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皆様

おはようございます。
にしむらです。

普段の業務で四条通南部の界隈で動いており、街の観察を
しておりますとその変化の速さに驚くことが多いです。

四条より南にある寺町通はご存知でしょうか?
そう、ここは10年前にはれっきとした電気屋街だったのです。

IMG_7211s.jpg


喜ばしいことか悲しい事か街は変貌をとげ
京都駅周辺の大型家電量販店に客を奪われ
寺町通の電器屋・家電屋さんは今は大きな店舗を残して
数えるほどなくなってしまいました。

では電気屋さんは何に変わっていったのでしょうか?

列挙しましょう。
・カフェ/ダイニング(最近は見ませんがメイドカフェっぽいのも確かあった。。) 
・美容室
・スーパーマーケットのフレスコ
IMG_7219s.jpg

・和菓子屋
・パン屋さん
・マニアックな信長書店
・リラクゼーション
・鍵屋
・レンタルビデオ
・証券会社

さらにさらに、パソコン、周辺機器の販売店だった
JOSIN電気のJ&P(寺町通高辻上る)は、大規模店舗転用・改装を行ってます。
IMG_7220s.jpg

次に誕生するのは、おもちゃ専門店だそうです。

単なる電気屋街が周辺の居住者の日常生活に
密着した店舗群=社会インフラに変わってきているのです。

          
私の業務でも築年数不詳の町家のテナントの賃貸斡旋業務をしておりますが

西の御幸町通(四条より南)では
  大型の京町家(橘町)で結婚式2次会のできる和風居酒屋(伽芽論)に工事中
   IMG_7222s.jpg

  その北にはまきストーブのあるお洒落な町家BAR
  IMG_7223s.jpg

  高辻通り沿い(御幸町西入)にはフランス家庭料理屋(La Table au Japon)が誕生
 次々と新しい店舗が生まれております。


経済情勢・社会構造の変化に街は敏感に追随していきます。
従来の電気屋と老舗の茶道具屋や和菓子屋等の店舗が一部残り、
日常生活に必須の新たな店舗が加えられ、
寺町通は面白い感じになってきています。

この店舗の多様性こそが本来の寺町通の在り方なのかもしれません。
下京区の洛央学区が楽しく・便利な街になることは大歓迎です。






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おはようございます!

にしむらです。

観光資源の豊富な歴史・文化都市である京都では
京町家を投資収益物件としてお考え頂く方が非常に多くなってまいりました。

中でもトレンドはゲストハウスが挙げられます。
要するにプチ旅館=旅館業法でいうところの簡易宿所である
ゲストハウスとしてお考え頂く方が増えてきたのです。

旅館業の定義としましては
寝具等の設備を備えて人を泊めることにより、
それに対するサービスの対価として代金を享受するものであります。

宿泊が通常の賃貸と異なるのは、お客様が居住する時間単位、
生活家具、生活消耗品、リネン等のメンテナンス及び
宿泊者管理、セキュリティ管理、宿泊予約管理、
経営管理が必要であることです。

ですから単純な収益のみのでの運用効率の比較はできないのですが
今後販売予定のある中京区堀川通姉小路東入鍛冶町の京町家で
改装後の運用効率、収益のシミュレーションをしてみましょう。

居住用賃貸改装プラン建物:80㎡
予定賃料:14.5万円 (近隣のマンション賃貸相場を考えればまだポテンシャルがありそうです)
総収益:174万円
ここから諸経費・空家リスク(固定資産税・火災保険・賃貸管理費・修繕費など)を差っぴき 
経費率は単純に約1割としましょうか。
純収益=157万円


一棟貸しゲストハウス改装プラン建物:70㎡
宿泊代:2万円/日
(和風の異空間情緒のある京町家で最高6人で泊まれること、
二条城駅、烏丸御池駅に近い機動性に富む立地を考えれば
この設定は高くはないでしょう。)

もしくは3つある部屋をそれぞれ別々に7000円~の宿泊費でも構いません。

年間稼働率:65%(京都の大手ホテルの年間稼働率は80%を超えております。)
とした場合

年間総収益は474万円
賃貸と同様に諸経費(固定資産税・火災保険・修繕費)が20万円

またゲストハウスの場合は
・光熱費・・・年間30万円としましょうか。(お客に請求するタイプのゲストハウスもあります)
・宿泊者管理及び室内管理・清掃(リネン管理)費が・・必要になります。

上記の管理委託費を仮に諸経費と光熱費を引いた売上高の50%とすれば
純収益は212万円となります。

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単純な予定収益比較ではゲストハウスのほうが面白いことになります。
ただ、やはり居住と事業では運営リスクが異なりますから、
あとは投資される方の個々の判断になります。

京都の都心部で中規模居住物件(70~80㎡)の還元利回り(C/R)は
平均で5%強になりますから事業系の場合でしたら6.5%は欲しいところです。

あとは事業者の未来の旅館業、及び京都への洞察力と経営センス次第でしょう。

もちろん所有者ご自身で汗を買いて運営されれば実収入は高まりますが
それは業=労働であって、不動産投資とはいえません。
ですがゲストハウスを事業とされたい方には京都の今後のポジションを考えれば
魅力的で非常に楽しいかもしれません。












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