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こんばんわ

突然ですが・・
わたくしお茶の間のTVに出演いたします!

よみうりTV(日本テレビ系)9月27日の土曜日の17:00からの
「土曜はダメよ」で桂小枝さんが関西の面白物件にアタックする
「小枝不動産」のコーナー(17:30ごろかもしれません)で
わが社八清の改装物件を紹介します。

実はTVにださせていただくのは4回目なんですが
なかでも読売さんは当社物件をご贔屓にしてもらってます

夏の暑いときのロケで小枝さんも私も汗だくになってましたが
またみてやってください。

どの物件が登場するかはお楽しみ・・
ということで

SeeYou ! 
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おはようございます。

今週は前回のデータに基づき
資産価値を落とさないための住宅選びのポイントを検証しましょう。

不動産もその他の金融資産と同じく
供給と需要のバランスによって価格相場が決まります。
株式や債券、投資信託と同じです。

地域の需要バランスを無視した購入をすると売却するときに痛い目にあいます。

資産価値を保つ不動産選びの鉄則は下記につきます。

◆その地域の最有効利用の物件を選ぶことを心掛ける

このエリアにはどんな職業の人が、どんな年齢層の人が多く居住しているのかを
考え、客観的にみて他の人が購入するとしたらどのような物件を選ぶだろうか?
を熟考することです。特に間取りと広さは重要です。

DINKSが多い地域にファミリータイプの物件の需要は少ないですし
ファミリーに人気の地域では単身者向けの物件は売りにくいです。


◆賃料と売買事例から資産価値を十分見極めてから購入する

売買価格が適正かどうかを賃料(収益性)と売買事例(換金性)を見極めるのです。
小型の物件は収益性で判断してください。

京都市の居住系物件のキャップレートは下記程度と考えております。

キャップレート(C/R)= 年間賃料 ÷ 売買価値
京都市都心部 5.5%~6%
京都市北部 主要鉄道駅の周辺(京都駅より北) 5.8~6.3%
京都市南部 主要鉄道駅の周辺(京都駅より南) 6.3~7.0%
郊外                  7.0%~

※上記は築10年くらいの70㎡くらいのマンションをモデルとして計算しています。
築年数が浅い場合はさらに0.5%くらいマイナスでも大丈夫です。
築年数が20年くらいだとプラス1%
築年数が30年くらいだとプラス2%くらいにして計算したほうがよいです。

物件が小さくなるほど、収益性が問われます。
逆に物件が大きくなれば、換金性のほうが重要ですので
キャップレートは低くても大丈夫です。
キャップレートの見極めは過去のデータで行ってはいますが
どちらかというとセンスというか感覚的な部分が大きいので
各自でいろいろ研究してもらえればと思います。




こんちわ
にしむらです。


今日はREONの統計データから
京都のマクロ経済現象を分析しお伝えしたいと思います。

土地と新築住宅、中古住宅、中古マンションで販売価格のデータをみてみましょう。

<土地>
土地統計20087

<新築戸建>
統計新築20087

<中古戸建>
中古住宅統計20087

<中古マンション>
統計中古マン200087

とりあえず販売価格前年比データを行政区ごとにまとめてみましょう


           土地   新築戸建  中古戸建   中古マン  価格推移

上京区       大下落     微上昇    下落     下落     ▲
中京区       上昇      微上昇    大上昇    大上昇    ◎
下京区       大下落     下落     大下落    大下落    ×
東山区       超上昇     微増     超上昇    大上昇    ◎◎ 
左京区       大下落     微下落    上昇     大下落     ▲
北区         下落      上昇     上昇     上昇      ○
右京区       大下落     微下落    微下落    上昇     ▲
南区         大上昇     下落     大増加    下落     ○
山科区       大上昇     微上昇    下落      維持    ○
伏見区       大下落     下落     微下落    上昇     ▲
西京区       微下落     下落     微下落    大下落    △ 
全体       下落      微下落    微上昇    微上昇   



以下は私の短観です。
不動産価格の2極化は明らかにみてとれるのですが
大きな傾向は

①核家族化、節約志向により大型の物件より小型の物件の流通が向上している。
みなさん家賃やローン支払いにシビアになられているのではないでしょうか。
土地からの新築やファミリータイプの建売を購入する人が減ってきているようです。

②より利便性のよい場所に人が移動している。 
不動産に対する意識は明らかに「所有」から「利用」に変わっています。
やはり家賃や収益がそのバロメータになります。
中心部は大路の中、郊外は電車の駅の近隣が基本です。

③京都らしい文化を発信できるエリアに魅力が再び高まっている。
東山区の大躍進を見れば明らかですね。

④お金持ち、セレブが好む北部エリアが顕著になってきている。
大雑把にみると四条通より北の行政区が新築価格が高まってます。

ただし本データはあくまで行政区内の平均データです。行政区の中でも
もちろん良し悪しがありますので、お住まいの行政区が
赤字ばかりだと悲観しすぎることもないですよ。

というところです。
さて次回はこのデータを踏まえて、資産価値を落とさない住宅を
購入するためのエリア選びの指針を行政区ごとに示したいと思います。

宜しくお願いします。

     
みなさま

おはようございます。
にしむらです。

今回は本ブログから閲覧できます不動産賃料マップについて
ご説明します。

左のリンクからもご覧いただけますが、下をご覧ください。
Googleマップにエリアを定義する図形が書いてあり、そこをクリックすると
エリアごとの賃料の相場、賃料の幅や水準値が表示されます。

賃料マップ

50㎡の賃料は2人住まい向け(カップル)の物件の予想賃料です。

70㎡の賃料は3~4人住まい向け(カップル)の物件の予想賃料です。

限界賃料はその街における最高賃料を示します。

賃貸ターゲット
その町における有効なターゲット層を示しております。
街に供給(賃貸物件)があること、そして需要(顧客)があることを示します。
種類は以下です。
A 学生(15㎡~25㎡)  B シングル(20㎡~45㎡)
C カップル(40㎡~70㎡)  D ファミリー(60㎡~100㎡)
E 富裕層 (90㎡~300㎡) F セカンドハウス

日本では結婚や子供が出来た時点で不動産売買を意識する傾向が強いため
普通の街では70㎡以上など広い面積になればなるほど賃貸よりも
売買が多くなります。敢えて大きな賃貸物件を借りて住みたいという
前向きな賃貸層、より広く高額なファミリータイプの賃貸層の成熟度が高い街ほど
職住近接で交通、商業面の利便性が高く、環境がよく、教育水準が高い
魅力がある街と定義できます。

従って70㎡の賃料は街のポテンシャリティ、地価の水準を示す指標として
非常に重要になるパラメーターです。賃料分布は都心型の場合、
賃料単価が50㎡のほうが高くなり、郊外型の場合、
賃料単価が70㎡のほうが高くなる傾向があります。
限界賃料が街を牽引するお金持ちのリッチ度の水準を示します。


↓拡大してクリックしてください


大きな地図で見る


◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
以下は賃料データの算出の仕方です。
・賃料データは成約賃貸事例や募集事例を成約値に換算するため割り引いた賃料を
資料として用いております。
・築年数にはばらつきがありますので築10年に標準化して換算しております。
従って新築の場合、10~15%程度賃料を高く設定できる可能性があります。
・戸建の場合は耐用年数が短いので調整率を変えております。
また床面積は2割増しぐらいでマンションと同等の評価をします。
・駐車場付きはプラス評価をします。
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

更新は定期的に行う予定です。
データはまだまだ粗いところがあるのですが、
徐々に改善していければと考えております。

購入の際にも
賃料>ローンの支払い
となるような物件を選んでいただくことが重要です。
そうすることで資産価値の高い物件を選んで頂く事になるのです。


※本データマップは参考資料であり、成約事例、募集事例からの予想賃料です。
不動産は個別性が強く様々な要素が勘案され賃料が決まります。
決して予想賃料で貸せる事を保証するものではありません。
あしからずご了承ください。
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