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2007.08.29
建物の評価額はどのように決まるか？��
こんにちわ
これまで査定評価のカテゴリでは土地や立地の評価について
執筆してきましたが、今回は建物についてお話します。
メインテーマは
建物のお値段ってどのように決めるの？？です。
不動産取引では地域ごとに土地の相場があるように
建物に関しても相場があります。
全国区でみた場合、大方は同じだと思いますが
地価や経済レベルの差で建築コストにも微妙な影響があるようです。
で京都の場合ですが
再建築価格
Ａ標準的な建売 55万円/坪
Ｂグレードの高い建売 60万円/坪
Ｃ注文建築 65万円〜/坪
という感じだとおもいます。
これが滋賀県ですと標準で45万円/坪だったりします。
さてこの再建築価格は建物を新築するときの坪単価なわけですが
もちろんあくまでこれは目安です。
どんな小さな家でも水廻り設備は必要ですので
床面積に比例するのは建築資材や屋根材、クロス等です。
ですので工事費Ｙ＝ＡＸ（床面積）＋Ｂ
のような線形モデルになると思います。
施工単価について高くなる要因としては
��3階建
��外観の形状が複雑 など
また3階建は構造上強化しないといけませんので
施工単価は高くなります。
大きい建物は比較的安い単価で建てることができるはずです。
ということでここからは応用です。
敷地面積25坪
床面積が28坪の標準的な建売新築住宅の値段が
3500万円であれば
建物部分の評価は 55万/坪×28坪＝1540万円
土地の評価は 3500万円-1540万円＝1960万円
土地の坪単価は1960÷25＝78.4万円
と逆算されます。
この土地の坪単価を立地や敷地の形状、道路幅員、接道状況
などから高いか安いかと議論することになります。
お判りになりましたか？
次回は中古建物の評価＝原価率についてお話します。
つづく・・
これまで査定評価のカテゴリでは土地や立地の評価について
執筆してきましたが、今回は建物についてお話します。
メインテーマは
建物のお値段ってどのように決めるの？？です。
不動産取引では地域ごとに土地の相場があるように
建物に関しても相場があります。
全国区でみた場合、大方は同じだと思いますが
地価や経済レベルの差で建築コストにも微妙な影響があるようです。
で京都の場合ですが
再建築価格
Ａ標準的な建売 55万円/坪
Ｂグレードの高い建売 60万円/坪
Ｃ注文建築 65万円〜/坪
という感じだとおもいます。
これが滋賀県ですと標準で45万円/坪だったりします。
さてこの再建築価格は建物を新築するときの坪単価なわけですが
もちろんあくまでこれは目安です。
どんな小さな家でも水廻り設備は必要ですので
床面積に比例するのは建築資材や屋根材、クロス等です。
ですので工事費Ｙ＝ＡＸ（床面積）＋Ｂ
のような線形モデルになると思います。
施工単価について高くなる要因としては
��3階建
��外観の形状が複雑 など
また3階建は構造上強化しないといけませんので
施工単価は高くなります。
大きい建物は比較的安い単価で建てることができるはずです。
ということでここからは応用です。
敷地面積25坪
床面積が28坪の標準的な建売新築住宅の値段が
3500万円であれば
建物部分の評価は 55万/坪×28坪＝1540万円
土地の評価は 3500万円-1540万円＝1960万円
土地の坪単価は1960÷25＝78.4万円
と逆算されます。
この土地の坪単価を立地や敷地の形状、道路幅員、接道状況
などから高いか安いかと議論することになります。
お判りになりましたか？
次回は中古建物の評価＝原価率についてお話します。
つづく・・
2007.08.18
京都音楽博覧会
政令指定都市京都。歴史都市京都。学生の町京都。
そこは東京、大阪、なんのそのの気概をもち
芸術やアート、ファッションを愛する若者のサブカルチャーの
発信地でもあります。
京都出身の音楽アーティストのくるりが主催で京都市下京区の
梅小路公園でドえらい音楽フェスを企画しているらしいです。
内容は以下↓
「今年初となる音楽フェスティバル「京都音楽博覧会」が9月23日、京都駅近くにある京都梅小路公園の芝生広場で開催される。主催は、京都音楽博覧会実行委員会。
同フェスは、京都出身のアーティスト「くるり」主導のもとで企画された。花や緑の自然あふれる京都梅小路公園で、環境や音楽など様々な問題をもう一度見つめ直すことをテーマに、自然・音楽・歴史を傷つけることなく「新しい音楽文化」の発信を目指す。」
http://karasuma.keizai.biz/headline/231/index.html
いや〜。くるりは凄いです。
アーティストとしてスケールの大きさを感じます。
また京都人としての誇りと京都を愛する気持ちは共感です。
京都は大きなイベント会場が少ないのでこういうの期待している人は
たくさんいたのではないでしょうか？
みんなで盛り上げたいですし
こういう動きがもっと増えてくると京都も活性化しますね！
京都音楽博覧会ウェブサイト
![banner_l[1].gif](http://blog-imgs-17.fc2.com/n/a/o/naokin219/banner_l[1].gif)
梅小路公園
powered by 地図Ｚ
そこは東京、大阪、なんのそのの気概をもち
芸術やアート、ファッションを愛する若者のサブカルチャーの
発信地でもあります。
京都出身の音楽アーティストのくるりが主催で京都市下京区の
梅小路公園でドえらい音楽フェスを企画しているらしいです。
内容は以下↓
「今年初となる音楽フェスティバル「京都音楽博覧会」が9月23日、京都駅近くにある京都梅小路公園の芝生広場で開催される。主催は、京都音楽博覧会実行委員会。
同フェスは、京都出身のアーティスト「くるり」主導のもとで企画された。花や緑の自然あふれる京都梅小路公園で、環境や音楽など様々な問題をもう一度見つめ直すことをテーマに、自然・音楽・歴史を傷つけることなく「新しい音楽文化」の発信を目指す。」
http://karasuma.keizai.biz/headline/231/index.html
いや〜。くるりは凄いです。
アーティストとしてスケールの大きさを感じます。
また京都人としての誇りと京都を愛する気持ちは共感です。
京都は大きなイベント会場が少ないのでこういうの期待している人は
たくさんいたのではないでしょうか？
みんなで盛り上げたいですし
こういう動きがもっと増えてくると京都も活性化しますね！
京都音楽博覧会ウェブサイト
梅小路公園
powered by 地図Ｚ
2007.08.13
地価（土地の相場）の決定要因
本日は地価に関する根本的なお話をしてみたいと思います。
地価（土地の相場）の決定メカニズムについてお話します。
不動産が金銭を伴う取引である以上
証券や株と同様、利用価値で利便性、人気から需要と供給のバランスから地価というものが決まります。
地価はマクロな経済現象で成り立っているのです。
地価に影響させるファクターは大きく分けて２つです。
�｜楼萢廾� ��個別要因
�｜楼萋胆�
対象不動産があるその地域の特性、利便性、雰囲気が
町の価値や人気を決めております。すなわち、
Ａ交通機関と駅
交通機関の駅自体の人気の差もありますが
経済活動上重要なエリアを路線のルートが通っているか
これは重要です。
つまり�￣悗�ら都心、ターミナルまでの距離。
そして��対象不動産から駅、商業地までの距離。
これが何よりも重要です。
Ｂ商業・レジャー・公共施設の多寡
商業施設・レジャー系
・デパート、スーパー、コンビニ、本屋、ＣＤ屋、カラオケ屋
アパレル店舗、美容室/サロン
飲食系
マクドナルド・カフェ・レストラン・居酒屋
金融・公共サービス系
銀行・役所・郵便局・病院・・・
あればあるほど町の利便性と魅力が高まります。
Ｃ歴史遺産建造物・寺社・公園等
いい雰囲気のお寺の近隣は閑静で住環境に優れますので
必然的に相場も高くなります。
世界遺産ともなればなおさらです。
御所、清水寺、高台寺、平安神宮、知恩院、金閣寺、銀閣寺
妙心寺、大覚寺、上賀茂神社、下鴨神社、大徳寺・・etc
ただし風致地区など特殊な景観規制がかかる場合は要注意です。
Ｄ教育施設
よい小・中学校の学区内に対象不動産があるか
これは子育て熱心な親にとっては一番の関心ごとです。
人気の学区の相場の高騰は避けれません
��個別要因
これは今までに説明した1つの独立した不動産がもつ特性です。
建蔽率・容積率・面積、道路幅員、間口、向き、形、雰囲気・・
要するに地価（土地の評価）はその立地の個性と地域の
総合評価だということです。
何点の土地を購入するかは買主のライフプラン次第です。
不動産はよく考えて購入したいものですね。
続く・・
地価（土地の相場）の決定メカニズムについてお話します。
不動産が金銭を伴う取引である以上
証券や株と同様、利用価値で利便性、人気から需要と供給のバランスから地価というものが決まります。
地価はマクロな経済現象で成り立っているのです。
地価に影響させるファクターは大きく分けて２つです。
�｜楼萢廾� ��個別要因
�｜楼萋胆�
対象不動産があるその地域の特性、利便性、雰囲気が
町の価値や人気を決めております。すなわち、
Ａ交通機関と駅
交通機関の駅自体の人気の差もありますが
経済活動上重要なエリアを路線のルートが通っているか
これは重要です。
つまり�￣悗�ら都心、ターミナルまでの距離。
そして��対象不動産から駅、商業地までの距離。
これが何よりも重要です。
Ｂ商業・レジャー・公共施設の多寡
商業施設・レジャー系
・デパート、スーパー、コンビニ、本屋、ＣＤ屋、カラオケ屋
アパレル店舗、美容室/サロン
飲食系
マクドナルド・カフェ・レストラン・居酒屋
金融・公共サービス系
銀行・役所・郵便局・病院・・・
あればあるほど町の利便性と魅力が高まります。
Ｃ歴史遺産建造物・寺社・公園等
いい雰囲気のお寺の近隣は閑静で住環境に優れますので
必然的に相場も高くなります。
世界遺産ともなればなおさらです。
御所、清水寺、高台寺、平安神宮、知恩院、金閣寺、銀閣寺
妙心寺、大覚寺、上賀茂神社、下鴨神社、大徳寺・・etc
ただし風致地区など特殊な景観規制がかかる場合は要注意です。
Ｄ教育施設
よい小・中学校の学区内に対象不動産があるか
これは子育て熱心な親にとっては一番の関心ごとです。
人気の学区の相場の高騰は避けれません
��個別要因
これは今までに説明した1つの独立した不動産がもつ特性です。
建蔽率・容積率・面積、道路幅員、間口、向き、形、雰囲気・・
要するに地価（土地の評価）はその立地の個性と地域の
総合評価だということです。
何点の土地を購入するかは買主のライフプラン次第です。
不動産はよく考えて購入したいものですね。
続く・・
2007.08.08
宅地の向きと道路付けによる宅地の評価
どもども。
本日はまた不動産の宅地評価のお話をしたいと思います。
以前に道路の幅員と宅地評価の関係についてお話しましたが
本日は道路付けと道路に対する向きが宅地評価及び
一般市場における取引時価にどのような影響を及ぼすか
お話したいと思います。
Ｑ 下図�，鬚翰�ください。
ある町内の住宅地図だとお考えください。
灰色は道路、橙色は宅地です。
京都の街中はこのような短冊形（鰻の寝床）の宅地が多いです。
昔は東西町といって東西にある南北の道路に挟まれた１ブロックが
１つの町内という構成をしていたので東、西向きの家が
すごく多いのです。
さていろんな条件にある各宅地は便宜上
それぞれ同じ面積、同じ間口/奥行き比を仮定しております。
ただそれぞれ道路付けと向きが異なります。
道路付けと向きで補正を加えるとすれば
どのような評価が相応しいのでしょうか？？
考え方の指針
基本となる考え方は以下です。
�‘始�に接する幅が大きい宅地を評価する。
これは間口評価の話と同じですが、
宅地の使い勝手と日当たりの影響を重視します。
��角地や両面道路、3面道路は高く評価する。
角地や両面道路は基本的には10％、3面道路は15％程度
の加算評価とする。但し道路の幅員が狭い場合は大きく
加算しない。
�Ｆ邯�き、北向き、東向き＝西向き、の順に評価する。
日当たりのよい順に評価することになります。
間口の狭い東西向きの家は太陽の軌道を考えると
朝、夕のどちらかが暗かったり、
南中高度が低い冬場は光があまり入らなかったりします。
東向きのよいところは朝日を浴びることができる点です。
生体リズムを整えるにはいいのかもしりません。
ただ日中の日当たりが間取り如何により悪くなる可能性があり
物が干しにくい。。という悩みも出てくるかも。
西向きはその逆で朝日は不十分ですが
日中はずっと明るいに気分になります。
北向きは評価を下げられることが多いのですが
裏庭に空地を設ける事で十分明るい家にすることができます。
狙い目かもしれません。
というところで評点をつけたのが下図�△任后�
＜各宅地の評点＞
赤：115％ 濃い橙：112％ 薄い橙：110％
黄：108％ 黄緑：106％ 深緑：103％
水色：100％
という評価が相応しいと考えております。
不動産というものは人と同じで十人十色、固有性が強く千差万別です。
不動産の査定は妙味があり奥深いものです。
宅地評価に対するしっかりとした理論構築と正しい認識が必要です。
本日はまた不動産の宅地評価のお話をしたいと思います。
以前に道路の幅員と宅地評価の関係についてお話しましたが
本日は道路付けと道路に対する向きが宅地評価及び
一般市場における取引時価にどのような影響を及ぼすか
お話したいと思います。
Ｑ 下図�，鬚翰�ください。
ある町内の住宅地図だとお考えください。
灰色は道路、橙色は宅地です。
京都の街中はこのような短冊形（鰻の寝床）の宅地が多いです。
昔は東西町といって東西にある南北の道路に挟まれた１ブロックが
１つの町内という構成をしていたので東、西向きの家が
すごく多いのです。
さていろんな条件にある各宅地は便宜上
それぞれ同じ面積、同じ間口/奥行き比を仮定しております。
ただそれぞれ道路付けと向きが異なります。
道路付けと向きで補正を加えるとすれば
どのような評価が相応しいのでしょうか？？
考え方の指針
基本となる考え方は以下です。
�‘始�に接する幅が大きい宅地を評価する。
これは間口評価の話と同じですが、
宅地の使い勝手と日当たりの影響を重視します。
��角地や両面道路、3面道路は高く評価する。
角地や両面道路は基本的には10％、3面道路は15％程度
の加算評価とする。但し道路の幅員が狭い場合は大きく
加算しない。
�Ｆ邯�き、北向き、東向き＝西向き、の順に評価する。
日当たりのよい順に評価することになります。
間口の狭い東西向きの家は太陽の軌道を考えると
朝、夕のどちらかが暗かったり、
南中高度が低い冬場は光があまり入らなかったりします。
東向きのよいところは朝日を浴びることができる点です。
生体リズムを整えるにはいいのかもしりません。
ただ日中の日当たりが間取り如何により悪くなる可能性があり
物が干しにくい。。という悩みも出てくるかも。
西向きはその逆で朝日は不十分ですが
日中はずっと明るいに気分になります。
北向きは評価を下げられることが多いのですが
裏庭に空地を設ける事で十分明るい家にすることができます。
狙い目かもしれません。
というところで評点をつけたのが下図�△任后�
＜各宅地の評点＞
赤：115％ 濃い橙：112％ 薄い橙：110％
黄：108％ 黄緑：106％ 深緑：103％
水色：100％
という評価が相応しいと考えております。
不動産というものは人と同じで十人十色、固有性が強く千差万別です。
不動産の査定は妙味があり奥深いものです。
宅地評価に対するしっかりとした理論構築と正しい認識が必要です。
2007.08.03
左京区の土地の相場・地価分析結果
こんばんわ
皆様ご無沙汰しております！
二週間ぶりの投稿になりました。
今回は京都市左京区の地価/土地の相場のFML指数の
分析結果を発表します！
FML指数ってなんだ？
Fundamental Market Land price Rating の略。
私の提唱する住宅用土地の評価理論で用いる指数です。
地域、町ごとの不動産の持つ様々な特性を
一つの固定した条件の下に換算し
不動産の持つ価値（資産価値・利便性・人気・雰囲気）を
比較しやすいように坪単価表示で数値化したものです。
この指数の面白いのは固有の不動産の条件に変換することで
その不動産（土地）のおよその時価額を知る事ができる点です。
換算する固定条件
・４ｍ（６ｍ）の建築基準法上の道路に接道する
・敷地は２４坪（低層地域は３０坪）とする
・間口/奥行き比は1：3.5の長方形型とする
・傾斜のない平坦地とする
FML RATING 建蔽率/容積率
左京区下鴨北園町 170* 50/80
左京区下鴨宮崎町 145* 60/100
左京区下鴨膳部町 150* 60/200
左京区新丸太町 145* 80/300
左京区一乗寺里ノ西町 85* 50/80
左京区一乗寺庵野町 80* 50/80
左京区静市市原町 50* 40/60
左京区北白川久保田町 145 60/200
左京区下鴨芝本町 130 60/100
左京区鹿ケ谷西寺ノ前町 105 50/80
左京区浄土寺下南田町 100 50/80
左京区修学院北沮沢町 65 50/80
平成19年8月現在 単位は[万円/坪]
皆様ご無沙汰しております！
二週間ぶりの投稿になりました。
今回は京都市左京区の地価/土地の相場のFML指数の
分析結果を発表します！
FML指数ってなんだ？
Fundamental Market Land price Rating の略。
私の提唱する住宅用土地の評価理論で用いる指数です。
地域、町ごとの不動産の持つ様々な特性を
一つの固定した条件の下に換算し
不動産の持つ価値（資産価値・利便性・人気・雰囲気）を
比較しやすいように坪単価表示で数値化したものです。
この指数の面白いのは固有の不動産の条件に変換することで
その不動産（土地）のおよその時価額を知る事ができる点です。
換算する固定条件
・４ｍ（６ｍ）の建築基準法上の道路に接道する
・敷地は２４坪（低層地域は３０坪）とする
・間口/奥行き比は1：3.5の長方形型とする
・傾斜のない平坦地とする
FML RATING 建蔽率/容積率
左京区下鴨北園町 170* 50/80
左京区下鴨宮崎町 145* 60/100
左京区下鴨膳部町 150* 60/200
左京区新丸太町 145* 80/300
左京区一乗寺里ノ西町 85* 50/80
左京区一乗寺庵野町 80* 50/80
左京区静市市原町 50* 40/60
左京区北白川久保田町 145 60/200
左京区下鴨芝本町 130 60/100
左京区鹿ケ谷西寺ノ前町 105 50/80
左京区浄土寺下南田町 100 50/80
左京区修学院北沮沢町 65 50/80
平成19年8月現在 単位は[万円/坪]
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