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こんちわ

にしむらです。

高級住宅地の連載のお話をしますね!
第3回は京都大学の東部で白川通今出川の北西部に
位置する高級住宅街、北白川小倉町をご紹介します。

洛外についてはどちらかというと市電の開通と同時に戦後開発された場所が
多いのですが、左京区の百万遍周辺は江戸時代に徳川の屋敷が置かれた
歴史のある場所で尾張徳川屋敷がそのまま京都大学になっております。

その北東で白川通りより西、疎水より東、
志賀越道より北側に閑静で区画のよい住宅街が広がっております。
道路も6m道路でゆとりがあります。
1つ1つの区画が大きく、和風邸宅やオシャレな外観の洋風住宅
高級感を漂わせております。
京都大学が近い事もあり、大学関係者の邸宅が多いのでしょう。
正面に見えているのは京都大学の人文科学研究所です。
IMG_1450s.jpg


この地域の歴史は実はもっと古く、集落跡があり無土器時代や
縄文時代の遺跡がよく発掘されるとのこと。
昔から住みよい環境だったに違いありません。

住宅地としての短観
「北白川小倉町」

高級感 ★★★★☆
利便性 ★★★☆
将来性 ★★★★
本来の相場 105~115万円/坪

高級感は特に言及することはありません。
誰もがあこがれる高貴な雰囲気があります。

利便性は商業的な利便性は白川通に東大路通に店舗が多いため
抜群に良いと思われます。スーパーは大国屋さんがあります。
オシャレなカフェやご飯やさんなどの店舗も若者人口が多いため
多く歩いての散策も非常に楽しい街です!
御影通、鞍馬口通を探索してみるのもよいでしょう。
田中高原町の多目的カフェ「PRINZ」は必見です。

環境も哲学の道、北白川疎水があり、緑が多く抜群によいです。
また大きな病院にも恵まれるでしょう。

唯一の問題はバス以外の公共交通機関までの駅が遠いこと。
京阪の出町柳まで歩くと20分近くかかります。
しかし北白川は京都の都心までの物理的距離が比較的近いので
良しとしましょう!自転車や原付があれば問題なしです。
将来の資産性についても有望だと予想されます。
現在では基本地価は100万円/坪を少し超えるくらいが目安になると考えています。



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こんばんわ!

本日は京都の夜遊びスポットを紹介いたします!
場所は右京区西京極新田町21
POOL BLOW (ブロー)です。
ここではなんと!カジノのゲームやダーツ、ビリヤードが気軽に楽しめます。
行き方は五条通と葛野西通の交差点を南へ行き300mほどいったとこです。



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そしたらPOOLBLOWの看板が向って右手に見えるはずです。
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駐車場が北にありますので遠方の方もOK!

中に入ると
まず1000円分のコインが入場料代わりになります。
ここではギャンブルで勝ったコインは飲食代、と
ここでの遊び賃としてプールする事が出来ます。

手前にバーカウンターがあり、
右手にはカード遊戯台でブラックジャックとルーレット
左手にはビリヤード
奥には電子ダーツ台が3台ありましていろんなゲームが楽しめます!

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カップルと、または気の許せるお友達と
暇が出来たのときの夜遊びにどうでしょうか?
アメリカの映画に登場しそうな大人のカジノの雰囲気を味わえます!
京都の夜遊びに是非利用を!
どもども
にしむらです。

連載中の京都の不動産の法則の続きです。
第2回は歴史的背景が現在の市街地形成と関係するというお話をしました。
今も昔もいい場所というのは根本的に変わっておりません。

近代は交通機関の発達があり、新興住宅地は駅を中心とした市街地形成が合理的に
されております。

以下は京都市内においての交通機関の概略です。


京都駅が烏丸通塩小路に出来た。この場所は下京区最南端にあたり。
お土居の南東の外れにあたる。お世辞にもいい場所とは言えない。
史跡や寺社の多い旧市街地の中心部を買収し開発することが容易に出来ないためで
地域性の強い京都市南部を将来的に再開発しようという意図があったと思われる。

明治時代以降は京都中を市電が走っておりましたが
自動車交通網の整備により昭和53年に全撤廃になりました。


京都駅からはJRでは東海道線、山陰線、奈良線がある。その後。新幹線や近鉄も通る。

阪急電鉄が四条大宮から京都市の西南から北摂地区をとおり大阪北区梅田に向けて走る。
現在は四条烏丸、四条河原町まで延伸している。

京阪電鉄が出町柳(川端通今出川)から京都市の東南から大阪府北西部を経て大阪北区京橋へいくルートで通る。

旧市街地に関しては地下鉄、洛外になると陸路へ浮上する。
地下鉄は買収の煩わしさを避ける意味と景観を配慮する意味もあるだろう。
鉄道陸路に関しては歴史的な背景のある場所や史跡や寺の多い場所を巧妙に
はずしたルート設計がされている。

旧市街地内に関しては京都の行政・政治・司法上の主要な官庁や施設
や京都内での本店機能をもつ金融機関、商業施設等のほとんど
堀川通ー鴨川(川端通)の間にあることが前回の法則でもよくわかる

地下鉄烏丸線は京都の主要な場所をすべて抑えた南北の路線といえる
昔は京都駅-北大路駅までだったが、現在は北山駅、松ヶ崎駅、国際会館駅
へと京都左京区北部へ延伸している。

平成10年には、京都駅の新駅ビルが完成した。
ホテルグランビアと伊勢丹、シアター1200などの施設を併設した
複合型で斬新なデザインを採用した大型ターミナルは全国的に注目を集め
京都市観光の起爆剤としての効果を十分に果たしている。

最近では東部、東南部や西部から直接中心市街地にアクセスできる路線である
地下鉄東西線が開通。京阪三条では京阪大津線からの乗り入れがあるため
利用者が広がった。西へは二条駅までだったのが平成20年2月より
新駅「西大路御池」駅、太秦天神川駅が出来た。

京都の不動産の法則3 (交通機関による発展と地価への影響) 

○旧市街地内においても地下鉄駅の多い中心部都心エリアは駅からの距離で
地価が上下するような単純な地価の分布はしない。 歴史駅背景やその他の商業施設、
公共機関による生活利便性が重要視される。


○京都市北部、右京区、南区、山科、桂、伏見などの郊外エリアは完全に駅を中心とした発達をしているために駅からの距離で地価がきまる場所が多い。

○鉄道駅が開発される立地に当たっては旧市街地の端部を目の前にした田んぼ、原野が多い。したがって駅の片側出口が旧市街地、裏側は区画が整った高級住宅地になるケースが多い。

Ex)地下鉄北大路駅 小山エリア 北山駅  上賀茂エリア 下鴨エリア
松ヶ崎駅、国際会館前駅 岩倉エリア 京阪 丹波橋駅、伏見桃山駅 桃山エリア 
阪急 桂駅 西京極駅

○鉄道駅に乏しい左京区や右京区でもやはり人気があるのは
鉄道駅に比較的近いか、京都の中心市街地までの物理的距離が近いエリアである。

資産性の高い順としては地下鉄烏丸線、阪急京都線、京阪鉄道鴨東線、JR東海道線、地下鉄東西線、JR山陰線、近鉄京都線、JR奈良線と思われる。複数の駅に近いところはやはり立地の価値は高い。
順位の根拠としては
地下鉄烏丸線-路線の通る京都駅~鞍馬口までは歴史的に洗練された立地。北山以北も
ブランド力のある高級住宅地域に成長している。
生活の利便にかかわる金融・商業・医療・教育が京都市圏内に収まることが多い。
京都人が職場が大阪はあっても 買い物にわざわざ大阪に行く人も少ないだろう。

さて交通機関が他府県にまたがる場合、どれだけ大きな都市圏を通るかが重要である。
都市の発展は交通機関の接続状況と密な相関がある。
阪急と京阪の差は微妙であるが、京都の中心である四条通を通るのと
鴨川沿い(左京、東山)を通るのはどちらが便利だろうか?
大阪府においても京阪地区と阪急地区の人気の差を考慮した。
駅にショッピングモールを設ける点でも阪急に軍配があがる。
東西線は基本的に旧京都市内の近郊住宅地から中心部にアクセスする路線である。
烏丸線と比べる通るエリアの利用価値の差で劣るが利用価値はそれなりに高い。

叡山電鉄や京福電鉄はほかと比べると資産性ではかなり落ちると思われる。
路線自体が駅近隣に大きな商業施設が出来にくい立地であるためである。

以上であります。
どもども西村です。

先週に連休をとり、白浜温泉にいってきました。
もちろん目的は外湯めぐりとアドベンチャーランドに行くこと!

ホテルは地元の有名ホテル「川久(かわきゅう)」にいったので
今回は軽く取材を・・

いくとびっくり!京都の景観規制ではありえない外観の建物。。
空想の世界に出てきそうなお城のようです。
迫力があります。すっげーです。
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外観は中国と古代ローマやイスラム・・そして和風様式
いろいろな建築様式を融合させた外観です。

さて中に入ると、ロビーです。
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煌びやかな衣装をきたおにいさんがエスコートしてくれます。

1階のラウンジレストラン
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温泉は有名な露天風呂がありますが男女で1階2階が毎日入れ替わります。
プールも完備!で温泉から直接行き来できました。

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部屋の内装はベーシックな感じでしたが、初めて大きなお部屋に泊まってしまいました。
リビングと寝室が分かれてまして、洗面、お風呂の前にお化粧部屋があるのが
女性にはいい感じです。そして寝室からも出入りが出来ます。
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スタッフも丁寧だし食事も美味しい。寛げて満足して帰ってまいりました。
ラグジュアリーなホテル、
白浜の川久にみなさまも一度遊びにいってくださいませ!!






ども!にしむらです。

連載中の京都市の不動産の法則のお話です!
京都の都市形成と地域別不動産コンサルティングの基本になると思います。
ご参考にしてください。

京都の不動産の法則2
昔から歴史的に「よい」とされていた町は現代未来も「よい」街になる

江戸時代幕末から公家・武家の館や官僚の屋敷だったエリアは
転用が進む現在は先進的で進んだ街、高級感がある街が形成されます。
逆に昔に職人・町人が多かったブルーカラーの街は
現代も下町情緒に溢れ、不動産そのものの区画が細かく地権者が多いため
マンションや商業施設も建て難く、大きく街が変わる事がありません。

お屋敷町であれ下町であれ街としての歴史があるということは
昔から社会的・経済的インフラが整っている条件のいい街です。
1200年の歴史を持つ京都の場合特に重要です。

以下は
幕末から現代へ用地の利用用途がどのように変わったかという転用の例です。
赤は商業系施設 橙は宿泊系施設 紫は学術・文化系施設 緑は公共施設 青は教育施設茶色:企業・オフィス系  水色:医療系 黒:住居系 灰色:寺社 としました。
オリーブ:工場系

左京区
尾張徳川屋敷・土佐山内屋敷・会津松平屋敷 ⇒ 京都大学
加賀前田屋敷⇒京都市美術館・府立図書館・国立近代美術館・みやこめっせ
上岡崎の町地⇒平安神宮
彦根井伊屋敷 ⇒ 左京税務署武道センター
土佐山内屋敷 ⇒ 第4錦林小学校
九条殿下屋敷 ⇒ 京都少年鑑別所・教育相談センター
阿波蜂須賀屋敷⇒水道局疎水事務所
二条河東操練場⇒京都大学医学部
善正寺 ⇒ 白川総合養護学校
下鴨神社跡⇒下鴨茶寮・下鴨中学校・京都家庭裁判所
流本社 ⇒ 京都府立植物園
南禅寺跡⇒東山学園野村美術館国際交流会館

北区
因幡池田屋敷⇒ イズミヤ・京都銀行・北野白梅町
雲林院⇒ 学際付属病院
大徳寺⇒ 紫野高校
寿命院跡 ⇒北野中学校



上京区
相国寺跡⇒ 烏丸中学校京都市産業技術研究所・繊維技術センター
薩摩島津屋敷・冷泉家・山科家・徳大寺家・竹内家・藤谷家⇒ 同志社大学
伏見宮・二条家・元御付武家 ⇒ 同志社女子大学
京都守護職邸 ⇒ 京都府庁・府警察本部通信部・上京消防署第二赤十字病院
日光宮里坊 ⇒ 府立医科大学付属病院・府立医科大学
山階宮 ⇒ 京都地方法務局・財務局
水戸徳川屋敷 ⇒ 京都ガーデンパレス
醍醐家 ⇒ 平安会館
村雲御所 ⇒ 西陣織会館
新発田溝口屋敷 ⇒ 川島織物・ピルサンレジデンス錦綾堀川東
裏辻家 ⇒ 京都保護観察所
万里小路家 ⇒ 上京区役所
近衛殿桜御所 ⇒ 同志社大学新町校舎
戸田屋敷 ⇒ 鴨沂高校
淀因幡屋敷 ⇒ ハローワーク
所司代下屋敷 ⇒ NHK・二条児童公園・児童福祉センター
郡山米沢屋敷 ⇒ 二条城北小学校
米蔵(幕府関係所轄) ⇒ 二条中学校

中京区
本能寺※⇒ 京都市役所
越前松平屋敷・古河土井屋敷⇒ 京都国際ホテル・京都全日空ホテル
長州毛利屋敷⇒ 京都ホテルオークラ
対馬宗屋敷⇒ 京都ロイヤルホテル
角倉屋敷⇒ ホテルフジタ京都・ 日本銀行京都支店
中村相馬屋敷 ⇒ 京都地方裁判所
御門番頭・御門番頭組屋敷⇒ 朱雀高校
上田松平屋敷⇒京都市中央図書館・京都生涯学習センター・京都市休日急患診療所
松山屋敷 ⇒ 高倉小学校・ ウィングス京都
小倉小笠原屋敷 ⇒ 御所南小学校
川越松井屋敷 ⇒ 中京税務署
曇華院宮跡⇒ 中京郵便局京都府京都文化博物館
六角堂跡⇒ 京都銀行三条支店
九条家 ⇒ コナミスポーツクラブ
鷹司家 ⇒ ダイヤモンド京都ソサエティ
有栖川宮 ⇒ 銅駝美術工芸高校
金座跡 ⇒  NTT新風館
銀座跡 ⇒ 京都国際マンガミュージアム
薩摩島津屋敷⇒ 大丸百貨店
高槻永井屋敷⇒ 洛中小学校
津藤堂屋敷(東)⇒ 堀川高校
津藤堂屋敷(西)⇒ アークホテル


下京区
阿波蜂須賀屋敷 ⇒ 京都産業会館
福知山朽木屋敷 ⇒ COCON烏丸四条烏丸ビル・滋賀銀行
安芸浅野屋敷 ⇒ 四条烏丸FTスクエア(みずほ銀行)
犬山成瀬屋敷 ⇒ 三井ガーデンホテル
棚倉阿部屋敷 ⇒ 三井住友海上京都ビル
本國寺 ⇒ 東急ホテル下京変電所・堀川警察署
園部小出屋敷 ⇒ 醒泉小学校
清寿庵 ⇒ 洛央小学校
水口加藤屋敷 ⇒ サンクタス四条烏丸スティーロレジデンス
大雲院 ⇒ 高島屋
東本願寺跡 ⇒ 下京総合福祉センター
肥後細川屋敷 ⇒ 松原中学校大黒屋
新撰組駐屯所 ⇒ リーガロイヤルホテル京都
正行寺 ⇒ 第2京都タワーホテル
白蓮寺 ⇒ 京都センチュリーホテル

東山区

西願寺・三緑寺・養福寺 ⇒ KYOUEN
祇園社跡 ⇒ 和順会館平安養育院・山鉾館・長楽館・常盤殿中村楼・鳥居本
知恩院跡 ⇒ 華頂女子短大女子中学校・高校・浄土宗宗務町
建仁寺跡 ⇒ 祇園女子技芸学校・祇園甲部歌舞練場弥栄会館
膳所本多屋敷 ⇒ 祇園会館
方広寺跡 ⇒ 京都国立博物館ホテル東山閣
養源院跡 ⇒ ハイアットリージェンシー京都
妙法院跡 ⇒ 京都女子中学校・高校
西大路市橋屋敷 ⇒ 清水小学校
松代真田屋敷 ⇒ 洛東中学校
泉涌寺跡 ⇒ 月輪中学校

南区
東寺跡 ⇒ COOP智種院洛南中学・高校東寺洛南会館
長建寺跡 ⇒ 九条中学校
成興寺・長福寺跡 ⇒ 九条烏丸北側

伏見区
尾張徳川屋敷 ⇒ 伏見板橋小学校
薩摩島津屋敷 ⇒ 松山酒造
紀伊徳川屋敷 ⇒ 月桂冠酒造
桃山天満宮跡 ⇒ 桃山高校
伏見奉行所  ⇒ 桃陵中学校
真福寺跡 ⇒ 伏見区役所
観音寺跡 ⇒ 近鉄桃山御陵前駅
西楽寺跡 ⇒ 宝酒造
寺院密集地 ⇒ 大手筋商店街



以上から歴史上ホワイトカラーの邸宅や屋敷だった重要な立地が
現代においても京都の経済上重要な立地になっていることが
判ります。

現在の京都市において
官庁や公的機関上京区・中京区の東部
商業・経済の中心や老舗は 中京区・下京区の東部と伏見城下
観光・文化・娯楽施設は左京区南部・東山区

に集約されていることが容易に見て取れます。
雰囲気も高貴で住宅地としても資産価値の高い立地になります。
東京都特別区で資産価値の高い中心部の5区は
港区・渋谷区・千代田区・中央区・新宿区だとよく言われますが
京都市で不動産の資産形成において中心になるのは
上京区・中京区・下京区・左京区(南部)・東山区(北部)の5区
と言えるでしょう。


この事を踏まえて次回は京都市の交通機関の発達について
の市街地形成と地価の法則を説明します。(続)
ども!
にしむ不動産情報局のにしむらです。
不動産に関連があるお話ということで・・
本日は京都市は伏見区竹田にある遊戯施設を紹介します!

フットサルスクエア京都南と力の湯です。
普段からにしむらはサッカーやフットサルに親しんでおりますが
京都市内は施設が少ないですねー。
非常に残念です。
京都に周辺部主に南方がメッカです。
伏見は地下鉄/近鉄の竹田駅から西へ約5分。
油小路通と名神高速の交差点の北東に
フットサルスクエア京都南・ちからの湯があります。
この施設は大手のダイワハウス系の関係会社で運営されているようですが
フットサル場は全4コート+ミニコート1があり、休日や平日夜は常にサッカー好きで
賑わい満員状態であります。
フットサルスクエア


会員になり日時を予約する形になりますが、凡そ2時間で18000円前後
(日時やコートによる)
横大路のフットサル場も連携しており、こちらもWEBサイトからの予約が可能です。

サッカーで汗を書いたあとは隣の力の湯に行きましょう。
露天風呂にサウナ・マッサージに岩盤浴。
そしてLOHASな飲食ができる健康食堂。
リラクゼーションの粋を極めております。
chikara


是非一度立ち寄ってみてください。

フットサル場運営というのは不動産有効活用の面でも非常に興味があります。
2時間で2万円でしたら1コートの一週間の平均稼働率8:00~0:00で
仮に70%として約70時間すなわち70万円 4コートで1ヶ月で約1200万円の
収益があるわけです。年間1億4000万円の収入があるわけです。
ということは人件費や電気代・備品・固定資産税や保険を差し引いても
固定資産としては10億円強でも計算が合うわけですね。
土地は1コート200坪で駐車場やクラブハウス、余剰スペースをみて
2000坪。土地値が坪@60万円としましょう。=12億円。
うぅむいい線ですね。


そしてサッカー好きの1プレイヤーとしての意見ですが
北区・左京区とかに出来ないものでしょうかねぇ。。
そして。。
にしむら率いる素人フットサル軍団「ポカリ」はフットサルの
対戦相手を募集しております!

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