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おはようございます!

資産価値の高さをファミリータイプの賃貸物件の賃料や
マンション販売成約価格の推移で見て分析という前回に引き続く話です。
ことで京都の各地域についての特徴を概論する。

第1回は 御所西・東です。


御所西・東
公家屋敷と政庁がある天使に近い高級住宅街


御所西


このエリアの範囲は上京区の東南部=西は堀川通 東は鴨川、北は今出川通 南は丸太町通
で京都御所を中央に構えており、いわゆる朝廷関係、公家のお膝元。
京都の歴史と発展を語る上でも欠かせないエリアである。

室町時代以降、京都の政治経済の中心が
朱雀大路から次第に東部、室町に移ったのはこれまでも述べている。
室町時代では大宮より西には町地が少なかったのある。
応仁の乱以降は焼け野原になったが、秀吉が京都の町の大改造を
行い、今の京都の原型を整えたのである。
江戸期以降も室町通以東は皇族や朝廷関係、公家の邸宅が並ぶ神聖な場所であり
室町通から堀川通間にも大名屋敷が多かった。
また今現在の京都府庁と日赤病院や警察本部がある場所は京都守護職邸があった場所である。
古代から高貴な身分であった貴族の邸宅や京都の官邸があり社会インフラの中核となる
場所であったといえる。

御所東


御所の東側も同様に公家、幕府関係の屋敷、寺地が多い。
河原町以東の大型の土地は府立大学病院、法務局などはすべて公家の邸宅の跡地である。

現代では烏丸通界隈の発展により高級感が残りつつも洗練されたエリアになっている。
烏丸は大きなホテルや府や市の遊休施設、物販の店舗が並ぶ。
本来は住居地域に指定されているので、幹線道路から内に入ると
非常に穏やか、閑静で猥雑としたところが全く無い。子育てもしやすそうである。

では交通はどうか。烏丸通り沿いは北の地下鉄今出川駅と南には丸太町駅、
東部の鴨川には京阪電鉄の丸太町駅、出町柳駅
があるのは資産価値上大きな強みで、最近はマンションが増えている。
日常の買い物は丸太町、今出川、堀川商店街で完結できる上に
都心までの物理的な距離が近いので自転車でどこにでもいける。
社会人にとっても嬉しい職住近接エリアである。

また御所の東に目を向けると河原町丸太町より北の沿線には
おしゃれなダイニングや物販の店舗等が最近増えており
散策も楽しい。御所東の南部は中京の御所南小学校区に属する。

ただ本エリアはマンション用地としては、駅から遠い堀川通りに面す物件が多く
そういった物件は競合が多く分譲価格の減価率が高い。
地下鉄駅から近い地点で探したいところだ。
この地域で働く人としては府庁,府警等の公務員や病院の職員、
中小企業のサラリーマン、北部の同志社の関係者と様々である。 
賃貸需要は職住一体の立地となる可能性もあり非常に高い。
また大型物件や高級賃貸物件の需要も高く
総額の高い物件が販売でも賃貸でも動く事が
資産価値を語る上では他の地域に無いポテンシャルである。
賃貸収益用でファミリータイプが所有できる貴重なエリアであろう。

マンションの販売単価は面積が大きくなるとやや高くなる傾向がある。
セレブに好かれる地域だと言える。
昔からいい場所は今もいい場所である。
これから所得の2極化進むにつれ、烏丸・室町・河原町界隈は選ばれた人が住む地域となろう。
街の変化が楽しみである。

価格は烏丸-丸太町に近づくほど最高値になると考えるべきで
御所東側は堀川側ほど価格は下がらないが、室町界隈の
垢抜けた感じに欠け、住宅の新陳代謝もやや劣るかもしれない。
やはり堀川今出川と烏丸丸太町では立地による資産価値の差はかなりある。
値踏みだけは間違えないように心がけたい。


新築マンションの販売相場は恐ろしく高く、価格の適正度という意味では微妙かもしれない。
築10年程度の物件をある程度のお値段で購入できればよいのではと考える。

最終的なデータを以下にまとめている。
住宅用の標準土地分譲相場はおなじみのFLR値である。
土地を標準的なサイズ(20坪)、幅員(4m)、間口(奥行き比率1:3)に
換算した場合の地価である。
ファミリータイプの賃料は70㎡前後、かつ築10年程度に換算した場合の
平均の成約賃料である。
マンションの販売平均坪単価は
カタログ床面積が55㎡以上の分譲マンションでの統計である。



A5 御所西・東エリア データ
小学校区 新町小学校、京極小学校、御所南小学校  
中学校区 上京中学校、京都御池中学校
標準地価相場(FLR)      120~165万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 13万円~18万円
中古マンションの販売平均坪単価 
築 1年~5年      218万円/坪
築 5年~10年     168万円/坪
築 10年~20年    141万円/坪
築 20年~30年    100万円/坪
築 30年~        78万円/坪
中古マンションの流通価格帯 2000~10000万円
ボリュームゾーン 2500~4500万円
利回り 5.57%
分譲マンション数 約 37棟 
顧客ターゲット 富裕層 ファミリー カップル   
平成20年5月現在
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おはようございます!

前回の各地域の賃料分析の中で
エリアごとに売買相場、や賃料に特徴があるということを述べました。

旧市街地(上京区、中京区、下京区)エリア
A1~A8エリアについての概要


このエリアは1000年以上の歴史をもつ京都にあって
室町時代以降中心になった盛栄を極めたエリアである。
平安時代(平安京)と比較すると室町時代以降は
街の中心が千本通りから烏丸通へと東へシフトしている。

前回の賃料分布をみると先ずファミリータイプの賃貸マーケットが
形成されている地域、また賃料がそこそこ高いエリアは
豊臣秀吉の御土居の内側に限定されている。

江戸時代幕末の地図を見れば、主要官庁、朝廷関連施設、
武家、公家屋敷は烏丸通り(室町通り)周辺に多かったことを考え
今、そういった立地が転用され現代の重要な公共施設、社会インフラが
集まっていることを理解すれば
地下鉄がなぜ烏丸通りに必要であったのか理解できよう。

このエリアのよいところは
京都市のあらゆる社会インフラ、企業、商業施設が集積し
中核となるエリアである。
総合力でも交通の利便性と職住近接、商業利便性と街の洗練度で
第一にあげられるエリアであるので価格の将来の安定性が
極めて高いことがあげられる。

また特殊な京都の歴史の中で発生した地域性とも縁遠く
売買相場や賃料の相場も安定して高い。
小学校も統廃合が進み、教育環境も大きく改善されている。
そして売買の相場の傾向も非常にわかりよいエリアなのである。

立地と資産性を見極めるポイントは
南北、東西の位置レベルである。

ポイントは
①地位が高いのは公家屋敷があった御所周辺で今出川通-御池通間
②一般商業の中心は御池通-四条通間、業務商業地域はどちらかというと四条-五条間
全体的には烏丸より東が商業性の傾向が強い。
③歴史的な背景から南部にいくほど地位は落ちるが、駅中心の発展をする現代では
京都駅周辺の利便性はきわめて高い。
④商業的な繁華性は田の字地区、京都駅周辺で高い。したがって住環境では
御池通りより北部、五条-七条間が優れる。
⑤烏丸より西部は距離に比例して相場は落ちるが
堀川より西部(朱雀、二条城北、正親、西陣学区)も良好な住宅地が
形成されていて安心のエリアである。
二条城、JR二条駅、四条大宮のあたりは堀川通りより西部になっても
利便性がよく、売買相場は高い

住宅地としても安心して買えるエリアであるが、資産性を考えると
地下鉄や二条駅界隈の駅近物件が欲しいところである。

注意点としては売買価格の相場(坪単価)と売れる価格帯のポテンシャルは
異なるということである。

賃料の資産性というところに着目するならば
ファミリーならばは四条通より北部、
独身、DINKS等の小人数世帯は御池通より南部がよい。
総額の高い物件が売れるのは地位の高い丸太町-四条までのエリアであり
四条以南では総額の高い物件は売れづらい。
要するにお金持ちやファミリーに人気のあるのは繁華性の強い田の字地区からは
やや北部なのである。







GWは旧友と同僚に会いに東京へ出てみた。
都内の散策はC社を辞めて実に3年ぶりのことだ。

宿泊先はヲタクの聖地「アキバ」こと秋葉原。
駅前の再開発でオタクのイメージが一新したと聞いた。
不動産業界の最新の動きも東京で掴んでおきたかった。

目玉はJR駅横で、つくばエクスプレスに乗りいれが可能な
複合商業施設のAKIBA TRIM(アキバトリム)
とグルメビルのchomp chomp AKIHABARAだ(チョムチョム秋葉原)だ。


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萌え系にはいっさい興味のない自分だったが・・笑
JRと地下鉄駅に直結する交通利便性と本屋さんもレストランもコンビニも
入る商業利便性を気に入ったのと
新しいコンセプトのホテル「REMM秋葉原
に泊まってみたかったのだ。

IMG_1566s.jpg

ホテルの入り口はTRIMの店舗の裏側にある。
フロントは6Fにあり店舗側からも上れるが客室にはキーがないと
上れない仕組みになっている。

このホテルのコンセプトとはズバリ「快眠」を実現するための工夫にある。
フロント等の共用部から部屋の内装やカラーコーディネートまで
落ち着いて眠りに付きやすいものを選んである。
ベッドやシャワーに工夫が見られるが、それだけにとどまらず
空気清浄機やマッサージ器やフラット型のTVまで完備している。

IMG_1571s.jpg


IMG_1573s.jpg


これは部屋から眺めたchomp chomp AKIHABARA
七色のネオンが美しい。テナントはおなじみの店が多い。

IMG_1591s.jpg





さらにAKIBA TRIMのB1Fには模型・サーキットバーの
KYOSHO AKIHABARA」が入っている。
これは一度覗いて見て欲しい。


こんな楽しいバーが京都にもあったらなぁ・・
ども!にしむらです。
前回に引き続く話であります。
資産価値の高いエリアを見つけること=勝ち組の街をみつけること
すなわちファミリータイプの賃貸物件の賃料相場に注目することを
前回説きました。

京都市内においてファミリータイプ物件の規模で賃料相場の高い場所を分析します。
すると・・・なんとも判りやすく不思議な結果が出ます。

ほぼすべてに共通するキーワードは
①旧市街地、もしくは戦前から開発されていた近郊農村地域
②交通上の要衝、鉄道駅の近くで、職住近接が実現できる立地
③歴史があり都市文明と文化があり古代から重要な場所であること
④利便性以外でも教育環境、医療環境、自然環境などのインフラが十分に整っている
⑤水害、地震等の自然災害が起こりにくい場所


この五箇条はファイナンシャルプランナーの山崎隆氏が
著書「不動産でハッピーリッチになる方法」「東京のどこに住むのか幸せか」
で東京都内で資産価値の高い場所の条件として挙げている条件と
ほぼ合致します。京都市で東京23区でもこの条件は同じなのです。

下の図を見てください! 賃料相場が高いポイントは市内中心部に密集しております。
もちろん東部、北部、南部、西部にも賃料相場が高騰するポイントはありますが
市内中心部ほど広いエリアではありませんし、住宅街としての賃料の安定度や
最有効利用の状態の変化にも各地ばらつきがあります。
駅近は基本的な条件ですが、それ一つだけでは資産価値が高いとはいえません。

北部(北区、左京区、右京区、上京区、中京区、東山区)賃料相場マップN


南部(下京区、右京区、西京区、東山区、南区、伏見区)賃料相場マップS


東南部(山科区、伏見区)賃料相場マップE


図の色の楕円の囲むエリアはファミリータイプ物件での賃貸マーケットが見られる場所です。
2005年から2008年での高額賃貸取引の成約件数を調査しております。
床面積20坪=66㎡程度で築10年程度のマンション・戸建で
10万円/月以上の家賃相場になるエリアをランク付けしております。
色は成約件数を示しております。

すなわち色付けされるエリアは建物面積20坪程度の中規模以上の物件を
高い相場で貸せるエリア=資産価値の高いエリアと考えることが出来ます!
A 旧市街地エリア(上京・中京・下京)
B 北エリア(北区)
C 左京エリア(左京区)
D 東山エリア(東山区北部)
E 西部エリア(右京区、西京区)
F 南部エリア(南区)
G 伏見エリア(伏見区)
H 東南部エリア(山科区・伏見区醍醐)

各地域ごとに特色があります。
次回からは各エリアの特徴=
賃料マーケットの特徴や相場や賃貸層などを説明したいと思います。

では!
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