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みなさま

おはようございます!
にしむらです。

2010年秋、都心にまた新たな複合施設が四条烏丸でお目見えします。

新風館の開発で有名になりました総合不動産デベロッパー、
NTT都市開発(東京都千代田区)が現在更地になっております、
元UFJ銀行跡地になる四条烏丸交差点北西側(下京区四条通室町東入る函谷鉾町)
に計画されてきた複合施設の建設を着工いたします。

外観は交差点ということと周囲の景観に配慮したシンボリックな設計。
モダンな建物ですが、どこか京都らしさも垣間見えますね。

四条烏丸ビル(仮称)


さて気になる中身なのですが
敷地面積は2487㎡、鉄骨造の7階建(地下はSRC)。
延床面積は17471㎡。

店舗部分は地下1階か地上の3階まで
4階以上はオフィスになります。

店舗のコンセプトはNTT都市開発㈱の発表によりますと
「最高の自分、自分らしさ探求」をコンセプトに、
自分らしいカルチャーやムードを探究する場を提供します。
そして、この街に暮らし・働く「自分のスタイルを確立している大人たち」を
ターゲットとして、衣料品・服飾・化粧品などのファッション関連の業種を中心に、
時代の変化や様々なシーンに対応できる、
個性豊かな専門店を集積する予定です。とのこと。


元は金融、ビジネスの中心だった烏丸通。
京都市の商業の中心地である四条通。
近年、四条烏丸界隈で商業施設やブランド店舗の出店が相次ぎ
「オトナの街」としての烏丸のイメージ、街の資産価値が一層強まっております。

我々、烏丸族としてはそのオープンが非常に楽しみです!
COCON KARASUMAのような面白い商業施設になればと思います。

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こんにちわ

前回に引き続き賃料レイティングの話題です。

Aクラスのエリアでなぜそれだけ大きなキャッシュフローが
他のエリアと比べて動くのか?素朴な事象を考えます。

意外だった前々回の賃料レイティング1位の京極小学校区は
御所の東で寺町通広小路通より北で北端は相国寺の東側まで
縦に長いエリアになります。
ちなみに賃料レイティング2位は御所南小学校区
          4位は第四錦林小学校区

特にこのエリアに住む方を注目すれば
近くに大きな職場がゴロゴロあります。

・京都府立医科大学及び付属病院
・京都大学医学部及び薬学部
・京都御苑(宮内庁管轄の京都御所及び仙洞御所)
・同志社大学&同志社女子大学&同志社女子高校
・大本山相国寺
・京都地方法務局

さらに御所の西側には
・京都府庁
・京都府警察本部
・京都第二赤十字病院
・平安女学院大学&中学高校

御所の南側には
・京都地方裁判所
・京都市役所

これらすべては自治体の組織や京都では力のある大法人格です。
要は年収1000万円を楽に超えるような人がたくさんいるエリアなのです。

①市・府の上位職員、警察官といった公務員、大学教授など
②弁護士、司法書士、会計士、といった士業者
③医者・技師・薬剤師
④ベンチャー企業・外資系企業のアッパーミドルクラス

③④などは転勤が多いこと、会社からの住宅手当てもあることから
高い賃料の賃貸に糸目なく入居します。
年収1500万円であれば賃料25万円はたいしたことないでしょう。

そしてこのあたりに住めば職場に近いだけでなく

京都らしい自然環境:近くに京都御苑、鴨川がある
移動利便性:東に京阪電車、西に地下鉄烏丸線及び市バス
生活利便性:中心商業地まで近く公共施設、病院も多い
教育環境:人気の公立小中学校や私立小学校へのアクセス
趣味と遊び:カルチャー施設やおいしいダイニングカフェ、ライブハウスもたくさん

すべてを手中に収められる立地なのです。
利便性で時間を買えることで仕事やしたい趣味にいっそう没頭できる。
こんな経済現象が不動産マーケットで成立しているのです。


前回に引き続くお話しです。
賃料レイティングの結果の回顧です。

賃料指数から街の資産価値・格付けをしようとするアプローチでしたね。

ランキング上位に名を連ねる学区を見ていると
ある法則があることに気がつきます。

Aクラスに属する小学校区はゴールデンエリアともいうべき
京都の中心部よりやや東に外れた四角形の領域にある学区なのです。

・北端が今出川通
・南端が五条通
・東端が白川通
・西端が堀川通

校区は凡そ以下のような配置になっております。
Aクラスエリア

これを理解できれば、京都市の不動産の資産価値の本質は

・南北に走る2種の交通機関(地下鉄烏丸線と京阪鴨東線)の沿線の学区
・歴史/文化があり、古くから地位(ちぐらい)の高い場所
⇒二条通界隈に貴族・武家の邸宅が多かったことで理解できます。
・古くから社会インフラや商業の発達した場所
⇒現在においても御池-四条間から近く、このスクエアは室町時代から栄えてきたエリアです。
・職住近接(もしくは好アクセス)が実現できる場所

ということに集約されていることを理解できます。
歴史を遡る、還るという現象が判り易いです。
京都の都心5区は上京区・中京区・下京区・左京区・東山区です。

ちなみにB1クラスに名を連ねるのは
地下鉄烏丸線沿線の学区たちです。
北は左京区松ヶ崎、南は京都駅の北まで、西は千本通りまでが該当しています。
そして例外的に離れた高級地帯である衣笠も入っていますね。
B2クラスにになるとそのさらに外の領域や
北部・右京・山科・桂・伏見という郊外型エリアもランクインしています。

次回もお話しの続き
Aクラス地域の何故?を検証していきます
みなさま
あけましておめでとうございます。

投稿はご無沙汰しておりましたが
本年も役に立つ京都の不動産情報を提供していきます。
どうぞ宜しくお願いします!

新春第一発目です。

今回面白い指標とランキングを皆さんに紹介します!

各小学校区ごとの資産価値・将来性を
高額帯の募集賃料でもってある程度分析する事できます。
ではなぜ賃料か?ということについては
今までブログでかなり説明しておりますね。

ファミリータイプの物件の賃料が街の経済活動や新陳代謝の大きさ、
高収入な人の人口流入率を示すバロメータになるのです。
今回は1LDK(床面積40㎡)から2LDK(55㎡)、3LDK(70㎡)
の3段階の広さで、学区ごとの平均募集賃料を導出し
3種の賃料の平均値により値を1次元に規格化することで
学区の資産価値を数値化し比較しようという
アプローチをしてみました。

<算式>
R(賃料レイティング) = (A1+A2+A3)/3 ± α

A1:1LDK(40㎡)あたりの平均標準募集賃料
A2:2LDK(55㎡)あたりの平均標準募集賃料
A3:3LDK(70㎡)あたりの平均標準募集賃料
α:加点減点の補正値

<計算方法>
①学区毎に基準点を1~2点設ける。
②早稲田大学ファイナンス研究科の実験サイト「いえーい」を使用し
基準点の周囲1kmで賃貸物件を検索
1DK-1LDK、2DK-2LDK、3DK-3LDKの
3領域での平均賃料を相場機能で導出する
③基準値が2点ある場合は3つのそれぞれの平均値を
足して2で割って平均する。
④3つの賃料の平均をとりこれを基準賃料指数値とする。
⑤4LDK以上で3LDKの値を上回る募集賃料がある場合は
基準賃料指数地に加点補正をする。
⑥学区が狭く、局所的に下町エリアとなる場合は適切な賃料が
導出できないので減点補正をする。
⑦上記の処理でできた指数を賃料レイティングとする

<賃料レイティングが示す事>
・基本的な生活水準値(住む人)
・街の経済活動の大きさ
・街の将来性(今後進む2極化の度合い)
・街の資産価値(およそ2LDK程度での募集賃料)

どうぞご覧になってください。
京都市内小学校区の賃料レイティング ベスト113 


Aクラスエリア(12校)  
        賃料レイティング
京極         15.9   
御所南       14.8
新洞         14.3
第四錦林      14.2
高倉         13.6
白川         13.1
新道         13.0
清水         12.6
錦林         12.4
新町         12.4
洛央         12.2
六原         12.1



B1クラスエリア(19校)  
洛中         11.8
第三錦林      11.5
室町         11.3
醒泉         11.3
植柳         11.2
六条院       11.1
二条城北      10.8
葵          10.6
淳風         10.6
下鴨         10.4
朱雀第一      10.4
正親         10.4
西陣中央      10.4
光徳         10.3
東山         10.2
紫明         10.1
梅小路       10.0
松ヶ崎        10.0
衣笠         10.0



B2クラスエリア(38校)  
乾隆         9.8         
翔鸞         9.7
養正         9.7
山王         9.6
金閣         9.6
陵ヶ岡        9.5
柏野         9.5
上賀茂        9.5
元町         9.5
朱雀第二      9.5
養徳         9.4
紫野         9.4
鳳徳         9.4
九条弘道      9.4
修学院第二     9.4
楽只         9.3
一橋         9.2
朱雀第三      9.1
北白川        9.1
七条         9.1
南大内        9.1
岩倉南        8.9
七条第三      8.9
修学院        8.8
岩倉北        8.7
朱雀第六      8.6
西大路        8.6
待鳳         8.5
朱雀第七      8.5
大将軍        8.4
上高野        8.4
山ノ内        8.4
吉祥院        8.3
西院         8.2
安朱         8.2
御室         8.2
仁和         8.1
桂           8.1


Cクラスエリア  
明徳         8.0
朱雀第四      8.0
山階         8.0
梅津         8.0
唐橋         8.0
安井         7.9
南太秦        7.9
陶化         7.9
西京極        7.9
西京極西      7.8
九条塔南      7.8
花園         7.8
祥豊         7.8
樫原         7.7
音羽         7.7
音羽川        7.7
葛野         7.7
大宮         7.6
桂東         7.6
桂徳         7.6
桂川         7.6
大塚         7.6
宇多野        7.5
川岡         7.5
伏見板橋      7.5
松陽         7.4
朱雀第八      7.4
柊野         7.4
藤城         7.4
伏見南浜      7.4
山階南        7.4
太秦         7.3
東和         7.3
川岡東        7.3
向島藤の木     7.3
稲荷         7.3
伏見住吉      7.3
嵐山東        7.2
桃山         7.2
広沢         7.2
常盤野        7.2
梅津北        7.2
松尾         7.2
月輪         7.1
大宅         7.1
上鳥羽        7.1


京都市内平均   6.99(京都市内 218小学校(旧京北町を除く))


住宅の資産価値を考えるのであれば
本ランキングで上位の学区エリアで購入するべきです。

もちろん本賃料レイティングでランク外の場所にもよいエリアもあります。
賃貸マーケットが形成されないが売買では高額で取引されるような
西京区桂坂や右京区北部の永住性の強い高級売買のマーケットが
京都ではそういうエリアに属します。

どこが住みよいという価値観は人によって異なりますが
買ったら絶対引っ越さない。売らない。貸さない。なんてということは
今のご時世、断言できないのですから
不動産の資産価値について客観的な物差しが必要かと思います。

次回は今回導出したデータについて地域ごとに回顧をしていきたいと思います。













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