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おはようございます。

今回は不動産評価の話題に戻りまして
間口評価について説明します。

さて(式2)は
土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正
でした

さて間口とは何ぞや??

⇒間口とは土地が道路(建築基準法上)に接する幅のことです。

さて土地の間口が大きければどうなるのでしょうか?
人により意見は異なりますが、共通するのは
①建物の間口が広いので重厚感、高級感がでる
②建物の間口が広いとよい間取りがとれる
③間口が小さい場合と比べると採光(日当たり)がよい
さらに店舗・事務所の場合
④目立つ
というところでしょうか?

不動産の評価としても使い勝手がよく採光もよい
広い間口をより高く評価することとなります。

Q. 下の図をみてください。
4mの建築基準法上の道路に3つの土地が接道しています。
A、B、Cの各区画は66㎡(≒20坪)ですが
B号地の評価を100万円/坪としたときのA号地とC号地の評価は
どうしますか??考えてください

20070613093638.jpg


A.
旧の京都(御土居)内においては間口の狭い短冊形の土地が
多いので京間の2間半(5m)あれば及第点としています。
奥行きとの関係もありますが概算でいうと
2間=3.6m間口の場合は80%の評価です。
3間=5.4m間口の場合は105%程度の評価です。

少しシビアですが2間半も下回る間口の土地には厳しい評価を
下したほうがよいと思われます。
間口:奥行比は1:3で評点100点とする感じで評価してください。

下のような間口評価の補正値の分布になると思われます。


簡易係数表(奥行き15m程度の場合)
 間口(m)  補正係数(%)
2.7      63
3.1      72
3.6      80
4.0      90
4.5      96
5.0      100
5.4      105
6.3      113
7.2      120



狭小で15坪くらいになる場合4.5mで100点
逆に30坪くらいになる場合は5.4mで100点とする感覚でいいです。
以上です。

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