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おはようございます!
にしむらです。

資産価値の高いマイホームの続きのお話になります。
前回には貸せる価値の大切さを説明してました。

今回はさらに突っ込んだ話です。
ではどういう層に貸せる家が資産価値が高いのでしょうか?

それはズバリ。
①ファミリー層
②高所得層・富裕層です。

なぜならば広い面積の高級な空間が必要になるからです。
つまり家主にとっては付加価値があり広い空間を提供できることで
高い賃料を得る事が可能になります。
また高級なファミリー向け賃貸物件になりえる条件は
非常厳しく、ありとあらゆる条件を満たす必要がございます。
①交通的利便性
②商業的利便性
③生活/自然環境
④教育環境
⑤社会インフラの成熟性

高い値段で貸せる家とはいうものの
大半の要因はエリア(街)できまります。
不動産は街を選択基準として買い、借りる。これが鉄則です。

主にファミリーの賃貸層が賃貸をするパターンは二つあります。

A・不動産売買までのつなぎで賃貸を借りる
ほとんど場合の賃貸はこちらの要因になります。
住み慣れた地縁のあるエリアで結婚して間もない間はとりあえず賃貸をする。
どちらかというと賃貸をすることに消極的で、賃貸には極力お金を掛けない。
また購入まではお金を貯めるために賃貸をするという考えをする層です。
こういう層の賃貸エリアはある意味で庶民的なエリアといえます。


B.積極的に賃貸する。賃貸しか考えていない。

こちらは日ごろ仕事が忙しく高所得層/転勤族のサラリーマンが
時間を買うために職住近接が実現できるエリアで賃貸で探すケースです。
こういった層は交通や商業の利便性だけでなく、子育ての環境にも
意識が高いことから、教育・医療・自然環境も整った完全なエリアを探すという点
高い賃料をいとわない点、将来の不動産購入を前提としていない/もしくは
急がない点で前者とは全く異なります。
こういう賃貸層が好むエリアは高級な場所=資産価値が高いエリアとなります。

というところでファミリータイプ物件の賃料というのは
街のポテンシャリティ=物件の資産価値を示す有効な指標となります。
ここから「本当の地価」を見出すことができます。
ハイソなファミリーに好まれる街には、ただ単に買い物や移動が便利なだけではダメです。
繁華街に近すぎても教育環境としては好まれません。
また自然公園なども必要でしょう。

次回は京都市内のファミリータイプの賃貸分析をして
よい街、資産価値の高いエリアを見出したいと思います。
では!




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おはようございます!
にしむ情報局 にしむらです。

本日は久々に売買物件のレポートをしておきますね。

場所は千本鞍馬口、聖徳太子が開祖といわれ
庭園の桜の美しい上品蓮台寺 (じょうぼんれんだいじ) の西側で
紫野郷ノ上町のリ・ストック京町家です。

小学校から比較的近くですが静かな場所です。
本物件の近くは保存状態のいい町家がたくさん並び美しいです。
手入れをすれば80年経っても傷みがなく綺麗なんですね。

本物件の外観!3間と少しの間口!この迫力の面構え。
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間取りはこんなん。 地震対策も万全!
madori[1]


中に入りますと織屋建の構造でリビング上が抜けております。
結構広いんですよ。
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梁や柱は昔材木屋をされていたという施主さんという話で、
「いいもの」が使ってあるようです。
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吹き抜けを横を通り外に出る躯体バルコニも魅力の一つ。
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2階の和室もなかなか荘厳。そして重厚。
IMG_6327s.jpg


現在お庭の工事中です。


お値段は3295万円(仲介扱い)です。
一度ご覧になられましたらきっとお気に召す物件です。
是非、一度ご覧になってください。





おはようございます!

にしむらです。
前回の続きです。
資産価値のある家とはどういうものか
実例をもとに説明をしましょう!



関西のサラリーマンBさんの場合
Aさんと同じ年のサラリーマンBさんは結婚後
お金を少し貯めて32歳で家を探しました。
Bさんは奥さんと当初10年は共働きで日々残業の毎日でしたので
土地19坪、建物床面積は22坪と少し小さいのですが
職住近接が実現できる地下鉄から徒歩圏の一戸建てYを4000万円で購入しました。

さて、それから15年。
ローンも順調に返済しておりますが
会社から東京への出向指令がでました。
とりあえず5年間ということでした。
えらいこっちゃ。。
Bさんは考えました。
「売却か・・」
不動産業者の査定額は3480万円立地がよく、都心回帰のトレンドになっているせいか
思っていたよりも高い値がつきました。
「待てよ。。貸せばいくらなんだろう。」
地場の大手賃貸業者に査定を依頼すると
家賃査定額は16万円!
こちらも意外の高値。
Bさんの月々のローンの返済額は
14万円でしたから貸せばおつりが来る状態です。

定期借家契約で転勤期間のぴったしの5年間で
一戸建てYを貸し出し、東京ではアクセスのよい郊外で
ファミリー向け中古貸家を12万円で5年間借りました。

関西に帰ってからはY邸は引き続き賃貸に出しました。
そして溜まったお金で一戸建てYのローンを一括繰上返済。

Bさんは53歳。子供さんは社会人になり独立。
自らは奥様と老後に備えて都心で築浅のマンションZを3500万円を購入。
購入には形式上22年ローンにしましたが
返済にはYの賃料とお給料を充てられるので
わずか10年で返済。仕事は63歳で引退。
現在でも年金補助になるYの賃料が月13万円入ってきており
安定した生活ができてます。



お分かりでしょうか?
住宅には自分の生活の価値観も大切ですが
不動産の評価基準は基本的にはいくらで売れるか、貸せるかという物差ししかありません。
換金性、流通性と収益性という金融商品と同じ観念でシビアに見る感覚が必要です。
実際に高い賃料を維持できる立地は賃料や価格の減価率が低いことが
統計でも立証されております。

不動産には価格を形成する個別要因がたくさんありますが
住宅を買う前に街を買う。これが鉄則です。
少子高齢化で人口減少のトレンドの昨今。
衰退する街で不動産を購入してはいけません。

買ったがその後、買い手がなかなか付かず担保割れ。
買い替えのときも売却物件の残りの債務と新たな家のローンが二重。
こんな悲しく厳しい案件がよくあります。

20年~30年先の街の将来(特性と相場)を見て購入する姿勢が大切です。
次回もそれにちなんだお話で
街の特性と資産価値との相関についてお話します。


◆にしむ不動産情報局では
「京都のよい街、勝ち組の街探し」と「資産価値や相場の評価」がテーマにになってます。
引き続き分析をして発信をしてきます。宜しくお願いいたします!
こんちわ
にしむらです!

今回からは「資産性のある住宅」とは何かを数回に渡り
連載をしていきます。


早速ですが、みなさんには周知の事実かもしれませんが
ごく一般的なお金のお話をしておきます。


Aさんの場合

結婚したサラリーマンAさんは30歳で郊外の新興住宅街にある一戸建てXを
3500万円で買いました
Aさんは出来たお子さんと奥さんのために
毎日を汗をかいてせっせと働いて頑張って30年で無事ローンを払い終えました。

購入当時は6m道路に手入れの行き届いた公園、大型ショッピングセンター。
閑静な住宅街で魅力的に見えた郊外の新興住宅街。。
30年も経つと当時購入者がそのままお年寄りになり、
若者が入ってこない。魅力的な店舗が出来ない。
町にあまり活力がありません。

子供さんもみな独立して、大きな家が不要になったので
奥さんと相談の結果、年老いた親の面倒も見やすいし
Xを売却して便利な都会のマンションYに行こうと思いました。

そこで不動産業者に査定してもらうと一戸建てXは
なんと1300万円・・・
自己資金は退職金も入って2000万円ほどあるが
老後の資金も欲しいし。。困った。

こんな話がよくあります。。


分析

Aさんは3500万円のお家を購入するときに
3000万円の住宅ローンを30年でおよそ平均3%程度の金利でくんだ場合
さて35年間にいくらのお支払いをしているでしょうか?

実はおよそ融資金額に対しては1.5倍程度の支払い=4500万円ほどの
しております。
ですから住宅購入費としては諸経費も含めて5200万円
ほどの支払いをしているわけです。
恐ろしい話です。
事実Aさんは5200万円かけて購入した家を1300万円でしか
売却できないのです。
単純に3900万円の資産を失っている事になります。
またこれ以外にランニングコスト(固定資産税・都市計画税や住宅のメンテナンス代)
もかかってます。

であれば各ライフステージにおいて適度な立地の賃貸住宅に住んで
2LDKで9万円の賃貸を15年 4LDKで12万円の賃貸を15年住んだほうが
出費は少なかったわけです。

人みなそれぞれ価値観も多様かと思いますが
有事のときにお金に困ることがあると大変です。

結婚があれば出産・離婚そして病気・事故・親の介護・死別
いろんなことがあり、安定した状態、同じに場所に住んでいられるかどうかなんて
誰にも判りません。
そうならないためには資産性のある住宅を手に入れる必要があります。
では資産価値のある家とは何でしょうか?
次回に続きます!!

みなさま
おはようございます!
にしむらです。

今日は京阪沿線の新規物件をご紹介します。
京阪「淀」駅から東南へ徒歩10分強の立地。
淀の中でも新町や下津町は雰囲気がよく人気がある町です。
淀の芦屋見たいなもんです!

物件は中古をとことん改装した㈱八清のリストック住宅。
道路幅員は6m 敷地は整形地、間口は6.3m
敷地、建物延べは約30坪、駐車場(カーポート)つきと文句の付けようの無い
美人物件でございます♪

外観は50年代の分譲和風住宅をアレンジ!
白木をたくさん用いた和モダンテイストにしてみました。
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ニュートラル色のフローリング、和モダンのコーディネートですね。
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間取りは4LDK。1階はLDK12、和6、2階は洋室3つ独立系でございます。
構造用合板で耐震対策もばっちり!
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裏は公園でございます。だから明るい!
IMG_1530s.jpg


間取りはこんな感じで
madori2.jpg


立地のお話に戻りますが、すぐ近くに明親小学校、大淀中。
閑静住宅街でファミリーには理想の町です。
北へゆけばJRA京都競馬場があります。
京都競馬も大きなG1レースがいくつかあり楽しみが尽きません。
ですが下津町へは競馬目的の人の流れは無いため大変静かです。



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