| Home |
2007.10.31
京都の不動産市況（平成１９年秋）
ども。にしむらです。
今日は秋晴れになりましたね。
京都市では今年９月に新景観条例が施行されまして
建築基準法の改正とも重なり、景況が随分と変わっております。
今回は平成１９年１１月現在の京都市の不動産景況や相場観の変化などをお伝えします。
１）京都の新景観条例施行の影響について
Ａ）デザイン規制による影響
旧の京都、旧の伏見になどが対象地となる美観地区（旧市街地型や歴史遺産型）は
和風の伝統的な外観、ファサードにする必要性が出てきた。
歴史遺産型美観地区ではより細かいデザイン基準（京町家風）にのっとる必要がありケラバ、軒の出の規制がかかるので
分筆時の区画割りにも少なからず影響がある。
⇒土地の有効利用率が下がり、建築コストがこれ以上にかかるため、建売会社、デベロッパーの土地取得単価が下がることになる。
B)高さ制限の影響マンション業者等にはかなり大きな波紋を呼んだ部分である。
竹田周辺の油小路通の高度集積地区（高さ制限未確定）を除いて
高さ制限の最高の地域が３１ｍとなった。
一番厳しいのは幹線道路から内に入ると途端に
１５ｍや１２ｍの制限になる事だろう。。
これによりこれ以降、田の字地区（御池-五条間、堀川-河原町間）
の幹線道路の内側で高いマンションなどは建築できなくなった。
⇒容積の恩恵を高階層にすることで利用できなくなり
結果的に部屋数を減らさざるを得ない。
⇒これ以上販売単価を上げることはほとんど不可能なため
土地取得コストを下げざるを得ない。
２）景況の変化
ここにきて不動産需要も徐々に減退期を迎えている。
客の母数が単純に減っている事と
消費者がネット等を利用して十分な情報提供を享受できる環境と
なったため今まで以上に物件を厳選しているような傾向。
エンドの動きが悪く腰が重い状況にあると言えよう。
特に高額帯の大型物件の動きがかなり悪く
業者が損切をするケースが目立つ。
特に不便な立地の物件や今の消費者のニーズを掴んでない
物件は厳しくなる。
高買いをした業者の物件が京都市の北部の高級住宅街（下鴨。小山等）に滞留しているケースが見受けられる。
成約されると思われる坪単価とは実に坪２０万円以上の開きがある。
３）総括
不動産需要も一通り活況期を終え、業界は冬の時代が到来する。
京都においては新景観条例に対応していかないといけない。
不動産業者、建築業者は淘汰が始まると思われる。
売主業者、分譲業者としては現在の需要を見極め、建築の規制を守り
よい商品を出す業者のみが生き残るのではないだろうか。
ＩＴの進化により不動産情報の透明性を増しエンドは物件を選別する。
これからはよい立地の仕入れと企画力・商品力・技術力が問われる
実力勝負の競争の時代になってきたといえよう。
今日は秋晴れになりましたね。
京都市では今年９月に新景観条例が施行されまして
建築基準法の改正とも重なり、景況が随分と変わっております。
今回は平成１９年１１月現在の京都市の不動産景況や相場観の変化などをお伝えします。
１）京都の新景観条例施行の影響について
Ａ）デザイン規制による影響
旧の京都、旧の伏見になどが対象地となる美観地区（旧市街地型や歴史遺産型）は
和風の伝統的な外観、ファサードにする必要性が出てきた。
歴史遺産型美観地区ではより細かいデザイン基準（京町家風）にのっとる必要がありケラバ、軒の出の規制がかかるので
分筆時の区画割りにも少なからず影響がある。
⇒土地の有効利用率が下がり、建築コストがこれ以上にかかるため、建売会社、デベロッパーの土地取得単価が下がることになる。
B)高さ制限の影響マンション業者等にはかなり大きな波紋を呼んだ部分である。
竹田周辺の油小路通の高度集積地区（高さ制限未確定）を除いて
高さ制限の最高の地域が３１ｍとなった。
一番厳しいのは幹線道路から内に入ると途端に
１５ｍや１２ｍの制限になる事だろう。。
これによりこれ以降、田の字地区（御池-五条間、堀川-河原町間）
の幹線道路の内側で高いマンションなどは建築できなくなった。
⇒容積の恩恵を高階層にすることで利用できなくなり
結果的に部屋数を減らさざるを得ない。
⇒これ以上販売単価を上げることはほとんど不可能なため
土地取得コストを下げざるを得ない。
２）景況の変化
ここにきて不動産需要も徐々に減退期を迎えている。
客の母数が単純に減っている事と
消費者がネット等を利用して十分な情報提供を享受できる環境と
なったため今まで以上に物件を厳選しているような傾向。
エンドの動きが悪く腰が重い状況にあると言えよう。
特に高額帯の大型物件の動きがかなり悪く
業者が損切をするケースが目立つ。
特に不便な立地の物件や今の消費者のニーズを掴んでない
物件は厳しくなる。
高買いをした業者の物件が京都市の北部の高級住宅街（下鴨。小山等）に滞留しているケースが見受けられる。
成約されると思われる坪単価とは実に坪２０万円以上の開きがある。
３）総括
不動産需要も一通り活況期を終え、業界は冬の時代が到来する。
京都においては新景観条例に対応していかないといけない。
不動産業者、建築業者は淘汰が始まると思われる。
売主業者、分譲業者としては現在の需要を見極め、建築の規制を守り
よい商品を出す業者のみが生き残るのではないだろうか。
ＩＴの進化により不動産情報の透明性を増しエンドは物件を選別する。
これからはよい立地の仕入れと企画力・商品力・技術力が問われる
実力勝負の競争の時代になってきたといえよう。
2007.10.27
これがリ・ストック住宅（中京区聚楽廻南町）
どもども！にしむらです。
本日も二条駅の近くで物件を紹介いたします。
場所は千本二条から北に２００ｍほどいきまして西に入ったところ
二条自動車教習所の近くなんです。
場所は中京区聚楽廻南町
太子道の商店街の一角にこんなモダンな住宅が・・
元々の店舗の間取りからリノベーション！！
車庫を確保しましたので車もバイクもＯＫです。
さて中に入りますと
廊下の側におトイレ、洗面、風呂の水廻りがバッチリ。
さらに奥に行くと
ＬＤＫ１４畳でした！天井は物干しからのトップライト付きです。
さてさて２Ｆに行きますと個室が３部屋！
ファミリーにも嬉しいです。
真ん中の部屋をご紹介。
棟がある場所で天井高を利用したロフト付きでございます。
これでも改装住宅です。雨漏り保障３０ヶ月と
アフターメンテナンス付き住宅！！
一度見てください！廻りの物件と比べてください。
きっと気に入るはずですよ★★
本日も二条駅の近くで物件を紹介いたします。
場所は千本二条から北に２００ｍほどいきまして西に入ったところ
二条自動車教習所の近くなんです。
場所は中京区聚楽廻南町
太子道の商店街の一角にこんなモダンな住宅が・・
元々の店舗の間取りからリノベーション！！
車庫を確保しましたので車もバイクもＯＫです。
さて中に入りますと
廊下の側におトイレ、洗面、風呂の水廻りがバッチリ。
さらに奥に行くと
ＬＤＫ１４畳でした！天井は物干しからのトップライト付きです。
さてさて２Ｆに行きますと個室が３部屋！
ファミリーにも嬉しいです。
真ん中の部屋をご紹介。
棟がある場所で天井高を利用したロフト付きでございます。
これでも改装住宅です。雨漏り保障３０ヶ月と
アフターメンテナンス付き住宅！！
一度見てください！廻りの物件と比べてください。
きっと気に入るはずですよ★★
2007.10.10
出た！リ・ストック京町家（中京区西ノ京勧学院町）
みなさま
ご無沙汰しておりまする
今日はハチセの秋の京町家の新作を紹介しておきます。
場所は近年目覚しく発達した二条駅エリアになります。
二条駅東側、中京区西ノ京勧学院町です。
西ノ京の最東部に位置し、元教業学区。
今は朱雀第一小学校、中京中学学区になります。
二条駅（ＪＲ）、二条駅（地下鉄）、徒歩4分に
二条城前（地下鉄）、大宮（阪急）、四条大宮（嵐電）へ徒歩圏と
プレミアムのある立地。
スキッとした道路でしかも近くに公園がある。
三条商店街も歩いてすぐです。
建物は制震工法で半ば建替に近い大改装が施されてます。
↑制震オイルダンパーは構造を計算され決まった位置（耐力壁の一部）に取り付けられてます。
↑２Ｆ洋室は勾配天井を活かしロフトが。
↑火袋（吹抜）はないのですが、トップライトからは
暖かい光がリビングに届きます。
他社さんの建売なんかと比べるとなかなかのお値段ですが
和の仕上げの良さに制震工法にそれだけの価値があります。
しかもハチセ改装物件では史上初？雨漏り5年保障です。
限りなく新築に近い工事が施工された町家。
ぜひ一度ご覧くださいませ！
ご無沙汰しておりまする
今日はハチセの秋の京町家の新作を紹介しておきます。
場所は近年目覚しく発達した二条駅エリアになります。
二条駅東側、中京区西ノ京勧学院町です。
西ノ京の最東部に位置し、元教業学区。
今は朱雀第一小学校、中京中学学区になります。
二条駅（ＪＲ）、二条駅（地下鉄）、徒歩4分に
二条城前（地下鉄）、大宮（阪急）、四条大宮（嵐電）へ徒歩圏と
プレミアムのある立地。
スキッとした道路でしかも近くに公園がある。
三条商店街も歩いてすぐです。
建物は制震工法で半ば建替に近い大改装が施されてます。
↑制震オイルダンパーは構造を計算され決まった位置（耐力壁の一部）に取り付けられてます。
↑２Ｆ洋室は勾配天井を活かしロフトが。
↑火袋（吹抜）はないのですが、トップライトからは
暖かい光がリビングに届きます。
他社さんの建売なんかと比べるとなかなかのお値段ですが
和の仕上げの良さに制震工法にそれだけの価値があります。
しかもハチセ改装物件では史上初？雨漏り5年保障です。
限りなく新築に近い工事が施工された町家。
ぜひ一度ご覧くださいませ！
| Home |