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こんちわ

にしむらです。

昨今は昔から大切にされてきた良いものに価値を見いだし
適切な手入れをすることで活かすという
リノベーションの時代です。

最近は私の仕事の舞台のある京都市も、
ある意味欧州的な価値観に目覚めたといいましょうか。
新しいもの≠美しいもの≠価値があるもの
古くていいもの=価値があるもの
となってきたことはエコ社会にあってもいい潮流でしょう。

さて、京都の住宅業界でもリノベーションの波が本格化してきました。
京町家をはじめとして昔からあるいい建物に住みたいとおっしゃるお客様が
増えてきました。

そこで昔ながらの伝統的な建物(京町家、数奇屋、洋館)がある立地を特集してみます。
今回は北部です。

地図中の 赤領域は 昭和初期以前の古い建物が 多く残る
       橙領域は                  けっこう残ってる
       黄領域は                 少なくなったが残っている
       青領域は                 法的に古い町並みが保全されている 
地域となっています。
伝統建造物1s

1 上賀茂神社エリア
2 松ヶ崎旧集落エリア
3 下鴨北部エリア
4 小山エリア
5 紫野エリア
6 下鴨南部エリア
7 北白川小倉町周辺
8 御所廻りエリア
9 西陣・上七軒エリア
10 上京区西南部
11 田中・吉田・聖護院エリア
12 銀閣寺界隈

赤いエリアになるほど物件の出現率が高いし、価格的にもお手ごろと思われます。
郊外になれば集落の農家や地主のお屋敷のような感じが多くなります。
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どもども

にしむらです。

にしむら不動産情報局なんていう割りに
物件先取り情報が少ないやん。

と、そんなふうに思っていらっしゃる皆様へ
朗報です。

来月11月には東山区高台寺さんの近くで新規物件が出ます!
IMG_6002s.jpg
上はこれぞ京都!という路地の雰囲気が漂う石塀小路です。

そう!高台寺さんといえば豊臣秀吉の夫人北政所「ねね」のゆかりのお寺で
11月には毎年ライトアップされる京都でも屈指の人気を誇る素敵なお寺です。

そして物件はちっちゃな路地奥の町家です。
それ以上は。
ごめんなさい。
未だ言えません。。^^

気になる方は
㈱八清の町家サイトを注視しておいてください。
http://www.kyomachiya-hachise.jp/index.html
京都de町家スタイル

せめて周辺の風景でお楽しみください。
IMG_5990s.jpg
上はニ年坂です。伝統工法の和風建物が立ち並ぶ美しい景観です。
IMG_6036s.jpg
八坂通りです。前方に見える壮観な五重塔は有名な八坂の塔です。

では!続報をお待ちください◆◆


 
おはようございます
にしむらです。


皆さんは京都の将来について考えてみたことはありますか?
30年後、50年後の日本の中での京都のポジショニングはどうなるのでしょうか?
京都の未来について考えてみたいと思います。

まず京都に考えるにさし当たっては近畿圏の未来を考えなければなりません。
関東に東京に一極集中が進む昨今ですが
今後地方分権の動きとより小さい行政機関に権限の委譲と細分化が進むと
考えております。
関東圏以外の経済圏が成長し、独立採算で一時も早く赤字財政から
脱出しなければいけません。

道州制が出来あがるとすれば、近畿州の未来のお話になります。
人・モノ・金融・経済の中心は大阪になることは間違いないですが
140万人が住む政令指定都市=京都は大阪のベッドタウンではありません。

50年後の京都は現在の強みを力点として一層強化され、経済発展を遂げます。

①歴史と伝統、芸術の最先端文化発信都市。京都
②国際観光都市、日本が誇る景観都市としての街京都
③左京区・北区を中心とした大学の文教都市としての京都
④西部・南部を中心としたハイテク産業都市としての京都
⑤市内中心部を基点にしたベンチャー産業の街京都
⑥右京区太秦を中心とした日本映画製作の拠点、映画の町京都
⑦風光明媚な大自然。 山林、河川、田畑を活かした
一次産業とレジャー産業が混在する街京都
⑧日本一美しい景観を持つ街京都


①②だけみれば日本のミラノという異名がとれそうですし
④⑤では大袈裟ながらもシリコンバレーみたいなハイテク・ベンチャー産業の街
⑥ハリウッドみたいな映画の都市になれなくもなりません。
すべては今後の政策次第です。

これほど強みがいくつもある都市は東京は例外としても全国的にかなり稀です。
それだけ懐が深く、将来性もあり、不況にも強いのではないかと思うぐらいです。
京都市は経済行動上の全ての機能を市内で自律的に完結できます。

製造業・衣食住のサービス業・観光業を中心とした産業が磨き上げられることによって
経済発展し、都市に活気が高まり、流入人口も増える。
都市政策により出生率もぼちぼち正常な数値に戻る。
日本の古えの首都。豊かな暮らしができる街、京都
200万人都市と言われるのはいつでしょうか?
京都の復権はそう遠い日ではないとわたしは考えています。
みなさま

こんにちわ
にしむらです。

みなさんはこれからの住宅地を選びに何が必要と思いますか?
資産価値が落ちない、自分のライフスタイルに合う立地を選びたいですよね。
そもそも大衆の支持をうける立地はいい立地であり、分譲相場は高いものです。
決して安い買い物ではありませんが先が読めない難しい世の中ですから
不動産の選択と購入は慎重にしたいものです。

不動産の評価基準は大きな4層構造であると私は考えてます。

第1に「都市圏と街」
第2に「敷地条件」
第3に「建物構造」
第4に「建物管理」です。

どんなによい構造の建物で管理がきっちり施されていても
道路に接動していない、前面道路が建築基準法上の
道路でない非道路であれば、土地の資産価値は僅かになってしまいます。

また南向きで正方形の理想的な30坪の土地で6mの前面道路
だとしても、廃れた街で今後の展望が持てそうにない都市圏
であればそれも資産価値としては厳しいです。
また区画整理された郊外型の大きな大型開発された分譲地。
大きな道路に植栽と樹木、大きな公園、大型ショッピングセンター。
一見綺麗に見えますが、これも30年後はというと。。
いまのトレンドを考えれば微妙かもしれません。

マクロにみれば人口が減少してます。そして人は便利で魅力のある場所へ移動し集中します。
現在人工的に作られた郊外の大規模な分譲地は本当に大丈夫でしょうか?
なにせ建物があっても利用者がいなければ価値が無いのですから。。

ということで現在は立地による利用価値が何よりも重視され
賃料や収益による不動産の評価が主流になってきております。


本日は住宅用不動産の評価でもっとも大切な立地について
何が大切なのか。評価基準を挙げてみます

●第1次評価
職住の近接度 オフィスからの物理的距離と交通機関までの距離

●第2次評価
日常生活の利便性、スーパーマーケットと社会インフラ

●第3次評価
趣味、芸術、観光、エンターテイメント施設    

●第4次評価
自然環境

●第5次評価
地域コミュニティと学区

住宅の評価では1次評価が特に重要です。
職場と近い、アクセスしやすい立地です。
なるだけオフィス街から物理的距離が近い。
交通機関で通うのならば駅から近いほうが有利です。

2次評価はその立地で生活がどれだけし易いかの基準です。
日常のお買い物、病院、役所

3次評価は人間の2次的な欲求に基づいてます。
どれだけ楽しいか、気分転換のための趣味が実現できるか。というところです。
物販店舗、カフェとダイニング、美容室、サブカルチャー施設、スポーツ施設、映画館
その他観光地など

4次評価は公園や海、川、山=自然豊かで賑やかすぎず、お寺や史跡など癒される場所の有り無し
5次評価は地域の環境。治安がよく地域コミュニティが発達したいい学区といった
どちらかというと子供のいるファミリーのための条件になってきます。
ファミリー立地の場合、2次と3次の風俗性がすぎると教育上よくないことから
マイナス査定になります。
逆に子供のいない夫婦に4次5次はあまり興味がないこともあります。
ですから優先順位が低いのです。

不動産をお探しになる際はこれらの評価軸から住宅地を見つめてみることをお勧めします。
おはようございます!

にしむらです

本日は久しぶりにわが社㈱八清の販売物件情報を
お伝えします。

当社No1人気のリストック京町家シリーズです。

場所は中京区壬生御所ノ内町です。
阪急「四条大宮」からもJR・地下鉄東西線「二条」駅からも
徒歩圏内。また朱雀第一小学校からも近くファミリーにも嬉しい
そんな非常に便利な場所です。

外観は正統派の町家です。平格子ですが、2階の虫籠窓が効いてます。
格子から漏れる光がなんともいえません。
IMG_2379s.jpg

では、中に入ってみましょう!
玄関は 3/4間サイズ。造り付け和の下駄箱が便利です。
茶室の釣床風の瓢箪型カーブも面白いです
IMG_2378s.jpg

LDKは奥に長いですが、DKの部分で格子の建具で仕切れます。
床は無垢材です。塗装の茶色も味があります!
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そして坪庭の緑は町家に映えます。
本物の竹です。ライトアップもできます♪
IMG_2380s.jpg

2F廊下はなんとも不思議な空間なんです。
強化ガラスで光がほんのり1Fに落ちます

IMG_2383s.jpg

京町家の全改装!
2LDK+ホールの座敷という間取りで
敷地 約47㎡ 床面積 約73㎡ ほどで お値段は2730万円
オープンハウスでお客様が来るか心配でしたが
雨の中、たくさんのお客さまにご覧いただきました。
土日で20組以上はこられました。
これくらいの広さと価格帯のニーズはすごいあるんだなと勉強になりました。
盛況で終わり嬉しかったです。

そして、一日目にして買い付けまで頂きまして
販売担当者として冥利につきます。

ありがとうございます!

「ここだけの話」
実はまた本物件のすぐ近くで新商品が出ます。
こちらは町家に少しアレンジを加えた感じの外観になりますが
部屋数が多く面白い物件です。

みなさま楽しみにしておいてください!


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