う立地を選びたいですよね。
そもそも大衆の支持をうける立地はいい立地であり、分譲相場は高いものです。
決して安い買い物ではありませんが先が読めない難しい世の中ですから
不動産の選択と購入は慎重にしたいものです。

不動産の評価基準は大きな4層構造であると私は考えてます。

第1に「都市圏と街」
第2に「敷地条件」
第3に「建物構造」
第4に「建物管理」です。

どんなによい構造の建物で管理がきっちり施されていても
道路に接動していない、前面道路が建築基準法上の
道路でない非道路であれば、土地の資産価値は僅かになってしまいます。

また南向きで正方形の理想的な30坪の土地で6mの前面道路
だとしても、廃れた街で今後の展望が持てそうにない都市圏
であればそれも資産価値としては厳しいです。
また区画整理された郊外型の大きな大型開発された分譲地。
大きな道路に植栽と樹木、大きな公園、大型ショッピングセンター。
一見綺麗に見えますが、これも30年後はというと。。
いまのトレンドを考えれば微妙かもしれません。

マクロにみれば人口が減少してます。そして人は便利で魅力のある場所へ移動し集中します。
現在人工的に作られた郊外の大規模な分譲地は本当に大丈夫でしょうか?
なにせ建物があっても利用者がいなければ価値が無いのですから。。

ということで現在は立地による利用価値が何よりも重視され
賃料や収益による不動産の評価が主流になってきております。


本日は住宅用不動産の評価でもっとも大切な立地について
何が大切なのか。評価基準を挙げてみます

●第1次評価
職住の近接度 オフィスからの物理的距離と交通機関までの距離

●第2次評価
日常生活の利便性、スーパーマーケットと社会インフラ

●第3次評価
趣味、芸術、観光、エンターテイメント施設    

●第4次評価
自然環境

●第5次評価
地域コミュニティと学区

住宅の評価では1次評価が特に重要です。
職場と近い、アクセスしやすい立地です。
なるだけオフィス街から物理的距離が近い。
交通機関で通うのならば駅から近いほうが有利です。

2次評価はその立地で生活がどれだけし易いかの基準です。
日常のお買い物、病院、役所

3次評価は人間の2次的な欲求に基づいてます。
どれだけ楽しいか、気分転換のための趣味が実現できるか。というところです。
物販店舗、カフェとダイニング、美容室、サブカルチャー施設、スポーツ施設、映画館
その他観光地など

4次評価は公園や海、川、山=自然豊かで賑やかすぎず、お寺や史跡など癒される場所の有り無し
5次評価は地域の環境。治安がよく地域コミュニティが発達したいい学区といった
どちらかというと子供のいるファミリーのための条件になってきます。
ファミリー立地の場合、2次と3次の風俗性がすぎると教育上よくないことから
マイナス査定になります。
逆に子供のいない夫婦に4次5次はあまり興味がないこともあります。
ですから優先順位が低いのです。

不動産をお探しになる際はこれらの評価軸から住宅地を見つめてみることをお勧めします。
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