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みなさま
ども!にしむらです。
国土交通省より平成20年の公示価格が発表されました。

昨今の不動産価格は不動産投資のファンドに下支えされておられましたが
米国のサブプライムローンの崩壊の影響があり
ファンドは一転して撤退(売却)の構えです。

中核都市の地価上昇が利便のよい郊外ベッドタウンへ地価上昇が波及して
都道府県の平均値では変動率が上っておりますが
大都市圏商業地の地価上昇は鈍化しております。

実際には地価公示は1月現在のものであることから遅効性を指摘されております。
特に大型投資物件の不動産景気は全国的に鈍っているようです。

京都市の地価公示-概観
平均では住宅地で2~3%程度上昇、商業地は5%~10%程度の上昇幅であるが
昨年の伸びと比べるとかなりの鈍化が見られる。特に田の字の幹線道路の内側の急ブレーキは
昨年9月に施行された景観条例の影響が強いと考えられます。

高い地価上昇率を誇っている地点は

「商業地」 10~13%程度
・田の字地区の幹線道路沿い 
・阪急沿線の駅近隣(大宮・西院・西京極・桂) 
・JR京都駅界隈(北部・南部)
・祇園甲部(大和大路)/祇園町南側
・東山三条周辺
・清水寺周辺 

「住宅地」 5~7%程度
・地下鉄烏丸沿線近隣の住宅地域
(岩倉南部・松ヶ崎・上賀茂・小山・相国寺界隈・御所西・御所南・東西本願寺界隈)
・二条駅界隈
・阪急沿線界隈(大宮・西院・西京極・桂)
・下鴨
・岡崎南部
・高台寺界隈
・本町通界隈(京阪五条-七条近隣)

トレンドとしては予想されることですが
①旧市街地への回帰
②地下鉄/私鉄の駅近立地への集中
③観光地/史跡の近隣への選択

の動きが顕著です。
これらの地域の相場は以後高水準で推移するものと思われます。

地下鉄や阪急・京阪の交通機関の利便性・商業的利便性と
収益性のある立地が評価され店舗・企業及び人々が都心回帰へ移動をしており
それが評価されているものと思われます。
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こんばんわ

にしむらです。

みなさんは少子高齢化についてどうお考えですか?

不動産を販売する立場上、わたしにとって少子高齢化は非常に気になる現象です。
出生率が以上で人口が維持されるという考えから
住宅需要がなくなるといい住宅産業の行く先を悲観する人が多いです。

たしかにこれまでのように、土地をいっぱい仕入れて新築の建売住宅をどんどん建て売る。
そういうビジネスモデルでは上手くいかなくなるような気がします。
今後は経済規模が縮小することは否めませんが、
そんなに悲観的になることはありません。

元気な団塊の世代はお金をたんと貯金してます。
そして団塊のジュニアの住宅購入もまだ完全には終わってはいません。

私はこれからの日本は量から質の時代に変わろうとしているのだと思います。
人口が減るということを、よい意味でいえば
①お金に余裕ができる。
②物理的に土地にも余裕なスペースができます。

そしたら少しでもいい環境に移ろうというのが自然な流れですよね。。
これから住宅の質の追求が本格的に始まります。
この現象は欧州など文化的に進んだ国では共通して見られる特徴です。

利便やよい環境、よい教育を求めて
いい都市、いい街に人が集まる。人気の立地は地価が上る。
そうでない不便な街は人口が減り廃れていく。 
ドーナッツ化現象といわれたのはいつぞや??今は逆です。
この現象は京都市にも当てはまります。
トレンドは上京区、中京区、下京区、東山区、左京区南部でしょう。

子供の数が減る分、生まれてくる子供には水準の高い教育が施せます。
欧州諸国のように学術や文化や芸術の水準、そして人の感性はいっそう研ぎ澄まされ
そうして育てられた子供たちがやがて未来を担う人材になっていくのです。

その中から天才や偉人が現れ国政に携われば遠い将来に日本は
再び人口が増加に向うこともあるでしょう。

住宅産業も量から質の追求へシフトしていかなければいけません。
徹底した立地の選別とエリアに応じた企画力、建物に付加価値をだす技術力が必要です。
上手にシフトして生き残る業者とシフトできずにつぶれる業者、
明暗が分かれます。

これから数年は毎日が戦いです。
こんばんわ!

今日はハチセの新作をご紹介します!

右京区龍安寺五反田町に伝統的な建物のリノベーション物件が登場です。
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敷地は21坪、延床面積は20坪ほどですが見た目に間口があり重厚な外観です。

内容は建具や天井、床に和の設えをふんだんに使ってあります。
道は細いですが、角地で日当たりがものすごくいいお家です。
特に2階の洋室の採光は抜群。
見てください!!
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右京区龍安寺は閑静で緑の多い住宅地。
なんだかほっとするノスタルジックな街です。
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伝統と格式のあるお寺のご近所。
龍安寺、仁和寺、妙心寺、そして等持院
実に有名な4つの寺院が四方にあります。
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そして駅は京福電鉄北野線「龍安寺道」から徒歩5分です。
市バス路線も充実しております。

部屋は2LDKですので夫婦で住むのにぴったり。
そして御室小学校区。子育ての環境としてもよいです。
パパの部屋をなくせば三人でも住めます。
是非一度ご見学にいらしてください。

お問い合わせは㈱八清の営業のにしむらまで!
(詳しくはハチセのホームページに載ってます)
こんばんわ!
上七軒にお出かけをしましたので少し私記を。

久しぶりにグルメのお話です。
SWEETSを食べに北野(上七軒)の名店 GRACE SAISONへお出かけしました。
一番人気のフルーツがたくさん載ったやつを食べたかったのですが
売り切れ。。シュークリームはほんのりお酒の味がするカスタードが絶品でした。

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そしてディナーは同じ並びで町家風外観の洋食屋さんグリル彌兵衛へ。

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芸能人も通う知る人ぞ知る名店らしく
ハンバーグが絶品でした。(私は彌兵衛ソースを選択)
ミンチは細かく、肉汁がジューシーです。
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上七軒は芸子さんのいる花街としては昔ほど活気がなくなってしまいましたが
それでもこの七本松今出川西入る真盛町の表通りの美しい町家が並ぶ景観は綺麗です。
町家が残っていけばよいなぁとつくづく思います。
この通りは観光客の往来があり穴場の高級な料理屋さんが並ぶことからも商業性に
富むことが判ります。

北野さんのお参りのついでに今出川通の一筋北の通りを一度散策してみてください!



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ども!
にしむらです。

最近よく気になっておりますのは
YAHOOやGOOGLEを使って特定のキーワードで検索したときに
「にしむ不動産情報局」の順位はどうなっているのか?
ちょこちょこ実験しております。

京都の立地や地価の話題など得意ジャンルで検索してみました。

igoogle_logo_sm.gif

<検索ワードと順位>

京都 土地相場 ⇒1位
京都 土地の相場 ⇒1位
京都 不動産 地価 ⇒1位
京都 地価 ⇒ 11位
京都 不動産 高級住宅地 ⇒1位
京都 立地 資産価値 ⇒1位
京都 立地 資産性  ⇒1位


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京都 土地相場 ⇒ 2位
京都 土地の相場 ⇒ 1位
京都 不動産 地価 ⇒3位
京都 地価 ⇒ 7位
京都 不動産 高級住宅地 ⇒ 6位
京都 立地 資産価値 ⇒ 9位
京都 立地 資産性  ⇒ 23位

京都の不動産の特定の話題、ジャンルで記事を書いているのが功を奏して
Googleは高評価ですがYAHOO!ではイマイチの評価。
検索ランクでは1ページ目にこないと意味がありません。

これからも見てくださる皆さんの役に立つ記事を発信していきます!
おはようございます!
連載中の前回の京都市の将来と地価のお話の続きです。

京都は懐の深い、底堅い都市だと申しました。
下に京都市における経済的注目点をまとめました。

①古の首都
平安時代、室町時代、安土桃山時代は京都に天皇があり国の中心地であった。
平安時代成立から明治天皇が東京に行幸するまでの1080年間ほぼすべての天皇が居住した。
その神聖なイメージと独自の進んだ文化で反東京、反中央の拠点となるカリスマ的な都市で
あり続けている

②世界有数の歴史観光都市と美しい景観
寺社、史跡などの観光地、世界遺産、国宝等の歴史文化遺産の数は他都市を圧倒する。
京都を取り囲む山々・中心を流れる加茂川・町家が並ぶ旧市街地の町並みの
美しさは特筆に値する。日本発で建物のデザイン・高さを規制した景観条例にも注目。

③全国第7位の政令指定都市
人口は微増で大きく変わりが無いが147万人、昼間人口では神戸を超え人口第6位。
経済圏では大阪大都市圏の一部であるが独立した経済圏を形成し京滋で約250万人。
出生率が低いことは経済が量から質に変わったことの証である。全く問題ない。

④学術都市(圧巻の大学数)
京都は市内に大学・短期大学を36も抱える他都市の追随を許さない日本有数の学生の街である。
京都経済を考える中で若者の流動人口が多い事は大きな特徴である。
京都の北では様々な若者文化が創造され、安定した学生向け賃貸マーケットを形成している。
一度郊外にでた立命館、同志社は新たな用地を街中に求めている。

⑤産業とベンチャー精神
京都は商工業の町として栄えました。
繊維業、陶磁器の伝統産業から 現代では反東京、反中央の京都人気質で
ベンチャーから成功したメーカーが多い。
<京都に本社を置く日本の大企業>
任天堂・京セラ・オムロン・オンリー・ローム・村田製作所・月桂冠・ワコール
島津製作所・堀場製作所・大日本スクリーン製造・川島織物セルコン・日本電産・はてな

電子部品・電気精密機器・アパレル(繊維)・酒造・ITと実に多様性に富んでいる。
また産学協同で京都リサーチパークから飛びだしたIT会社「はてな」にも注目したい。
古きよきものに加えて新しい技術・文化を創造できるところに
京都の製造業(ものづくり)の価値がある。

⑥文化都市
長年の英知で育まれた伝統工芸。
芸術系の学校・専門学校や大学も多い。
アート・音楽・アパレルでは京都系ブランドを築くに至っている。
茶道・華道などの和の芸術も盛んである。
統合で廃校した小学校が芸術センターや国際マンガミュージアムになるのは京都くらい

⑦日本映画の中心地
京都には日本のハリウッド?太秦映画村。東映撮影所がある。
時代劇やサスペンスドラマ、日本映画のロケには枚挙に暇がない。
芸能人の別宅も多い。

⑧交通の要衝地、市内の交通ネットワーク
京都駅は観光都市京都を支え京都の中心を担う。駅ホーム全長558mは日本一。
新幹線は700系のぞみが東京ー京都間を2時間15分程度で運行する。
京都市営では地下鉄は卍型(南北東西)に走り、郊外へはバスが補完する
私鉄も5路線と充実。 空港が伊丹まで1時間と遠いのが唯一の難点。
道路では名神高速道路、国道1号線を中心とした無数の国道が東西南北に走

これだけの長所がある都市です。

都心回帰の傾向の中、京都も都心を中心として新しい文化を醸成します。
京都の不動産経済は一時的に落ち着くことがあっても
恒久的にその地価、立地の価値はエリアの特色に応じて
高まるものと考えてます。

京都に利便と魅力があるから出生率が減っても
高い人口流動性が維持され東京に次ぐ観光人口があり、たくさんの大学生がおります。
本来の居住者以外が消費活動をすれば経済はよくなるのです。

ですので京都市の不動産は立地をきちんと選べば
資産として需要がある=地価は上るか、安定する
と考えております。

ただ「立地の選び方」にはある種のセンスが必要です。
これについてはまた今後記事にしていきたいと思います。

京都のよい場所には本来もっと投資する価値があります。
京都経済を高めましょう。

京都は資産です!
おっと・・どこかのマンションデべの謳い文句でした。。
こんばんわ

にしむ不動産情報局のにしむらです。

最近、不動産景気は今ひとつで東京のほうでは地価が下がるという話を
ちらほらメディアから聞いたりします。
景観条例と建築基準法改正のダブルパンチで同様にしゃきっとしない
京都市の将来はどうなのでしょうか??地価は少し下がると言われていたりします。

私の意見についてはこうです。↓
①宅建業者の物件取得競争により実力を超えて高騰した人気エリアの土地相場は
ここ1年ほどかけて一旦正常な相場に落ち着く

②落ち着いて正常な相場になった地価は地域の利便性や魅力によって左右され
その後の上昇・下落が決まる

③一方で不便な場所の地価は下がり続ける。


今後はミクロにみてもマクロにみても都心回帰・中央回帰現象が続きます。
地方都市や郡部、農村の不動産は今後は厳しい状態になります。
そんなご時世、政令指定都市、京都市の将来は今後の市の政策にもよりますが
比較的・いや・・かなり明るいと考えております。


なぜでしょうか??
その理由は京都の都市としての歴史と魅力=懐の深さにあります。

次回に続きます。
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