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さて、前回の建物の評価のお話の最後で出てまいりました
建物内に駐車場がある場合の評価法についてお話します。

建物の例を参照しながら説明しますね。
住宅が密集する都市部では掘り込み型の駐車場が1Fにある
ことは非常に多いですよね。

madori[1].jpg


上記の間取りで床面積を1F 24㎡+駐車場16㎡
           2F 33㎡
と仮定するとこの時の建物評価はどうなるのでしょうか??

A 1F:40㎡+2F:33㎡と評価し建物再建築価格を掛ける ×

B 1F:24㎡+2F:33㎡と評価し
  駐車場部分は駐車場相場の評価をし建物評価に加算する   ◎

不動産の査定評価では正解は後者になります。

駐車場部分の評価は
月極駐車場賃貸相場×建物の耐用年数×12ヶ月×調整率
とします。
調整率は一台以上とめるスペース(例えばプラスバイク2台OKなど)
があるときの倍率で(0.7~1.5)くらいを採用します。
ただし宅地に車を何台も駐車できるスペースがある場合は
評価は考慮にいれないほうが望ましいです。


では今回の例の場合、建物に駐車場がある場合、無い場合では
どちらが評価が高くなるのでしょうか??


それは立地と地価が大きく関係すると考えられます。

①新築で駐車場部分(16㎡)が部屋だったとすると
その部分の評価は4.8坪×55万円(再建築価格)=264万円
築10年そこそこ程度の場合は140万円


②駐車場だった場合で駐車月賃相場が2万円だとすると
2×12ヶ月×22年(木造耐用年数)=528万円
駐車代相場が1万円でも264万円
3万円する場所だと792万円

地価と駐車場代は当然ながら大きな相関があります。
ということで都心になるほど駐車場がある家の経済的価値の
高さが如実に判りますね。
ということで都心であれば駐車場のある家は無い家に比べて
200万円~400万円ぐらい高く売れることになります。
ここに住宅のリノベーションのヒントがありそうです。
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京都の都心部の地価のおよそが知りたい方注目です!

今回は約1k㎡単位ごとに標準化された地価=FLM指数値(万円/坪)を算出し
地図に書き込みしました。
地価の数字の書いてあるあたりの地価をあらわしていると
お考えください。(あくまで参考値としてください)

※これは住宅地の道路周辺(幹線道路の評価はしない)
の土地の相場です。

この地価(土地相場)図を見ると
商業性や地域の人気、人口密集度が良くわかります。

注意点はいつものFLM指数の定義と同じで
①4m程度の道に接道する
②間口奥行き比が1:3.5
③20坪程度の土地
④傾斜や変形のない長方形の整形地
という条件に換算することで一定の土俵の上での数値を
算出しております。

ですので実際に適用する場合は
道路幅員、間口、形状、敷地の規模に応じた補正が必要です。

中京区の田の字地区周辺の地価(土地相場)がやはり際立っております。

相場が特殊で今回は記述がない部分もあります。
字で表記しています。
・河原町三条周辺
・木屋町通り
・祇園北側、南側(花見小路)縄手
・八坂の塔、高台寺、石塀小路周辺
・五条楽園周辺

この辺は相場の発散が大きく指標として発信するには不適当と判断し
敢えて書いておりません。
以上です。

FLR-h19s.jpg

H19年秋時点のものです。
前回のお話は住宅価格から建物の再建築価格の単価より
建物評価額を出し、逆算で土地値を算出することを学びました。

前回は新築が前提になってましたが
中古住宅の建物の評価はどのように計算するか
お教えします!

日本においては建物は時間が経過すると
経年変化から自然損耗がありその価値が落ちる。
そして毎年固定資産税評価額が落ちる(原価償却)
ということになっております。

そういった慣習から日本では償却に必要な耐用年数に
伴う原価率に対応する形で時価が決まっていくのが通例です。

居住用の在来工法で木造建物の耐用年数は22年。
これは22年経過すれば90%の評価額が下落し
新築時の10%になるということを意味します。

下が時価を算出するときの原価率で参考にどうぞ!
築年数  原価率
1年     0.96
3年     0.88
5年     0.80
7年     0.71
10年     0.59            
15年     0.39
20年     0.18
22年     0.10

☆評価のポイント
①建物の構造のグレードが高い場合、24~25年の耐用年数
 にしてもかまいません。
②建物の構造が鉄骨の場合 60万円/坪  耐用年数35年 
 鉄筋コンクリートの場合 65万円/坪  耐用年数50年
という風に計算するとよいです。
③建物の規模が大きい場合は別途割引が必要です。

計算例 

構造:木造2階建て 床面積:25坪 築年数 10年
55万円×25坪×0.59 = 811 万円
となります。

では次回は駐車場がある場合、ない場合の
評価の仕方についてお話します!





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