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どもども

にしむらです。
京都の不動産の立地の良し悪し、地価、高級感を決めるのは
一体何でしょうか?

前回の京都の高級住宅地のコラムの最後からの続編です。


京都の不動産の法則1
寺社や史跡の近くには優良な市街地や高級住宅地が形成される。
そしてその地域の資産価値は高い。


この2条の法則は非常に重要です。京都市内の地価の高低、環境や雰囲気の優劣が
ほぼこれで説明できるといっても過言ではありません。
雰囲気のある場所や高級な場所を想像してください。

・東山には八坂神社や知恩院、清水寺、高台寺、東福寺などもの
すごい数の寺社が密集しております。
嵯峨・嵐山には大覚寺や天竜寺。
下鴨、上賀茂には歴史ある下鴨神社、上賀茂神社
白川には銀閣寺や詩仙堂。紫野には大徳寺。 
御室、宇多野、鳴滝には竜安寺、仁和寺。
そして碁盤の市街地には大中小のお寺社が点在します。
御所、二条城、東西本願寺、相国寺、寺社が並ぶ寺町通り。

お寺社が建つ場所は風水的にも地質学等の科学的にも
マイナスイオンが出る?非常によい神聖な場所とされております。
こういったエリアは不動産取引においても非常に人気があり
地価も高いのですがすぐに売れる立地になります。

逆に街中なのに寺社がなぜか少ない場所は商業地を除けば
湿地などでもともと人が住みたがらなかった地域です。

京都の政治経済の中心が朱雀大路(千本)から室町(烏丸)
に移ったのもそれが原因だと言われております。

例えば室町時代は千本通以西 丸太町以南は田んぼと原っぱでしたし
四条千本より南西は秀吉の御土居の外になりました。

また東寺のある西九条は御土居内ですが油小路以東の東九条は
御土居の外です。
歴史を紐解くと京都の地域性が非常によくわかるのです。
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おはようございます!

京都の憧れの高級住宅地特集の第2回は
二条城の北エリア(主税町)を取り上げてみます。

二条城は本能寺の変の際に織田信長の嫡男の信忠が明智光秀の焼き討ちにあい
廃城になっておりますが、現在堀川二条に構えるニ条城は
その後徳川家が再建したもので重要文化財・世界遺産・国宝に指定されてます。

さて観光でにぎわう二条城ですが
二条城の北西部に区画の綺麗なエリアがあります。
その名は上京区主税町になります。

このエリアは交通利便は今や京都市の西部をつなぐ要衝、JR/地下鉄
二条駅から徒歩圏内という近さ、二条城南東には地下鉄二条城駅。
京阪神にアクセスする場合は自転車であれば阪急「四条大宮」5分程度。
このエリアは堀川丸太町のやや西で京都のへそに位置するため
四条エリアの中心繁華街(田の字地区)までも自転車で
10分強でいけてしまう便利な場所です。
そして閑静で環境のよい町です。
教育機関に話題を向ければ最近評判のいい二条城北小学校。
しかも小学校・中学校・高校までが比較的近い。
買い物は二条駅界隈や堀川通りに商店が多いので困る事はないでしょう。



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住宅地としての短観
「二条駅北部(上京区主税町)」

高級感 ★★★☆
利便性 ★★★★☆
将来性 ★★★★
本来の相場 120~135万円/坪

上京、中京、下京に都市機能が集約され人も集まり都心回帰
という現在のトレンドの時流で言えば注目のエリアです。
公園や二条城の緑が癒しと日々の生活に活力を与え
静かな住居、商業、教育、自然環境と4拍子揃う、
そして距離的にも交通手段としても職住近接が実現できるエリア
ですので資産価値としても非常に魅力がある場所です。

旧市街地で間口は狭い家が短冊形の区画が多く
左京区、北区のような超富裕層が購入するエリアではありませんが
京都の都心で日々仕事と戦うパワーエリートにはお勧めの立地でしょう。
また歴史的にタイムトリップすれば主税町は幕末には
京都所司代の下屋敷があった場所にあたり区画整理がされてます。
むかしから「いい」場所です。



京都の不動産の法則1
昔から歴史的に「よい」とされていた町は現代未来も「よい」街になる
江戸時代幕末から公家・武家の館や官僚の屋敷だったエリアは
現在は先進的で進んだ街、高級感がある街が形成されます。

逆に昔に職人・町人が多かったブルーカラーの街は
現代も下町情緒に溢れ、不動産そのものの区画が細かく地権者が多いため
マンションや商業施設も建て難く、大きく街が変わる事がありません。
どもども

憧れの高級住宅地特集ですが
第一回は知る人ぞ知る住宅地下鴨です。

下鴨は北は北山、北大路通り以南は東西を賀茂川-高野川
に挟まれた扇状地になっております。
西に府立植物園、南東には下鴨神社、中央には蛍も生息する綺麗な疎水が
斜めに横切り、東西に大学等の文教施設もある憧れの高級住宅地です。

中でも北大路通以北の下鴨北部は東西南北への区画が整った綺麗な宅地が並び
そこには学者や医者がたくさん住む典型的なお屋敷町です。
利便性にも優れ東北部に地下鉄「松ヶ崎」駅 西北部に「北山」駅を配し
西部に「北大路」駅があり非常に便利な立地でもあります。


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住宅地としての短観
「下鴨北部(北園町)」

高級感 ★★★★★
利便性 ★★★★
将来性 ★★★
本来の相場 140~160万円/坪

抜群の環境と高級感で長い間人気を誇った下鴨ですが昨今は人気に陰りが見られます。
買取業者の競り合いで実力以上に高くなりすぎた土地。
割高な物件が多数滞留しております。
葵小学校は上中下京区で統廃合された新小学校の人気に押され
かつてほどの人気がありません。
戸建は年配のお金持ちや府外の富裕層は購入できても
一次取得層が買える価格帯ではありません。
マンションが建ちにくい用途地域も若手が増えない要因の1つです。

下鴨は京都屈指の高級住宅地であることは事実です。
いい場所はいい場所で間違いないのですが
街として成熟しきっているので
将来大きく変わることは期待できません。

購入時は高掴みし過ぎしないようにする必要があります。
業者の最初の分譲価格は買値から決まっているのであって
本来の土地の実力以上の評価されているケースが目立ちます。

住宅は戸建が大部分を占め、マンションの供給は総じて少ないですが
賃貸物件の供給は多くないので収益資産として所有しても面白いです。

どもです。
にしむ不動産では京都の立地と地価について触れることが多かったのですが
今年も京都の地域の紹介をしていきます!

そこで企画です!
不動産エージェントのにしむらが評価する
京都の住宅地ランキングのコーナーです。

第一回は憧れの高級住宅地編です。

選抜の根拠としては不動産売買事例等により
以下の点に着目しています。
・高額価格帯で取引されている
・取引における土地の単価が高い
・環境がよい
・利便性がよい(交通利便性・商業施設・教育機関・医療機関)
・高級感がある

ノミネートされたエリアを紹介していきます。

「京都郊外」

左京区
A 下鴨北部エリア (北山駅南側、松ヶ崎駅南側)
B 北白川エリア  (白川通今出川、銀閣寺西部)

北区 
C 小山エリア  (地下鉄烏丸線「北大路」駅周辺)
D 上賀茂エリア (地下鉄烏丸線「北山」駅北西部)

右京区
E 嵯峨大覚寺、嵯峨天竜寺エリア(JR山陰線「嵯峨嵐山」駅周辺)
F 御室エリア(仁和寺周辺)

西京区
G 嵐山エリア  (阪急嵐山線「嵐山」駅周辺)
H 桂・川島エリア(阪急京都線「桂」駅周辺)

伏見区
I 伏見桃山エリア (京阪「丹波橋」「伏見桃山」駅周辺)

「洛内」
上京区
J 御所西エリア(地下鉄烏丸線「今出川」~「丸太町」駅西部)
K 西陣エリア 
L 二条城北エリア(地下鉄東西線「二条城」駅北部

中京区
M 御所南エリア(地下鉄烏丸線「丸太町」~「御池」駅・地下鉄東西線「京都市役所」駅周辺)
N 田の字地区北部エリア(地下鉄烏丸線「御池」~「四条」駅周辺)

下京区
O 田の字地区南部エリア(地下鉄烏丸線「四条」~「五条」駅周辺)
P 東西本願寺エリア (地下鉄烏丸線「五条」~「京都」駅周辺)

にしむ不動産では私の独断と偏見において
各エリアをランク付けして紹介していきます!
あそこはいい!不便やし、ダメなど。
みなさんの意見もお待ちしております!
みなさま!
あけましておめでとうございます。

昨年はどうでしたでしょうか?
わたくし。年末は大忙しで何もする余裕がありませんでした。
というわけで久々の投稿です。

元旦なので初詣です!
人混みを避けるために静かな神社にいこうということで
相方とともに左京区の奥地、鞍馬の貴船神社に入ってまいりました。

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貴船神社の場所は京都の左京区の静市を越えてさらに北、鞍馬のほうなのです。
叡山電鉄でも貴船口駅から歩いてくる事が出来ます!


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歴史は初代天皇の前まで遡るみたいでものすごく古いです。
神様としては水の神様を祀る神社で
ご利益としては縁結びや交通安全で知られています。

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平安時代の人もよくお参りにきたそうです。
逸話というか伝説か判りませんが
和泉式部が夫と不和になったときに貴船にお願いに参られ
その後仲直りをしたのは有名なお話です。

面白かったのはおみくじ
ここのは水占(みずうら)みくじといって
一枚選んだみくじ紙を聖なる神社のお水に浸すのです。
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そしたら ほぅら。文字が浮かび上がってくるんです!
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紅葉時期等の観光シーズンは混むし駐車場は少ないしで車は厳しいようです。
でも料理旅館やカフェもあるのでちょっとしたお出かけにもいいかもしれませんね。
皆様もぜひ一度お参りにいってくださいませ
京都の寺社参りは楽しいでっせ~
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