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おはようございます。

今週は前回のデータに基づき
資産価値を落とさないための住宅選びのポイントを検証しましょう。

不動産もその他の金融資産と同じく
供給と需要のバランスによって価格相場が決まります。
株式や債券、投資信託と同じです。

地域の需要バランスを無視した購入をすると売却するときに痛い目にあいます。

資産価値を保つ不動産選びの鉄則は下記につきます。

◆その地域の最有効利用の物件を選ぶことを心掛ける

このエリアにはどんな職業の人が、どんな年齢層の人が多く居住しているのかを
考え、客観的にみて他の人が購入するとしたらどのような物件を選ぶだろうか?
を熟考することです。特に間取りと広さは重要です。

DINKSが多い地域にファミリータイプの物件の需要は少ないですし
ファミリーに人気の地域では単身者向けの物件は売りにくいです。


◆賃料と売買事例から資産価値を十分見極めてから購入する

売買価格が適正かどうかを賃料(収益性)と売買事例(換金性)を見極めるのです。
小型の物件は収益性で判断してください。

京都市の居住系物件のキャップレートは下記程度と考えております。

キャップレート(C/R)= 年間賃料 ÷ 売買価値
京都市都心部 5.5%~6%
京都市北部 主要鉄道駅の周辺(京都駅より北) 5.8~6.3%
京都市南部 主要鉄道駅の周辺(京都駅より南) 6.3~7.0%
郊外                  7.0%~

※上記は築10年くらいの70㎡くらいのマンションをモデルとして計算しています。
築年数が浅い場合はさらに0.5%くらいマイナスでも大丈夫です。
築年数が20年くらいだとプラス1%
築年数が30年くらいだとプラス2%くらいにして計算したほうがよいです。

物件が小さくなるほど、収益性が問われます。
逆に物件が大きくなれば、換金性のほうが重要ですので
キャップレートは低くても大丈夫です。
キャップレートの見極めは過去のデータで行ってはいますが
どちらかというとセンスというか感覚的な部分が大きいので
各自でいろいろ研究してもらえればと思います。




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