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ども おはようございます。
にしむらです。

京都のあなたの町の資産価値を計るこのコーナー
連載7回目になりました。

今回は私の会社ハチセのホームタウンになります
田の字地区の南東ブロック(下京区)になります。

このエリアは西が烏丸通り、東が鴨川、北が四条通、南が五条通で
定義をしております。
ちなみに元学区では豊園、有隣、開智、永松学区になり
現在では統廃合により洛央小学校になっております。

そしてこのエリアは東は京極通り(寺町通)までは平安時代から
ずっと碁盤の目があったエリアでした。ただし応仁の乱になり
戦乱の世になりますと高倉通りより東は荒野になっていたといいます。
信長-秀吉と政権交代が続いた後、京都大改造が行われ
現在の短冊形の市街地ができたようです。

江戸時代以降は商工業がいっそう栄えております。
老舗も御池-四条間と比べれば少ないですが
それでも数多く残っております。


吉田宗兵衛商店(茶道具商) 加茂定仏壇店(仏具)
川上漆器(漆器) 井助商店(漆器)
京都島津(京人形) 中野伊助(数珠、数珠袋) 亀井数珠店(数珠屋)
国友鉄砲火薬店  ゑびや(そば) 石田旭山印刷(大日本スクリーン㈱の前身)
みすや忠兵衛(みすや針) 


などです。

そして現代は烏丸-河原町を中心に大商業圏が形成され、阪急や地下鉄が通りました。
近年は人の都心回帰の動きが強いです。
交通面、商業面において利便性が高く、オフィスに近い場所で
しかも手ごろな値段のマンションが多い、従って単身者、夫婦が住むのに都合がよい
そんな地域になってきております。
また統合された洛央小学校にも人気があり、ファミリー向け住居の
需要も根強いものがあります。

マンションの分譲相場は烏丸より西部と比べれば高い水準で、
特に築10年くらいのマンションになってくるとその差が大きくなります。
土地の相場では北が高く、南が低い。烏丸より河原町がやや相場が
高いという水準かと思います。 ただし、総額でいえば4000万円までの
物件の動きが強く、御池界隈のように5000万円以上の高額帯が
よく売れるという感じではありません。

一戸建ての家を欲しい方は五条通り寄りであれば、
なんとか5000万円でそこそこの間取りの家が購入できるかなと言う
地域です。

ただ近年の人気は河原町よりも烏丸だということは付け加えておきます。
若者の街である河原町よりも大人の遊べる街=烏丸というところの差かと思います。

烏丸、四条の幹線道路ではオフィスビルの建替えが着々と進んでおります。
そしてオシャレな店舗(飲食)の波は徐々に四条通りから南へと進み、
綾小路通り、仏光寺通りあたりまで着ており、お昼間や夜はサラリーマンで賑わいを
見せる変化が出てきております。
木屋町通りは四条より北部に見られる風俗性はなく
高級なお料理屋さんが並びます。
明治創業の高級料理旅館を「鮒鶴」を再生した複合型施設
River Oriental は耐震面の不安で訴訟問題になったのが最終的に決着し
FUNATSURU KYOTO Kamogawa Resort として蘇ったようです。
川床のある伝統的な造りの結婚式会場として人気を呼びそうです。

街の大きな変化といえば寺町通りもそうです。
以前の電気屋街は京都駅前に集中するビックカメラやこれから建つ
ヨドバシカメラなどの大手量販店にお株を奪われ徐々に姿を消していっております。
そして賃貸・分譲マンションやダイニングのお店や美容室等、衣食住に関わる店舗へと変化があります。

街は時代の変化や経済的な合理性のもと、姿をどんどん変えていきます。
四条通近くに著しく増えたコインパーキング。。
果たしてエネルギーが高騰する今後は需要があるのでしょうか?
疑問です。

わたしは昔の京都の面影も残しながら、変わって欲しいなと願います。
今後が楽しみです。

田の字南東s




A8E  田の字(南東)エリア データ
小学校区 洛央小学校  
中学校区 下京中学校
標準土地相場(FLR)      140~240万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  15万円~18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      177万円/坪
築 6年~10年     160万円/坪
築 11年~20年    127万円/坪
築 21年~30年    104万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円~4000万円
ボリュームゾーン 1500万円~3500万円
利回り 6.23%
分譲マンションの数 約35棟
顧客ターゲット カップル シングル ファミリー 
平成20年6月現在 
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みなさま音楽の時間です!
不動産以外の話題に興味がある人も無い人も
視聴してください。


「泣き夏」 mihimaru GT With SOFFEet
たった5分ほどのミディアムテンポのバラードなのに
なんなんでしょうか。
映画を見た後のように、ぐっと心に響くPVです。

夏の涼しさとひと夏の恋の切なさ。
失恋しても最期に必ずハッピーになるのが
ミヒマルGTの音楽=HipPOP なんですよね。
音楽でも十分綺麗なのに映像も加わると余計に心を揺さぶります。

今回のミヒマルはバックコーラスにSOFFetが加わわることで
高揚感のあるボーカル hirokoの高音域のアクセントになってます。
必見です!
こんばんわ

連載中の資産価値分析のコーナーに再び戻ります。
今回でもう6回目です。
田の字地区の南西ブロック(下京区)のお話です。

このエリアは堀川通、烏丸通、四条通、五条通で囲まれる四角形部分で
定義をしております。 ちなみに元学区でいいますと
成徳、格致、修得、醒泉、尚徳のあたりになります。
現在は統合により洛央と醒泉小学校に集約されております。

古えのお話は、近隣のエリアとそう変わりません。
平安時代以降ずっと市街地であり続けた由緒ある場所です。

江戸時代以降はこのエリアにはとにかく神社を多いこと
それが特徴でした。堀川と西洞院川と2つの川が通るこのエリアは
神聖で落ち着いたエリアだったに違いがありません。
今でも管大臣神社と五条天神社と大原神社などが現存しております。

そして現在になり、室町を中心に御商売の事務所や商店になり
老舗を中心とした業務商業地域を形成しておりました。
幹線道路には大手金融機関やオフィスビルが並んでおります。
そして近代、烏丸通りの賑わいとともに飲食、物販等の一般商業の店舗
も烏丸より西へ西へと拡がりを見せております。
目玉は丸紅ビルのコンバージョンで生まれた
複合型商業施設のCOCON KARASUMAです。

また、四条烏丸のすぐ近くに大きな空き地が2つほどありまして
ここにも大規模なマンションかオフィスビルか何かが建設されるのでしょう。
烏丸、四条側はビルだらけなのに対し、西南の内陸部は
意外にも静かな住居地域で町家もそこそこ残っております。
西洞院通より西の松原通りは松原商店街で下町情緒があふれて明るく楽しい街です。
綾小路釜座の杉本家の町家は有形文化財に指定されており
本当にいい町家だそうです。

住宅用の土地の相場の傾向は判りやすく四条-烏丸に近いほど高く
五条-堀川に近づくほど安くなります。
このエリアであれば、まだ宅地分譲されやすい地域ですので
敷地20坪で4000万台の一戸建ての家を建てるのは可能です。

分譲マンションの傾向としては、
①四条通より北側と比べると分譲単価(相場)が安い。
②カップルやシングル向けの小型の間取りの物件が多い
のが特徴です。
四条より北の物件と比べれば3LDK以上のマンション物件の数がかなり減ります。
このため烏丸御池界隈のように総額の張る大きな間取りのマンションは売りにくいように思います。

とはいえ、このエリアもまだまだ店舗の波が西へ拡大し
大きな商業施設建設の可能性があり、目が離せないエリアだといえます。

田の字南西s




A8W 田の字(南西)エリア データ
小学校区 醒泉小学校、洛央小学校  
中学校区 下京中学校
標準土地相場(FLR)      120~220万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  12万円~17万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      174万円/坪
築 6年~10年     135万円/坪
築 11年~20年    115万円/坪
築 21年~30年    96万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000~3700万円
ボリュームゾーン 1800万円~2800万円
利回り 6.59%
分譲マンションの数 約27棟
顧客ターゲット カップル シングル  
平成20年6月現在 









こんばんわ

下の地図はどこだか判りますか?
実は3年前に右京区に編入された京北(元北桑田郡京北町)です。
お休み日に遠出してきました。


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天神川御池からR162を北へ1時間ほど北へひたすら進みますと京北に着きます。
京北は材木の林業の有名なところで、総合庁舎もりっぱな北山杉の丸太が
至るところにありました。
ウッディ京北といって材木の工芸品の展示場もあります。

京北を探検するなかで、史跡に指定されている常照皇寺さんというお寺があります。
鎌倉時代の南北朝の時代からある光厳法皇のゆかりのお寺だそうです。
桜の名所なのですが、時期はずれの夏なのに、あまりに雰囲気がよかったのです。

子山を登るかごとくですが麓から一本道です。美しく幻想的です。
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丈方(本堂)の正面には紅に染まった紅葉がありました。
IMG_1835s.jpg
廊下も広く黒光りしています。
IMG_1838s.jpg
大広間
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縁側が明るくなっておりますが、実は見事なお庭が広がっております。
寺の柱の淡い木の色と庭の緑がなんとも美しいコントラストなのです。
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小堀遠州でしょうか。(庭師といえばこの人しか知らんのですが。。)
有名な庭師が手を入れられたのかなと思ってしまうようなお庭でした。
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閑かで緑が美しく、ノスタルジック。 うまく表現できないのですが
何か京都市内の寺社にないものを感じました。
私のお気に入りのお寺になりそうです。

ちなみに京北では、鮎の釣りの名所やパラグライダーが出来る施設等
アウトドアのポイントがたくさんあるようです。
一度ドライブにお出かけしてみても面白いですよ。






おはようございます
西村です。

本日は京都の地名に関する知見をお教えします。

実に京都市には10の区があり数千の町があります。
その場所から歴史を読み取る事ができます。

先ず京都の定義からお話すると平安時代と室町時代以降では
京都の中心が東にずれていますので違います。
いわゆる昔からの京都は上京区・中京区・下京区の東部と東山区・左京区・南区の一部から
構成されているのです。

実は現在の京都の地名は江戸時代の幕末時の状態がベースとなり決まっております。

①区のあとに大字が付かない住所
●旧京都には原則として通り名がつく場所が多い、伏見には通り名はつかない
(上京区の全てと、中京区、下京区、伏見区、左京区、東山区、南区の一部)

⇒江戸時代から大きな市街地(京都と伏見)の中にあった場所
都心回帰の流れがあり、現在再開発・再生で便利に賑やかになっている立地が多いです

②区のあとに大字が付く住所
●大字とは西ノ京、壬生、聚楽廻、紫野、上賀茂、西賀茂、小山、大宮、衣笠、平野、大将軍、等持院、紫竹、西七条、七条御所ノ内、朱雀、梅小路、西院、西京極、太秦、太秦安井、嵯峨、嵯峨天竜寺、龍安寺、鳴滝、山内、梅ヶ畑、京北、嵯峨野、山越、常盤、宇多野、御室、花園、北嵯峨、田中、一乗寺、吉田、北白川、岡崎、聖護院、粟田口、南禅寺、鹿ケ谷、浄土寺、下鴨、松ヶ崎、高野、上高野、山端、静市、岩倉、鞍馬、大原、桂、上桂、樫原、川島、松尾、松室、嵐山、大原野、牛ヶ瀬、大枝、御陵、山田、西九条、東九条、唐橋、吉祥院、御陵、安朱、竹鼻、勧修寺、小山、四ノ宮、音羽、大塚、厨子奥、川田、北花山、西野、小野、椥辻、醍醐、深草、深草大亀谷、日野、桃山、桃山町、淀、向島、西九条、東九条、久世、上鳥羽、下鳥羽、羽束師、横大路 等
要するに区の後、町名の前につく地名のことです。

⇒幕末時は京都と伏見の大きな市街地圏から独立していた宿場町、集落・農村・原野であった場所
・郊外であっても元々が街道筋の宿場町であった場合、現在も栄えているケースが多い。
・旧市街地に近く要衝になる駅がある場合、戦後の開発で便利な街になるケースが多い。
壬生・西ノ京・西院・下鴨・吉田・京都駅の南・深草 等

平安時代に市街地であってもその後荒れて原っぱになってたら大字がついております。

以上


前回のお話の続きです。

収益不動産における利回り(還元利回り)とは
実は収益還元法における賃料の減価率に
等しいことを述べました。

すなわち資産価値の高い物件とは
①標準的な賃料が高い
②賃料水準が値下りしない
さらに付け加えるなら
③地域の賃貸市場において借り手がつきやすい間取りと賃料
であることが重要です。

①、②に関して考察してみましょう。

ではなぜ人は賃貸をするのでしょか?
・売買による束縛から開放され自由を得たいから 
・利便と自分に適した環境を得たいから      
・期間的な問題があり特に買う必要はないから  
・買う事に時間的・コスト的なロスを感じるから  
です。

多くの人の生活は職・住・商・遊から構成されています。
その4要素が満たせる住居を望んでいるのです。

・職は職場(学校)への交通利便性、近さ
・住は住居の快適性と周辺の雰囲気と環境
・商は買い物の利便性
・遊は趣味の実現性。

上から順番に重要度が高いと考えられます。
エコ社会・エネルギーの高騰する社会になり
住居は鉄道駅からの近さが重要になりました。
また駅の近くに商業施設が出来るのも必然の流れでした。

従って標準賃料に影響を及ぼすファクターとしては次の要素が重要です。
また賃料の値上がり値下りは、街の将来像(趨勢)を予想することが重要です。

A交通移動上の重要な駅の近くである
B業務地域圏であること、もしくは近いこと
C商業地域圏であること、もしくはショッピングモール等に近いこと
D景観のよい観光地域であること
E公園や史跡・観光名所が近くにある
F大学が近い
G大病院が近い
H人気小学校区である
I 将来に大きく発展する可能性がある(そして容易に退廃しない)

というところが重要です。
交通

私の収益資産価値のイメージでは
総合力は四条烏丸界隈
観光力は祇園・東山界隈
将来性は京都駅界隈
環境と美観は京都の北部
大学力は地下鉄沿線の北部(今出川~松ヶ崎)
都心からやや外れた場所での利便性では
二条駅、西院が優れていると考えております。

どこに資産を持つかはどんな客層をターゲットとするかによって
決まります。
京都の地域はどこも個性と魅力に溢れています。

そして気になる京都市の還元利回りですが
築10年程度で都心(中京区)のファミリータイプの中古マンション・戸建てで
面積70㎡前後であれば
独自の統計によりますと5.5%程度で推移しております。

すなわち家賃が
月10万円なら 2200万円
月15万円なら 3300万円 程度の評価額になります。

ちなみに還元利回りは
物件が小粒になるほど上ります。 
立地が不便になるほど上ります。
築年数が経過すればするほど上ります。
利回りが上るということを言い換えれば、
物件としての評価が安くなるということです。
これを理解した上で物件の利回りを比較するのが重要です。


どもども

右京区は土地区画整理事業と市街地再開発事業による一体型の開発で
まちづくりが進む地下鉄太秦天神川界隈。

水曜日は右京の新しい顔となる複合型公共施設
サンサ右京に30分ほどですがお邪魔してました。

御池通を天神川通りの突き当たりまでいくと
元々行き止まりだったのが、いまは
あれ。突き抜けてます。

そう!
御池通、天神川通、三条通で囲まれる三角地帯が
再開発でSANSA右京に生まれ変わったのです。

右京区総合庁舎であり、保健所、右京中央図書館、市民体育館、
京都市交通局、共同分譲住宅、店舗、駐車場から構成される
右京の新しい複合型交流拠点なんです。
すごいのは太陽光や雨水、地熱といった環境エネルギーを利用する仕組みをもっているとか
屋上緑化をしているとか。環境配慮技術もふんだんに取り入れられてるし
ほんとすげーって感動しますよね。
一度遊びに入ってください。

下は1吹き抜け
IMG_1758s.jpg

IMG_1759s.jpg

4Fの図書館は広いよー。お勉強スペースやパソコンコーナーもちゃんとあります。

IMG_1760s.jpg


そして地下鉄にばかり注目されますが実は嵐電の太秦天神川駅も新設されてます。
太秦東南部地区はアツイです!

右京の東部は今後まだまだ化けそうな気がします。 
なぜならメーカの事業所や工場が多い。
廃業や売却で転用が起これば
イオンモール(ダイヤモンドシティHANA)のような
街を活性化する起爆剤になるのですから。

例えば島津製作所が移転したら・・・物凄いことになりますね。
まぁ無いでしょうけど。。



前回のお話では不動産投資や住宅の資産価値を試算する際に
単純な表面利回りだけに注目するのは早計だという話をしてました。

例えば東京において
5000万円で利回り5%の港区(赤坂)のマンションと
4000万円で利回り6%の足立区(北千住)のマンションでは
あなたはどちらが資産価値があると考えますか?

京都でいうなら
中京区(御所南)のマンションと
伏見区(向島)のマンションと
言い換えてもよいです。

東京の話は私なら
利回り1%の差なら迷わず港区のマンション、
京都なら御所南のマンションを選ぶ。
というのが不動産投資のセンスというやつです。

なぜならば後者のほうが将来の地価の
値下りリスクが高いからです。
逆に港区は東京でも六本木ヒルズに代表される業務商業地域
と高級住宅地が一体となったエリアで、ごく一部の限られた富裕層しか
住めない、値崩れがおきない街と言われております。

マンションのグレード差はさて置き、立地のポテンシャルの差は
利回り1%どころではないでしょう。
数字に踊らされてはいけません。

さて、不動産価格の評価の仕方に着目して利回りの
根本の意味を紐解きましょう
今度は収益還元法を考えます。

年間賃料Aがn年間に生み出す総和が不動産価値Pという考え方で

P=A1/(1+r)  +A2/(1+r)2+A3/(1+r)3+・・・・・・+An/(1+r)n  


上の算式になりますね。Anはn年後の年間賃料です。

rは割引率です。建物が陳腐化するに従い賃料が割り引かれるというものです。

ここで話の単純化のためにAn=A、n=∞ としますと

中学数学でやった等比級数のお話に帰結します。
すなわち無限級数の和は

P=初項/(1-公比) ② となるのでしたよね?

式①に1/(1+r)を掛けたものを左辺、右辺それぞれ引けば②式が導かれます。

P=A/((1/(1+r))/(1-1/(1+r)) となり

P=A / r  ③

となるのです。

 


で、この 一般式のr が初年度の賃料収入から不動産価格を査定する際の
還元利回りに相当するのです。

あれ、そもそも って何でしたっけ?
そうです!割引率です。
広義にこの式を捉えれば賃料の割引率が還元利回りそのものなのです。

還元利回り r は値下りリスクを示す値なのです。

ただし厳密に現在の経済現象を反映したものにするには
インフレ率と地価増減率(賃料増加率)も考えないといけません。

要は
①基本賃料が高く
②賃料の減価率が低いところ
ほど
不動産価値(資産価値)があるというのが
収益還元法の式の本当の意味なのです。

そういった物件を見つけることが資産価値の高い物件を
掴むことになるのです!

お判りになりましたか?
次回に続きます!
2008.07.09 利回りの真実
おはようございます。
にしむらです。

今日は趣きを変えて、物件の利回りについて考えます。

収益物件においては賃料収入から利回りを算出し
それが収益物件の収益率つまり良し悪しを決めるものと
考えられています。
また今日では居住用物件でも査定方法として現在から将来に渡る賃貸収益から物件の現在価値を見積もる収益還元法という手段が定着しております。
不動産は所有価値でなくて利用価値で評価するというトレンドが
日本にも到来したのです。
収益・居住物件に関わらず、利回りと賃料で資産価値を見るというのが
現代流です。

単純利回りは aを年間の賃料収入 Aを物件価格とすれば

P=a/A  ですよね。


この利回りは単純利回りです。
実際のキャッシュフロー上はいろいろな経費がかかります。
①固定資産税
②火災保険料
③管理費
④修繕費
等です。
ざっと軽くみつもって賃料の2割は割引しないといけません。
諸経費をkとすれば

Pn=a-k/A
Pnが実質利回りというやつです。ネット利回りとも言われます。

業者さんの広告では利回りを良く見せようと広告をしているわけです。
式を見れば判りますが、賃料を高く、価格を安くすれば
利回りは高くなります。

利回りは高ければよいと考えてしまうのは残念ながら不動産投資の素人です。

そもそも不動産の価格はどのように決められるかを考えましょう。

●オーソドックスな原価法+取引事例法でいけば

不動産価格=(土地評価額+建物評価額)×流通性比率

なわけです。すなわち土地と建物の合計額を現在の不動産市場の
需給バランスで調整率を掛けて評価するわけです。

①単純に建物がボロボロで安ければ、不動産価格は安くなり
利回りは高くなるということです。

②人気の無い立地ならば土地の相場は低く、土地評価額は下がります。
 また道路の接道状態や地型が悪くても土地評価額は下がります。

③市場の需要より価格帯が高い物件や融資がつかえない物件であれば
 流通性比率を下げて価格を調整します。


要は不動産を売る側からすれば、悪い物件は価格を下げて
利回りを上げるしか、アピール方法は無いわけです。

また満室時想定の利回りなんかも、かなり疑惑が残ります。
本当にその物件は将来に渡って人が入るのかを考えないとダメです。
入居率が低くては高い想定利回りも絵に描いた餅です。
数十年先の景況や不動産ニーズまで考えて入居率を検討しなくてはならないのです。

次回は将来の賃料収入から査定する方法=収益還元法によって
不動産価格とは何かを考えましょう。

その数学式にはおもしろい事実があります。

では!

おはようございます。
資産価値の高い街のコーナー第5回目
今回は京都の中心商業地域である田の字地区の北東ブロックの
分析についてお話しましょう。

田の字地区(北東) 京都の大商業圏 
京都のトレンド・サブカルチャーの最先端をいく街


この地域は私のブログを読んでいただいている全ての皆さんが日頃
お買い物でウロウロする京都の商業の中心エリアであろう。
北は御池通、西は烏丸通、東は鴨川、南は四条通である。
そして元学区でいけば日彰、生祥、立誠の3学区になろう。

このエリアは昼も夜も回遊する人口が最も多く賑やか。
商業性があり、地価も最も高いイメージがあろう。

平安時代、室町時代とも碁盤の目の市街地の東部に位置し
栄え、室町末期に町が上京・下京と2分去れていた時代にこの地域は下京であり
応仁の乱のあとは高倉以東は荒野になったという。秀吉の京都の大改造で
寺町通に寺院が集約、街の通り区画が整理され商工業が栄え、
いまの老舗の店舗や旅館が多くが生まれ栄えた。
江戸時代以降は烏丸より西部と同様、大名屋敷が点在している。
明治になると文明開化が起こり、東西を結ぶ主要道であった三条通には
近代洋風建築のレンガ作りの建物が多く建築され、
今は文化・芸術の施設や・公共施設・銀行として
最近はレストラン等にも再利用され人々を楽しませている。

田の字(北東)s


現代ではデパート・ファッションビル・小売店舗・カフェ・ダイニング・美容室
居酒屋・市場等の商業施設
美術館・博物館等の文化施設、そしてオフィス・旅館
中央郵便局・銀行・その他行政サービス等の公共施設が集約する
京都の大商業圏となっている。 

近年の動きで面白いのは東西でその趣きと業種による棲み分けが進んでいることだ。
烏丸三条にNTTの近代洋風建築をリノベーションした新風館が出来たのを
皮切りに四条烏丸南に旧丸紅ビルを改装したCOCON烏丸
烏丸通側は単なるオフィス街から知性と芸術を感じさせる遊べる大人の街に変貌している。

河原町側は若物を意識したトレンド・ファッション系の商業施設を一層充実させ
商業の街の復権を狙っている。最近では映画館跡にできたmina京都
四条河原町角に出来たコトクロス阪急河原町、GAPのビルなどが印象深い。
御幸町通、麩屋町通あたりは個性的なドメスティックのブランドの洋服の店舗が多い。
新京極、寺町のアーケード商店街も店舗の入れ替わりが激しい。

木屋町通は風俗店舗の取り締まりが厳しく新規出店は楽ではないようだ。
それより面白い動きとしては音楽・美術・演劇などでアーティストが活動する
クラブ・ライブハウス等のイベント会場が増え、人々が集うエリアに
変わってきていることだ。木屋町通りにあり平成5年に
閉校した立誠小学校は演劇等のイベント会場に利用されている。

街の新陳代謝が激しく、まさに京都のトレンドの
最先端を楽しむことが出来る憧れのエリアだ。

さて、最期に住居のお話を。。
エリアとしてはかなり商業的要素が強いため
通常、土地や一軒家が売りに出ることはほとんどない。
価格も商業的な収益還元法による評価に収斂することが予想されるので
お安く買えるエリアではないのだ。
いくらでなら買いかという理屈は投機的要素もあるため判断が物凄く難しいのだが、
寺町-烏丸間の20坪の理想的な土地であっても
今であれば250万円/坪は超えないと考えている。
幹線道路沿いは別格として
木屋町通り、鴨川沿いの川床付き物件はかなり特殊な相場のエリアある。
事業目的であれば再建築不可の物件でも500万円/坪近い値段がつくこともある。

マンションは一つの北の御所南ブロックと類似し、高額帯が通るエリアである。
賑やかすぎる場所なので、間取りは単身者、カップル向けが多い。
だが、面積が大きいものも多く、デザイナーズ物件も数多くある。
物件のバラエティに富むのがこの地域の特徴だ。

街の資産価値については言及すべきもないだろう。
マンションの分譲価格の相場は200万円/坪とやはり高いが
住宅賃料の相場は特筆すべきで単価は市内トップではないだろうか?
20坪の占有面積で20万円/月を越える可能性のあるエリアはそうない。
築年数が古過ぎず、相場に対して適正価格の物件があれば買っても間違いではない。

交通機関は地下鉄「御池、四条、京都市役所前」の3駅と
阪急「河原町、烏丸」、京阪「三条、四条」からも徒歩圏。
歩いて散策してこれほど楽しいエリアはないだろう。
難があるとすれば、賑やかすぎることと寛げる公園が少ないことだろうか。
東洞院通蛸薬師の御射山公園は二輪の駐車量が異常に多く
問題になっていた。公園の一部が掘削され地下付きの自転車置き場になるようだ。




A1E 田の字(北東)エリア データ
小学校区 高倉小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準土地相場(FLR)      200~260万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  15万円~21万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      220万円/坪
築 6年~10年     205万円/坪
築 11年~20年    179万円/坪
築 21年~30年    117万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1500~8500万円
ボリュームゾーン 2300万円~5000万円
利回り 5.68%
分譲マンションの数 約52棟
顧客ターゲット 超富裕層 富裕層 ファミリー カップル シングル
平成20年6月現在 

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