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こんにちわ!
にしむらです

資産価値の高い街コーナーは第4回である。
本日は京都は中京区=田の字地区の北西ブロックのエリア解析をする。

田の字地区(北西)
新しさと伝統が知恵と芸術で交差し、生まれ変わったお屋敷街



京都市の地理をよく知らないために田の字地区の説明が必要であろう。
京都の都心部の東西の通りである御池通、四条通、五条通
南北の通りである堀川通、烏丸通、河原町通の計六つの通りが交差し
田の字のごとく見せることから、田の字地区と呼ばれている。
この地域はオフィス・店舗が多い商業地域で高さ規制が厳しい
京都にあって比較的高い建物が建つエリアであったが、
平成19年秋施行の京都市景観条例により幹線道路沿いは31m、
幹線道路の内側は職住共存地区といって15mの高さ制限に引き下げられている。 

本題に戻ろう。
このエリアは元学区では本能、明倫学区であり、
北は御池通、南は四条通、西は堀川通、東は烏丸通
で囲まれ、街は西へ西へとカフェやダイニング出店が増える、いま面白いホットなエリアである。


田の字(北西)s


このエリアは平安時代以降古くから碁盤の目であった地域で、京都統治における
経済の中心が東=室町に移ったあとも町地であり商業も栄えた。室町も末期になると
寺社が増え、安土桃山時代には秀吉による京都大改造が行われ碁盤の目の区画が整えられ
現代の京都の原型ができた。信長の最期で有名な本能寺跡があったのは油小路通六角-蛸薬師のあたりだ。江戸時代にこのエリアには大名屋敷が数多く点在していた。

そして現代だ。
これまでの烏丸より西のイメージはどちらと言えば店舗というよりか事務所の多い業務商業地域だ。
室町通りは呉服屋さんに代表される伝統産業の繊維業種が一世を風靡したものだ。
今はかなり多くが退廃しその跡地がマンションや店舗に様変わりしている。
さらに近年では駅周辺が元気に賑やかになり、京都のオフィス街:
金融経済の中心であった四条烏丸が大人の遊べる知的な楽しい街に変貌しているではないか。
室町通以西に多種多様なカフェ、ダイニング、美容室、ケーキ屋さん。
結婚式の二次会が出来る町家のイベント会場。
元第一勧銀跡はリノベーションされ洒落たレストラン
Flowing Karasuma(フローイング・カラスマ)になった。
そして元明倫小学校の跡地は
美術・音楽・演劇など芸術のすべての分野が出会い、新しいものを生み出すものとして
若手支援を積極的に行い産業につなぐことを構想されてリノベーションされた
京都芸術センターになっている。
また新町通りには美しい町家郡があり、これを改装して料理屋にする建物が増えた。

利便性に富むこの地域には新しく綺麗なマンションが増え、
シングル、DINKS、ファミリー等多様性に富んだ様々な層が住んでいる。
御所南よりは賑やかになる分、住民の平均年齢は下がる。
マンションの分譲される間取りは60㎡以下で2人向けぐらいの
小型のプランがやや多いのかもしれない。
地価の相場も高いが狭小の一戸建てがなんとか5000万円前後で
建てられるエリアでもある。衣棚通周辺にはSRC造など個性に富む建物が多い。

小学校区は高倉、中学校は京都御池と人気校。
そして京都の公立高校のイメージを一変させた屈指の進学校:堀川高校
堀川通り六角から東南に構える。
商業利便はもちろん、交通利便性は「御池」「二条城」「四条」の3つの地下鉄駅と
「大宮と烏丸」の2つの阪急の駅がありまったく問題なし。
区役所・消防署も近く、医療では京都逓信病院がある。
商業・交通・教育・医療・公共施設と揃い資産価値はやはり高い。
このエリアも烏丸通に近づくほど、四条通に近づくほど土地相場が上る。
従って北西になれば古いマンションであればお手軽に買えてしまう。
本エリアは歓楽街からも遠く、落ち着いた、品性のある街で
安心して将来まで楽しんで住めるエリアといえようか。
そして何よりも忘れてはいけないのは祇園祭りの「山と鉾」の中心地であるコトだ。

・・・そういえば四条烏丸の角地(旧UFJ銀行跡)が現在空き地になっている。
半導体製造のロームが買取、その後転売したりしたりしているようで
新聞紙面を賑やかにしていたのは記憶に新しい。
ここに何が建つのか興味深い。 ウワサではここには大規模商業施設が
建つらしいがどうだろうか。新風館と同じNTT都市開発が関わっているとのこと。
今後が楽しみだ。



A1W 田の字(北西)エリア データ
小学校区 高倉小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準土地相場(FLR)      155~220万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  12万円~17万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      178万円/坪
築 6年~10年     162万円/坪
築 11年~20年    137万円/坪
築 21年~30年    100万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1500~6500万円
ボリュームゾーン 2300~4500万円
利回り 5.52%
分譲マンションの数 約45棟
顧客ターゲット ファミリー カップル
平成20年6月現在


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おはようございます。
にしむらです。

本日は上京区は浄福寺通下長者町下るの白銀町(シロガネ)の
㈱八清により改装された京町家を紹介する

今回はファミリー向けの京町家物件として生活機能性を重視し、
小型車が入るように改装がされた。
外観はこのようになっている。
IMG_1675s.jpg

車庫の前の格子はクローゼットのように折りたたみ端に寄せれる優れもの!
中に入ろう。
町家だからなのか八清の改装がよろしいのかは不明だがとても涼しい。
南北に風が抜けるのもよい。
入ると玄関は珍しい畳の間、そして聚楽の塗り壁。
なかなか落ち着く。

そして次はずどーんと現代的なLDK。
キッチン横のアクセントタイルはなかなか綺麗である。
キッチン前とリビングスペースに床暖房が施工されており冬は暖かい。
IMG_1669s.jpg


今回の白金町は2階は2部屋
9畳のフリースペースと8帖の和室だ。
フリースペースは将来、子供が増えたときに
部屋を割れるよう工夫が施されている。
勾配天井でゆとりも感じられる。
IMG_1674s.jpg


定番のお庭も見逃せない。
おくには勝手口の奥には土間スペースも設けてある。
IMG_1670s.jpg

そして間取りだ。

madori-exs.jpg

場所はここである。少し見にくいが赤旗の場所だ。
千本通走りを出水通りで東へ、浄福寺通を上り、最初の西行き通りで左折したところにある。
駅までは少しあるが二条駅まで徒歩15分強である。
ただし買い物はすごく便利。智恵光院通りの大国屋と千本通りのニッショーがある。
白金町s


ファミリー向けのいい物件に仕上がった。
ちなみに小学校区は二条城北小。
是非見学に来ていただきたいです。



こんばんわ
にしむらです。

面白い本を読んだので紹介する
今、貴方は自分の才能をフルに活かせた仕事に就いているだろうか?
昔の日本人の発想は大多数に遅れをとらないように
弱点ばかり補うような教育をされてきたのではないだろうか・・

そんな日本の土壌でビル・ゲイツやタイガー・ウッズのような天才は
生まれてこないのではと示唆するこの本は
個人に特有の強み=才能を伸ばすことで強固な人生を築く。
すなわち勝ち組となることを目的としている

さあ、才能(じぶん)に目覚めよう―あなたの5つの強みを見出し、活かすさあ、才能(じぶん)に目覚めよう―あなたの5つの強みを見出し、活かす
(2001/12/01)
マーカス バッキンガムドナルド・O. クリフトン

商品詳細を見る


本書では米国ギャラップ社の元会長 故 Donald O.Clifton氏が考案した
ストレングス・ファインダー(Strength-Finder)というテスト手法を用いて
下の34種類の資質のうち試験者につき5つの固有の資質をプロファイルする。


クリフトンの34種の資質
アレンジ  運命思考  回復志向  学習欲
活発性   共感性   競争性    規律性
原点思考  公平性   個別化   コミュニケーション
最上志向  自我    自己確信  社交性
収拾心   指令性   慎重さ    信念
親密性   成長促進  責任感   戦略性
達成欲   着想     調和性   適応性
内省    分析思考   包含    ポジティブ
未来志向  目標志向


本では強みを活かすことの意義や成功者のパターンの分析
各資質の内容について触れているが肝心のテストをすることはできない。

実は本書には固有のIDがあり、それを使って
ストレングスファインダーのWEBサイト
にサインインすれば
一度だけストレングスファインダー試験が受けれる。
すなわち新品の本を買わないとダメということだ。

でも本当の自分の才能や潜在能力がわかるなら
1600円は安い。
みなさんも是非一度試して欲しい!

ちなみに私の強みは上の赤字部分だった。
ある程度強みは予測できたので驚きは少なかったかな。。

ども!
街の実力=資産価値を分析するコーナー
第3回は御所南(烏丸以東)を説明する。


御所南(烏丸以東)
業務施設と行政施設と住宅・教育施設が融合するクールでハイソなお屋敷街



このエリアの西は烏丸通、東は鴨川、北は丸太町通、南は御池通で
元学区でいくと初音、竹間、柳池、銅陀、富有のあたりになる。

歴史的にこの地域は平安京の東部であった時代から始まり
室町時代には市街地の中東部
安土桃山時代は秀吉による復興で町地になりましたがお寺が多く
幕末時には大名屋敷や気位の高い立地で町地であり老舗も多く集まるところである。
長い時代に一貫して栄えた場所であり
そして現代では道路は広く京都中心部の中でも
碁盤の目が一番綺麗な地域である。

交通の便は地下鉄烏丸線「丸太町」「御池」と東西線「京都市役所前」
京阪「丸太町」とあらゆる場所へアクセスする鉄道が交差する最強のエリアで
本格的な商業地域とは御池通を挟んで隔てており
比較的静かで住環境も良い地域、そして何よりも強調すべきは
最もいい生活環境で職住近接が可能になるエリアであるということである。


この地域には公共施設や政府官庁、金融機関等が非常に多くあり
まさに京都の行政・経済を担う中枢とも言うべき地域である。
こういった立地はホテル等も含めてほぼすべてが
もともとの武家屋敷、公家屋敷からの転用である。
市役所、裁判所、税務署、日本銀行、京都ホテルオークラ、御所南小学校・・
裁判所や法務局とも近いので弁護士、司法書士等
法曹界の事務所が集まる、ちょっと知的なエリアでもある。
ですがオシャレなカフェ、ダイニングも増えて散策にも事欠かない。

そして近代注目されているのが

御所南小学校⇒京都御池中学校の小中一環教育カリキュラムだ。
この地域に住んで御所南学区に入れたいママさんが多いこと。。
それはものすごい数である。
歴史的に公立校が注目されることが少なかった京都において異質の存在だ。
今は小中学校は統合が進んでおりますが、使わなくなった校舎は
公共施設へリノベーションが進んでいる。
京都御池中学校はPFI手法を用いて開発をしており、
中学校敷地内に複合施設(老人デイサービス、乳幼児保育所、賑わい施設、オフィス等)が入るという面白い形である。

京都で烏丸以東、鴨川以西は誰もがあこがれる立地だ。
しかし実際に不動産を購入して住みたいと思っても物件が少なく難しい面がある。
国や都道府県、お寺、大法人の所有地がとても多いのである。
北では相国寺が大きな所領地を持ち、借地が非常に多い。
そしてその南は同志社の所有地。さらにその南は京都御所。
御池-四条間は高度商業地域であり住居系が少ない。
四条以南は地価はやや落ちることから
やはりセレブやパワーエリートは御所南を選ぶことになる。
高額帯での流通はマンションの成約データを見れば一目瞭然。
広いマンションほど販売単価が上昇する傾向がその証である。
5000万円を超えて売れる地域はそう多くない。
そして賃料にも資産価値、人気と実力が反映されている。

ただ築浅の物件の専有部分の面積が大きなマンションの分譲相場は
250万円/坪~と恐ろしく高い。
もう少し様子を伺ったほうがいいかもしれない。
もっとも府外のお金持ちには関係ないが。。

御所南(東部)は住居としての街の総合力としては
交通利便、商業利便、教育、生活環境、社会インフラ、洗練度、職住近接
すべてを満たす、京都中心部では第一に挙げられるエリアになるのだろう。
今後の発展にも注視する必要がある。


御所南(東部)s



A2W 御所南(烏丸以東)エリア データ
小学校区 御所南小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準地価相場(FLR)      160~200万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  15万円~20万円/坪
中古マンションの販売平均坪単価 
築 1年~5年      236万円/坪
築 6年~10年     182万円/坪
築 11年~20年    168万円/坪
築 21年~30年    120万円/坪
中古マンションの流通価格帯 2500~10000万円
ボリュームゾーン 3000~6000万円
利回り 5.87% 
分譲マンションの数 約51棟
顧客ターゲット  超富裕層 富裕層 ファミリー カップル 
平成20年6月現在
こんにちわ にしむらです。
街の資産価値=実力を分析するこのコーナー

第2回は御所南(烏丸以西部)です。


御所南(烏丸以西部)
4つの二条城跡は将軍の宿所



このブロックは北側が丸太町通、南側が御池通、西側が堀川通、東側が烏丸通です。
元学区でいくと城巽、龍池学区になります。
歴史的には平安時代より貴族、公家や武家が御所西と同様、邸宅を構えた立地であり
応仁の乱以降上京と下京に二つに分かれた町地のちょうど中間に位置する。
二条通に界隈には実に4人のビッグネームにより4つの二条城が建設されている。
●足利義昭のために信長が作った二条御所
●信長の居城となった二条御新造
●秀吉が聚楽第ができるまでの間、政庁として利用した妙顕寺跡の二条城
●そして今に残るのが徳川家康が築いた二条城である。
戦国時代以降常に時代の中心になった地域である。

現代では京都市の商業の中心である田の字地区の一つ北のブロックに位置し
烏丸通りは業務商業地域であり、商業ビルが並ぶ。
街の商業は烏丸、室町へと店舗の波が西へ広がり、
マンションが増え、地下鉄に近い地域から徐々に変貌を遂げつつある。
堀川通側は京都国際ホテル、全日空と二つのホテルが観光拠点として位置する。
堀川丸太町の西南角のホテルニュー京都の跡地には
新たなホテル建設の予定もちらほら聞こえる。

交通利便性は極めて高く、地下鉄烏丸線「丸太町」「御池」駅と
地下鉄東西線は「御池」から「二条城前」が徒歩圏。
堀川通りの市バスも重宝する。
賑やかすぎず利便には富む、住居地域としては理想的である。
まさに車を使わないエコ生活も可能である。

教育面でも御所南学区は京都御池への特殊カリキュラムでの
連携が有名で注目される。
なお、元龍池小学校は京都国際マンガミュージアムにリノベーションされている。
京都のサブカルチャーの発信の場としても必見である。一度覗いてみて欲しい。

中古マンションはいささか古いものが多く
築10年程度のものが少ない。古すぎるものはグレードが落ちるので避けたい。

御所南地域はファミリーに好かれる地域であるので
仮にマンションで専有面積70㎡以上の多少大きめのものでも
流通性があり、賃貸収益性もある。

このブロック内で東南部と西北部でかなりの価格差があることには
留意が必要ではあるが、交通・商業・環境・教育とが高次元に融合する地域で
将来性・資産価値は極めて高い地域である。
立地と相場間を考えて築5年以内でも適正価格であれば
前向きに購入を考えたい。

下のマンションの成約価格のデータは必ずしも10年経てば
180万円/坪⇒160万円/坪へ落ちるということではなく
もともとの立地や建物のグレード感が大きく左右するものと考える。


御所南(西部)s



A2W 御所南(烏丸以西)エリア データ
小学校区 御所南小学校  
中学校区 京都御池中学校
標準地価相場(FLR)      140~180万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 12万円~18万円
中古マンションの販売平均坪単価 
築 1年~5年      184万円/坪
築 6年~10年     162万円/坪
築 11年~20年    141万円/坪
築 21年~30年    107万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1600~6000万円
ボリュームゾーン  2500~4500万円
利回り 5.63%
分譲マンションの数 約31棟
顧客ターゲット 富裕層 ファミリー カップル 
平成20年5月現在
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