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こんばんわ

にしむらです。

久しぶりのお休みには
相方と紅葉を見に京都散策の運びと相成りました。

綺麗なライトアップと寺めぐりと紅葉を兼ねて一石三鳥だとばかりに
ネットで京都市観光文化情報システムを覗く。

どうもライトアップは東山・左京が多い。
3連休やし混むやろうな・・と思って
東山はいつでもいけるので除外。

ほんなら辺境にいってやろうと思い、都会を離れて
三千院で有名な左京区大原にある宝泉院と勝林院にいってきました。

宝泉院のライトアップは建物の柱や軒を額縁に見たて
そこから望む庭を一枚の絵のように鑑賞するという
「額縁庭園」が有名。

さっそく愛車Swift号を飛ばして行ってみましたら
ナビのGoal直前に鯖街道(R#367)は渋滞。
夜は8時になろうかというときに
こんな田舎に観光客がわんさか。。
みんな同じことを考えたのでしょうか。ITってすごいです。。

車は留めるようとすると有料って書いてあるのに
誰も当番がいない。このアバウトさが田舎ですわね。

近道とか書いてある里道をあるくと普通の田舎道。
遠くに下から放たれる大きな光めがけて相方と歩きました。

苦労して行った甲斐あって庭のライトアップは・・かなり綺麗で
額縁のようにとるのは忘れてました。
IMG_2544s.jpg
肝心の紅葉は撮影テクが無いため綺麗に撮れてませんが・・
IMG_2565s.jpg
勝林院では阿弥陀仏像があり
ボタンを押すと仏教音楽「声明」がながれる仕掛けがあります。


三千院までの参道には店舗があるらしく
お茶屋、しば漬け屋など並んでおりました。
こんなこというと怒られますが大原でも商業性が成立するんですね。
不動産って奥が深いです。というか神聖なるお寺の力はすごいです。
帰りに見つけたドレッシングと無添加ポン酢の素敵なお店「志野」さん。↓
IMG_2566s.jpg



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ちと遠い場所ですが、リフレッシュにはよいところです。
お昼間にみなさまもお出かけしてみては?
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(2008/09/12)
山崎 隆

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おはようございます。
にしむらです。
「不動産でハッピーリッチになる方法」「東京のどこに住むのが幸せか」の著者である
不動産コンサルタントの山崎隆さんの最新の本が出ました。

収益性の指標を使って不動産の価値を見出す不動産選びの本は
たくさんありますが、山崎さんの本書ではどちらかと言えばマクロ経済に注目し
その町、その都市、その国の将来の経済を予測する事の重要性を説きます。
地価などは一種の虚構であり、その土地に住む人がキャッシュフローにより
収入と消費を生むということで、本書では高収入の狩猟民族型のビジネスパーソン
によるファミリータイプの賃貸マーケットの成熟度が街の将来の資産価値を決める尺度として
注目しております。

出生率が高い街=資産価値の高い街ではありません。
高収入な人が好きな街が資産価値が高いのです。

本書を読むと、経済格差による地域の一極集中は続きますが
大阪の淀川を地政学的に東京の隅田川と例えるのは
・・要するに大阪市は全体的には下町と捉える考え方はなるほどという感じでした。
どうやら京都は将来の勝ち組に入りそうです。
不動産の資産価値を決めるのは「お金持ち」です。
賃料が全てを物語ります。

そして街は歴史を再び遡ります。
この意味は本書を読めば理解できます。







町家が保存再生される町のおさらいをしておきます。


町家が残っていくパターンは2種類あります。

A 経済活動が活発ですが、京都らしい景観が積極的に保たれるエリア
B 住宅の新陳代謝や経済活動が活性化されてないので潰されずに残っているエリア

いうまでも無く資産価値の高い街は前者です。
30年後~50年後も町家が活発に再利用され
街が元気になりそうなエリアを推論します。

町家や伝統建造物が多数残り再生され
将来的にも街の経済力が持続成長する広域エリアを挙げるなら


東山区北部・左京区南部エリア

祇園に八坂神社・高台寺・清水寺・知恩院・岡崎・永観堂
京都観光のシンボルであるべき地域。

景観も一番美しいと思います。
集客力も府外・海外からの注目もナンバー1。
今後も資金流入が続きます。

・都心部の烏丸通西部エリア

新町通り・油小路通・室町通を中心に美しい町家が残ります。
明倫学区は芸術の街としても注目されはじめている。
町家改装で洗練された店舗が多い。
四条釜座下がるの新釜座町は有形歴史遺産の杉本家があり町家の並ぶ路地として有名。
住む人々もステータスが高いです。

京都駅北・東本願寺界隈エリア
元皆山学区は宿場町と東西本願寺の門前町は仏教の街として有名ですが
それ以上に京都駅や都心からの距離が近いのが最大のメリットで
住んでみると意外と静かな場所です。
地価も手頃で今後資産価値もあがりそうです。


・上京区の地下鉄沿線系エリア(新町・室町学区)

上京区はお寺と伝統工業の街と説明すると判りやすい。
御所西は公家や武家が多く住んだ由緒正しい場所。
地位が高いのはやはり北です。

小川通寺ノ内には
川村織物で有名な大型の町家があります。
茶道の家元が並ぶ表千家・裏千家武者小路家や
人形寺の宝鏡寺はこのエリアです。


・西陣/上七軒/紫野東部エリア

西陣は上記の室町と同じく京都の織物の繊維業の中心地ですので
京都市北部の町家のメッカといえます。
織屋建といって奥に天井の高い工場がある造りの町家が多く
それを再利用したダイニングやカフェなどの店舗が多いのです。
五辻通などは散策してみるととても楽しいエリア。
その他の観光名所としては上七軒や北野天満宮・北部では大徳寺・船岡山が名所。

・洛中エリア(都心部・堀川通よりやや西四条大宮・三条商店街・壬生・二条駅界隈)

三条商店街・御池踊りには町家の再生ショップ・カフェが多数展開。
住宅への改装事例も多い。
京都人の生活観、息遣いが感じ取れる
いまが旬の賑やかな街です。

・伏見桃山(南浜)エリア
地図では触れておりませんが伏見の旧市街地は
地政学的にも日本の歴史上と関係の深い場所です。
南浜学区は伏見区の中心市街地の南側で
美しい町家の酒蔵が多く残ります。


住宅として考えた場合、都心部では値段が
なかなか折り合えないかもしれません。

今後、特に手を打たなければ
まず幹線道路に建つ町家は全滅するでしょう。
そして地価の極めて高い場所にある大きな町家も
残念ながらどんどんマンションに淘汰されてしまうでしょう。
都心で残る町家は上手く店舗・事務所に転用できるもののみです。


町家の残る場所を一言で言い表せばキーワードは
「都心の店舗もしくは細街路の狭小町家」「準都心の町家街」かと思います。
   
概して10坪~20坪くらいの土地に
15坪~30坪くらいの建物が乗っている建物が
住宅としてはよく売れております。
また、ここに挙げなかった地下鉄から少し距離がある
内陸系の町の町家も改装住宅としては残っていきそうです。

一つでも多くの町家が残るように動いていくのが
われわれ㈱八清の使命です。

町家が残って京都経済が活性化すれば
これほど嬉しいことはありません。
おはようございます。
にしむらです。


前回に引き続き昔ながらの京都の伝統的な建物(京町家、数奇屋、洋館)がある立地を特集してみます。
今回は都心部編です。

地図中の 赤領域は 昭和初期以前の古い建物が 多く残る。住居利用が多い。
       橙領域は                  けっこう残ってる
       黄領域は                 少なくなったが残っている。店舗での活用が多い。
       青領域は                 法的に古い町並みが保全されている 
地域となっています。
歴史的建造物都心部s

前回の京都市北部編を含めて
どこに歴史的な建物が多く残るか上のマップを概観すると
旧市街地の隅に多く残っていることがわかります。

町家が多く現存するエリアをおさらいしておきましょう。

A京阪沿線系・東山区北部・左京区南部エリア
⑭祇園南部・高台寺・清水周辺
⑱東山七条エリア
④新洞学区(三条京阪北側)
⑤岡崎・東山三条エリア
⑥聖護院・吉田エリア

B都心部周辺系
⑯東本願寺・渉成園エリア
⑦元明倫・元本能学区
⑪洛央学区西部
②御所南学区西部
新町学区
①二条駅西側 朱雀エリア

C阪急沿線系②洛中学区
⑩壬生北部・西院東部(旧市街地)

D上京・北区・左京エリア
西陣・上七軒エリア
室町・小川エリア
正親・二条城北学区エリア
仁和学区エリア
小山エリア
紫野エリア
衣笠東エリア
上賀茂・松ヶ崎 旧集落エリア

E 下京エリア
⑬島原エリア
⑮西七条北部エリア


都心部をみれば
いわゆる御池通-四条通 烏丸通-河原町通間の
中心商業地域=セントラル京都を中心に駅から近い部分が
開発(新陳代謝)が進んでいることが良くわかります。

交通機関の駅近隣なんかは新陳代謝が激しいので
取り壊しされることも比較的多いのでしょう。

ただ、今後とも京都は世界から注目される都市ですので
町家が美しく立ち並ぶ京都らしさへの憧れで
第二の家を持ちたい、店舗を持ちたい。
こういうニーズで
府外、海外からの資金流入が進みます。

将来の京都の町家は

A 京都らしい美観をもつ
B 観光的要素がある
C 概して交通的利便性がよい
D 都心や商業地からの距離が近い
E 都市文化が成熟している

こういう観点を満たす
歴史的建造物が多く残る街が
非常に資産価値の高い町家街になると思います。


ちなみに京都市で町家が住宅として残るのは
改装後で1000万円~5000万円程度の住宅です。
それ以上となると資金力のある法人による特殊な用途での利用でないと
保存再生は難しいと思います。

都心部の「いい場所」は地位の高い人が住んでいたため
30坪以上の地型の大きな町家が多かったのですが
これが売買になると現状でも6000万円を超えます。

こういった町家がつぶされマンションになっていってます。。

経済的な合理性を考えると地価の高い「いい場所」は
残念ながら小さな町家しか残せないのです。

30坪以上の大きな町家を守るにはなんらかの政策が必要です。
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