上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
みなさま

おはようございます。
にしむらです。

河原町は斜陽なんて言われ
最近は寂しい話題が多く飛び交います。

四条河原町の阪急百貨店の閉鎖、河原町ビブレ(河原町蛸薬師西入)、宝飾店の寺内など
百貨店、大型店舗、専門店の閉店、統合が相次いでいます。
阪急s 
↑閉店が決まった阪急百貨店京都店


四条以南で栄えた寺町通の電気屋街はもはやかつての電器屋街ではなく、店舗構成が大幅に変わった
多様性に飛んだ本来の商店街の姿に戻ろうとしている。(悪いことではないが)
今、河原町で順調なのは専門衣料店、カラオケ屋と大型書籍店、小型の宿泊施設ぐらいです。

どのような経済情勢が背景にあるのか
にしむらの分析

周知の通り、アパレル系の商業店舗はユニクロやGAP、無印良品のような顧客の高品質・低価格志向と
近隣やネット営業による競合店増加による競争の激化にあえいでいます。
バルフロアs 
↑高級衣料品で鳴らしたBALも今はこんなラインナップ。

そして不況で高額帯の洋服が売れない。
しかも新聞では
大学生の生活費は8年間で3割ダウンという悲しい統計も・・


地価公示でも市内最高値の四条寺町東入る2丁目御旅町は
371万円/㎡→326万円/㎡ 12.2%ダウンで

京都駅前の烏丸通七条下る東塩小路町は
208万円/㎡→193万円/㎡ と7,2%に踏みとどまっているところを考慮すると

四条河原町よりも京都駅周辺・京都駅からアクセスのよい立地の
利便性・収益性が評価されている格好です。
それに加え、今後、四条烏丸、京都駅北(旧近鉄百貨店跡地)、京都駅南(イオンモール)
で大型店舗が次々とオープン。いっそうの販売競争の激化が予想されます。

では今後どうすればよいのでしょうか?

四条河原町の復権に向けての施策

現在の不況下の情勢にどのようにすると活性化するのか?
ポイントは専門化顧客層の拡大動線の確保です。


地域特性から考えて見ましょう。
本来、四条河原町という土地柄は明治以降に開発された商業の街で
歴史的な経緯でみるならば特別高級な場所ではありません。
現在、烏丸のほうに高級ブランド店が集まっているのは
古えに栄えた繊維業の街から第3次産業主体の現代の業務地域
そして昨今ではちょっと遊べる大人のエリア「烏丸」へ変遷による
影響が強いのです。
四条河原町はやはり若者向け、大衆向けという路線が基本となると思います。
ただし、河原町通は北部と南部で雰囲気ががらっと変わります。
歩けば判りますが河原町通も御所南学区の二条と高度商業地域の四条そして京都駅より南では
まるで異質な世界になってしまいます。

御池に近いエリアでは高級志向のものでも受けいれられます。
四条に近い路地裏には歓楽街や風俗店などやや猥雑な雰囲気が
ありますのでこちらは大衆のエリアになります。

「専門性」
お店としてのコンセプトをきちんと固め、それに特化し強みを拡大することです。
Minaは女性向け、OPAはティーンズファッション、藤井大丸は若者向けの最先端のブランドの誘致に成功しています。
カラオケのジャンボカラオケ広場はプレミアムフロアの設置など多様性に富む商品の展開で成功している。
やはり本来の立位置を見極め、得意分野で勝負する姿勢を強めることが一番です。
ミーナs
↑昨年オープンしたミーナは20台女性向けに特化したマーケット戦略を採っている。

「顧客層の拡大」
この不況の真っ只中で、京都市の地域の若者の内需だけで勝負するのでは
あまりにもパイが少ない。若者以外の年齢層のお客様や
遠方からのお客様を呼び込める(近畿圏の日帰りレジャー層、旅行客、ビジネス客)
京都にしかない商品・サービス
を展開できるかがポイントです。
百貨店にあるたいていのブランドは大阪や神戸の百貨店で手に入るものです。

たとえば
・ちょっとオシャレな壮年者向けのアパレル専門店や
リラクゼーション分野やアンチエイジングや美容分野も含めて
医院やフィットネス施設を増やす。
壮年者向けの60’70’のライブハウス。

・観光客向け(主にこれから増えるアジア圏などをターゲット)に低価格帯の宿泊施設を造り、
観光人口の消費を誘導する。なんてのはどうでしょうか?
ナインアワーズ1ナインアワーズ2
↑光で入眠・起床を支援するシステムを搭載し寝る・シャワーを浴びる・身支度する3つの機能・品質だけに特化した次世代型カプセルポッド「ナインアワーズ京都寺町」(寺町通四条下る)はオープン後好調な滑り出し。


「動線の確保」
上記のように違った層を取り込むにはこの部分が重要です。
東山・祇園エリアで遊んだ旅行客を河原町に立ち寄らせ食事や買い物をさせ
河原町で宿泊させ夜まで遊ばせる。
そんな連携が東西の動線の確立には必要と考えています。

京都駅⇔四条河原町へのアクセスも非常に重要です。
もっと市バスの便利さをアピールできればと思います

さらに言うなら東山や祇園で遊んだ人を、
河原町まで歩かせて阪急で大阪・神戸に帰す。(近畿圏の日帰り客)
河原町→烏丸と歩かせて市営地下鉄で京都駅に帰す。(全国旅行客)
地下鉄エキナカで買い物もしてもらう。
そういう回遊性がもっとできれば面白いのです。

私自身は京都が不景気だと思っていません。
世の中が便利になりモノが安くなりすぎたために人々が街に出て
買い物やサービスを購入する機会を失っただけなのです。
ネットや量販店では買えないモノ・体験できないサービスを創出する必要があります。
そこには人と人の繋がりや人の動き・体験型のサービスがポイントになるような気がします。
阪急やビブレが閉鎖になるのも競争社会の必然といえます。

総合的にはやはり街としての魅力を高める面白くよい店舗が必要なのです。
インターネットではできない体験・店舗に訪れる楽しみを創造するか
ここは経営者の企画次第です。

もちろん河原町商店街振興組合の宇治田理事長の期待する
大学の学外キャンパスの誘致も一つの方法です。
頑張って欲しいなと思います。


スポンサーサイト
どもども
にしむらです!

今日は子供心をくすぐるカフェを紹介します。
京都の祇園で本格的な鉄道ジオラマのカフェ「デコイチ」さんがオープンし
賑わいを見せているようで、嫁さんと覗いてきました。


場所は祇園。花見小路通新橋を東に入ってすこし歩いたところ
少し判りにくいのですが南側のビルの2階にあります。(看板あります)

エレベータを上るとそこは、ジオラマが拡がる夢のような世界。
すぐにコスチュームを着た車掌のお兄さんがお店の利用案内をしてくれます。

デコ全景

まずは美しいジオラマをご鑑賞ください。
ジオラマ

もちろんカフェですから、飲み物だけ注文しておいて
何もせずまったり鉄道を鑑賞していてもよいのです。

コースは以下の3つ

・グリーン席  フィギュアの鉄道をレバーで実際に運転できる席
 大人:400円 小人:200円 鉄道車両持込(30分):700円 レンタル(15分):800円

・指定席    鉄道ジオラマの前のカウンターと奥のテーブルの2席確保 大人:400円 小人:200円

・自由席    奥にある自由席。お食事も取れます。 大人:200円 小人:100円

お食事やお酒も含む飲み物も充実していいます。
お勧めはデコイチ特製カレーだそうです。

グリーン席をとって早速、車両レンタルしてプレイしてみました。
手前に見えるのが操作盤。
デコ操作版
これで自分で加速させたり、ブレーキをかけたりできるのです♪

では動く車両をお楽しみください。
[広告] VPS


最期には帽子を借りてお店の方に記念撮影していただきました。
気分は車掌さ~ん。
こんなサービスも忘れないところが流石です!

デコ記念撮影

趣味が高じて、こんな楽しいお店を企画できるのだから商売は面白いです。
我々のような素人でも十分雰囲気を味わえ楽しめるのですが
車両の持ち込みOK(有料)や車両預かりサービスなどコアなファンの
リピートを狙うサービスも実によく考えられたものです。

以前にラジコンの動かせるバーが秋葉原にあったりして
こういう系統のコアなお店は東京にしか出来ないと思っていました。
京都にも確実にこういうコアなクリエイティブな方が存在し、
未来の京都の文化・付加価値を創り出してくれる、そんな風に思います。

自分と嫁で過ごす事1時間。頼んだのはマンゴージュース2つ。
車両レンタル・運転で遊んで2700円。
休みなので人が多かったが、この分だと夜は相当賑やかになりそうです。

ついつい不動産屋の思考回路で
1日売り上げ10万円。月間売上は300万円くらい?であれば
祇園のビル2Fのテナント代30万円でも全然問題なしですね。
なんて考えてしまいます。
こういう面白いお店が不況に陥った祇園エリアを救う起爆剤となって欲しいです。

みなさんも是非遊びにいってください。
みなさま

こんばんわ
にしむらです。

今回はプレジテント誌3月1日号の掲載の東京カンテイの全国主要駅の中古マンションの
価格・賃料データから京都の資産価値分析を行います。


まずは首都圏の様子を見てみましょう。
価格・賃料は70㎡換算での中古マンションの水準。
PERは価格と賃料の比率(価格÷賃料)で計算され、住宅地としての流通性や人気を示します。
変動率は2000年と2009年の価格の比較です。

首都圏2009年     
       価格(万円)  賃料(万円)  中古マンションPER 価格変動率(対2000年%)   
渋谷      6482       30.6       17.68           38
新宿      5107       26.3       16.21           26
表参道     7400       31,6       19.53           38

吉祥寺     4180       20.3       17.17           8.5            
八王子     2084       14.4       12.08          -8・5

横浜      3614       19.6       15.37           33
武蔵小杉    3971       20.0       16.59           25
新川崎     3434       15.5       18.44           3.0
鎌倉      3423       18.3       15.58           25

浦和      2550       14.0       15.20           2.8
所沢      2237       13.4       13.90          -0.3

新浦安     3421       15.0       19.04           16.2
千葉      1806       12.5       12.03           3,6      

柏       1652       9.8       14.05           10.1


次は京都を除関西圏(大阪・神戸)です。 
関西圏2009年     
       価格(万円)  賃料(万円) 中古マンションPER 価格変動率(対2000年%)   
大阪     4173         23.6        14.72           103.8
福島     3169         19.3        13.66           54.0
梅田     3413         19.6        14.48           38.40   
大阪天満宮 3323         19.8        13.98          -37.9
心斎橋    3436         16.6        17.30           33.00
肥後橋    2768         20,9        11.05           69.10
北浜     2203         21.4        8.56           -14.80
玉造     2593         16.7        12.90            5.7
帝塚山    2342         14.8        13.22           -11.0
茨木市    2326          9.8        19.86            1.3
高槻     2404         11.2        17.90            2,1
吹田     2351         13.7        14.34           -21.4
       
三宮     2425         17.7        11.42           -5.4
元町     3334         20.2        13.78           -0.7
住吉     2897         15.2        15.92            10.8
西宮     2641         13.3        16.56           -4.4
芦屋     2801         14.4        16.20            0.9
夙川     2788         13.9        16.72            4.7


最後に京都市内のデータをみてみましょう。

京都2009年 
       価格(万円)  賃料(万円) 中古マンションPER 価格変動率(対2000年%) 

(JR) 
京都     2929         16.2         15.06       19.1
二条     2330         12.7        15.24         13.7
(地下鉄烏丸線)
五条     2706         15.2        14.81        -2.6
四条     3478         17.5        16.60        41.1
烏丸御池   3329         17.9        15.52        12.6
丸太町    2881         14.7        16.28        5.1
今出川    2565         13.3        16.06        14.0
鞍馬口    2444         10.5        19.36       -1.7
北大路    2270         11.5        16.44        0.3
(地下鉄東西線)
二条城前   2782         14.0        16.51        10.4
京都市役所前 3854       19.1        16.80        23.7
東山       3734        14.4         21.67       11.8
(京阪電鉄)
伏見桃山   2443        12.4        16.44       23.8
清水五条   2413        14.6        13.79      -15.4
祇園四条   3444         15.2       18.82       14.2
神宮丸太町  3871       14.4        22.41       55.7
出町柳    2390         14.7         13.54       -11.8  
(JR東海道線)
山科     2432         12.6        16.07        5.5
西大路    1618         13.1        10.26        2・2
(阪急電鉄)
桂      1445         8.3         14.57       -18.3
西京極    1676         10.1        13.78        5.7
西院     2358         12.8        15.40        26.1
大宮     2407         14.2        14.14        1.1
烏丸     3722         19.3        16.09        11.3

これらのデータを眺めていると京都という立地の特性が良く判ります。
ヒト・モノ・カネすべてが首都圏に一極集中する東京の価格・賃料水準には遥かに及ばないが
流通価格の水準は非常に高いということが判る。
価格・賃料も首都圏でいけば・川崎・横浜といった東京区部近隣の衛星都市の水準です。
特にマンションPERが高いのは、流通量が需要と比べると少なく
価格が高い水準で安定している証拠です。

そして価格と賃料を兼ね備えた高い収益性を示すエリアが意外と広いことです。

なぜか大阪や神戸の中心部でPERが15以下と低いのは
投資のスタンスで買われることが多く、実需(住宅地としての人気)がやや弱い。
子育ての場所としてオフィス街・繁華街が不適切と見られるからに他なりません。

現に京都や神戸の山手、北摂エリアではPERが高い分布を示しています。

大阪では梅田-淀屋橋-心斎橋 の御堂筋ライン界隈のエリアだけが価格が高く
神戸では三宮-元町間のみでどちらかというと局所的に高いのはこのエリアだけで
あとは広く浅くの分布です。

京都では昨今は京都駅周辺の影響力が強くなっておりますが
四条-丸太町間の地下鉄烏丸線・鴨川のそばの京阪沿線は四条-丸太町間で特に価格水準が高く
祇園エリア住宅適性こそ無いが、観光地としてブランド化しており価格が際立って高いのです。

ゆうなれば核になるエリアが
交通インフラの中心でありハブになる京都駅
それよりも少し北にあり金融・経済・商業の中心地となる四条烏丸界隈
・観光・宿泊や保養地ニーズが高い東山・祇園界隈と3つあるようなものです。

そしてこの3エリアでは価格がこの10年で確実に上がってきております。

京都では景観条例などの規制でマンションの建築や流通物件量が抑制されていることが
高値止まりの一因ですが、今後の京都の経済価値・資産価値を予兆する
値動きであることは間違いないと思います。

京都はいまや日本中いや世界中から才能ある人、ゆとりある永住したい人や
旅行で短期滞在をする人が集まるコスモポリスになってきているのです。
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。