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2007.07.18
改装済み京町家＃２
こんちわ！
本日は�衄�清で改装した京町家を紹介します。
にしむ不動産情報通信局での京町家の紹介は前回の柿本町に続き
第二号になりますね。
場所は烏丸五条の近隣で東洞院通花屋町の交差点を下ったところ
の通路奥になります。
外観は純粋な町家っぽくなく杉板張り、不思議な外観です。
１３畳のLDK。奥に見えるのが自慢のお庭です。
庭師が手を入れた雅やかなお庭、照明をつければ夜も綺麗です。
このストリップ階段も見所のひとつ。天井は吹き抜け、一番上はトップライトになっております。
物件概要（改装済みの京町家）
■所在地：京都市下京区冨田町 ■販売価格：1980万円
■敷地面積：49.34�屐 、１箴果明僉〔�69�屐�
■間取り：２LDK
今回は空間的なゆとりを重視し、少ない人数で贅沢に住める、
芸術家が好みそう、そんなお家の企画を考えました。
吹き抜けの階段や広々した玄関ホール、本格的なお庭
ゆとりサイズの洗面、お庭が見える１６１６のお風呂など
これまでにない「遊び」のある町家に仕上がっております。
また京都駅や地下鉄烏丸線の五条駅に近いのも魅力です。
是非一度ご覧になってください。
本日は�衄�清で改装した京町家を紹介します。
にしむ不動産情報通信局での京町家の紹介は前回の柿本町に続き
第二号になりますね。
場所は烏丸五条の近隣で東洞院通花屋町の交差点を下ったところ
の通路奥になります。
外観は純粋な町家っぽくなく杉板張り、不思議な外観です。
１３畳のLDK。奥に見えるのが自慢のお庭です。
庭師が手を入れた雅やかなお庭、照明をつければ夜も綺麗です。
このストリップ階段も見所のひとつ。天井は吹き抜け、一番上はトップライトになっております。
物件概要（改装済みの京町家）
■所在地：京都市下京区冨田町 ■販売価格：1980万円
■敷地面積：49.34�屐 、１箴果明僉〔�69�屐�
■間取り：２LDK
今回は空間的なゆとりを重視し、少ない人数で贅沢に住める、
芸術家が好みそう、そんなお家の企画を考えました。
吹き抜けの階段や広々した玄関ホール、本格的なお庭
ゆとりサイズの洗面、お庭が見える１６１６のお風呂など
これまでにない「遊び」のある町家に仕上がっております。
また京都駅や地下鉄烏丸線の五条駅に近いのも魅力です。
是非一度ご覧になってください。
2007.07.17
京都市住宅地価/土地売買相場の分析（北区）
土地の取引相場の指標となるＦMＬ値を発表します。
今回はＨ18−H19の京都市北区の住宅地の土地相場です。
ここで基本地価相場FML値のおさらいをしておきます。
FML値とは
住宅地の地価を同じ基準で比較するために指数化した指標（坪単価）です。
そのために下記の同じ条件に換算して数値にしています。
・建築基準法上の４ｍ道路に面する。
（旧の京都の外側は６ｍ道路を基本にする地域もあります）
・間口は4.5ｍ(一種低層は6.7ｍ）の長方形の土地とする。
・20〜27坪（一種低層は30〜40坪）の標準的な広さの土地
・勾配のない整形地
FML RATING 建蔽率/容積率
北区小山下板倉町 170* 60/100
北区小山初音町 140* 60/100
北区紫野宮西町 125* 60/100
北区紫竹下梅ノ木町 120* 60/100
北区紫野東御所田町 115* 60/100
北区紫野下若草町 90* 60/200
北区紫野南花ノ坊町 80* 60/200
北区小山南上総町 125 60/100
北区北野東紅梅町 105
北区上賀茂藤ノ木町 95 50/80
北区紫竹西南町 95 60/200
北区上賀茂朝露ヶ原町 80 50/80
平成19年6月現在 単位は[万円/坪]
*は6m道路を評価の基本にしている地域です。
今回はＨ18−H19の京都市北区の住宅地の土地相場です。
ここで基本地価相場FML値のおさらいをしておきます。
FML値とは
住宅地の地価を同じ基準で比較するために指数化した指標（坪単価）です。
そのために下記の同じ条件に換算して数値にしています。
・建築基準法上の４ｍ道路に面する。
（旧の京都の外側は６ｍ道路を基本にする地域もあります）
・間口は4.5ｍ(一種低層は6.7ｍ）の長方形の土地とする。
・20〜27坪（一種低層は30〜40坪）の標準的な広さの土地
・勾配のない整形地
FML RATING 建蔽率/容積率
北区小山下板倉町 170* 60/100
北区小山初音町 140* 60/100
北区紫野宮西町 125* 60/100
北区紫竹下梅ノ木町 120* 60/100
北区紫野東御所田町 115* 60/100
北区紫野下若草町 90* 60/200
北区紫野南花ノ坊町 80* 60/200
北区小山南上総町 125 60/100
北区北野東紅梅町 105
北区上賀茂藤ノ木町 95 50/80
北区紫竹西南町 95 60/200
北区上賀茂朝露ヶ原町 80 50/80
平成19年6月現在 単位は[万円/坪]
*は6m道路を評価の基本にしている地域です。
2007.07.11
改装済み京町家＃1
どもども！
本日は私が販売を担当をしております全改装済みの
京町家を紹介いたします。
場所は大宮五条の物件です。
築不詳で古く老朽化した京町家を�衄�清が現代の
ライフスタイルに合った間取りに一新。
もちろん水廻り設備を新設しております。
外観には重厚感のある格子を取り付け、壁は漆喰塗り
昔には通り庭と火袋があった吹き抜け部分は昭和のリフォームで塞がれた。改装で吹き抜けを再生しキッチンスペースに空間的な寛ぎを演出！
ちょっとした中庭が暗めの町家に光と涼を与える
洋室はもちろん勾配天井で梁を見せる
物件概要
■所在地：京都市下京区柿本町
■敷地正味面積：約21坪■延床面積：約24坪■間取り：３LDK 中庭付
販売済み
本日は私が販売を担当をしております全改装済みの
京町家を紹介いたします。
場所は大宮五条の物件です。
築不詳で古く老朽化した京町家を�衄�清が現代の
ライフスタイルに合った間取りに一新。
もちろん水廻り設備を新設しております。
外観には重厚感のある格子を取り付け、壁は漆喰塗り
昔には通り庭と火袋があった吹き抜け部分は昭和のリフォームで塞がれた。改装で吹き抜けを再生しキッチンスペースに空間的な寛ぎを演出！
ちょっとした中庭が暗めの町家に光と涼を与える
洋室はもちろん勾配天井で梁を見せる
物件概要
■所在地：京都市下京区柿本町
■敷地正味面積：約21坪■延床面積：約24坪■間取り：３LDK 中庭付
販売済み
2007.07.04
不動産無料査定いたします
にしむ不動産では京都市の不動産の無料査定を始めました。
ぜひぜひ一度お気軽にご相談ください。
査定依頼・お問い合わせは
246-office@104.net（西村宛）までよろしくお願いいたします。
以下のような方にお勧めです。
A.自分の居住/所有/相続する不動産がいくらくらいで売れるのか知りたい
B.売却/処分/買取を依頼したい
C.比較検討のため地域の相場、物件の価値を知りたい
査定する材料として以下の状況を教えてください。
＜土地について＞
�‐貊�
区と町名（京都市限定）を教えてください。
�◆檻院‥效呂侶曽�
土地の形、傾斜地がある場合、擁壁や崖地がある場合、一部山林など特殊な地形の場合も教えてください
�◆檻押＼橘Ｉ瀉鰐明�
公簿面積しか判らない場合は私道負担面積の可能性も教えてください。
�４峺�
道路と土地が接している部分の長さです。
�て始�幅員
道路の幅です。途中で急に細くなる場合で車が通行できない場合なども教えてください。
�テ始�の種類
土地の評価では建築基準法上の道路かどうかが重要です。道路が路地の場合は路地と書いてください。袋小路の場合も非道路の可能性があります。
�ζ始�に対する向き（方角）
家や土地がどちらに向いているかを教えてください。
また角地や両面道路、３面道路は加算評価の対象となります。
＜建物について（建物付きの場合）＞
�Ч渋�
木造瓦葺2階建てなど
�┥果明�
１F 45�屐。�F 41�屐。�F 32�屬覆�
��間取り
３LDK＋ロフトなど
��築年数
築17年など、増改築のある場合や改装履歴も教えてください
��駐車場のあるなしと台数
��庭のあるなし
隣地建物との間隔などもわかればなおよしです
どうぞよろしくお願いいたします。
2007.07.02
京都の新景観条例とは
京都では平成19年9月から新景観条例が施行されます。
この法律で変わる建築規制の変化はものすごいものです。
・事業で不動産を買う方（宅建業者さん）
・土地を買って家を建てる方
は注意が必要です！
施行目的としてはマンション等の乱開発から京都らしい景観の保全する
ということが謳い文句になったいるようですが、
いろいろ別な力も働いているのではとのウワサもあります。
今回の景観条例の導入後に変わってくる建築制限は
主に
�々發機´▲妊競ぅ鶸霆燹´２鯵姐�告物 �ど�致地区の拡大 の制限がメインですが
秋以降に建築をしたい方が何も知らずに
土地を購入されますと建築制限にかなりの変化がありますので
まったく計画通りいかないということにもなりますので
注意が必要です。
�々發�
高度地区が変わり市内都心部の４５ｍ高度地区は廃止され
最高３１ｍになります。
これまでは都心であれば３１ｍ高度地区でしたが
施行後は幹線通りから一本内側の通りに入るとほぼ１５ｍ高度地区に
なってしまいます。こうなると５階建が限界です。
伏見区油小路の高度集積地区のみが高層建築の可能性が残されているようですがまだ未定らしいです。
�▲妊競ぅ鶸霆�
今回の目玉というべき規制です。
簡単に判りやすくいうと
京都の中心部（大路の内＝旧の京都） ⇒ 新しい美観地区
旧の京都の辺縁部 ⇒ 美観形成地区
完全に旧の京都の（北大路、東大路、西大路、九条）の外 ⇒ 新しい建造物修景地区
もちろん例外もたくさんあります。
例えば東山区（祇園・新橋・八坂・清水等）や三条通（堀川より東）
については特殊な景観地区になっていることが多いので要注意です。
地区ごとに外観デザインのガイドラインが決められます。
これからは新築・改装工事をするごとに外観の認定が必要になり
外観色も定義された色のなかに収めないといけません。
前の美観地区でいう何種といったものでなく地域特性に応じて
町並み型、山並み型、岸辺型などデザイン基準が細分化されてます。
特に美観地域では
「和」「京町家」の外観、瓦、屋根勾配、軒の出、ケラバの出などの要求がつきます。歴史的な景観を持つ祇園や花見小路などの地域では特に
外観に細かい注文がつくので注意が必要です。
何しろ洋風の建物が否定される可能性が高いのだから困りもんです。
なにかと和の設えに煩い美観地区と比べると
建造物修景地区は縛りが少なく、山麓型以外では洋風もいけそうな
イメージです。
�２鯵姐�告物
ネオンなどの看板の電飾が出来なくなります。
ネオンの専門業者は大ダメージでしょうが
これも決定です。どうしようもありません。
�ど�致地区の拡大
これも業者泣かせです。
風致地区エリアが拡がり風致３種地域が２種地域にランクアップしたり制限が強化されております。
風致地区に指定されると建蔽率がかなり低くなりますので要注意です。
◆対策としては
⇒まず新景観条例施行後の
景観地域の区分を知る事が第一です。
京都市役所の都市計画課にいって地図をみて確認するか
http://www.city.kyoto.jp/tokei/keikan/
ＨＰより資料をダウンロードして確認するかです。
次回は新景観条例施行後の展開
各景観地区のデザイン基準について
触れていきたいと思います。
この法律で変わる建築規制の変化はものすごいものです。
・事業で不動産を買う方（宅建業者さん）
・土地を買って家を建てる方
は注意が必要です！
施行目的としてはマンション等の乱開発から京都らしい景観の保全する
ということが謳い文句になったいるようですが、
いろいろ別な力も働いているのではとのウワサもあります。
今回の景観条例の導入後に変わってくる建築制限は
主に
�々發機´▲妊競ぅ鶸霆燹´２鯵姐�告物 �ど�致地区の拡大 の制限がメインですが
秋以降に建築をしたい方が何も知らずに
土地を購入されますと建築制限にかなりの変化がありますので
まったく計画通りいかないということにもなりますので
注意が必要です。
�々發�
高度地区が変わり市内都心部の４５ｍ高度地区は廃止され
最高３１ｍになります。
これまでは都心であれば３１ｍ高度地区でしたが
施行後は幹線通りから一本内側の通りに入るとほぼ１５ｍ高度地区に
なってしまいます。こうなると５階建が限界です。
伏見区油小路の高度集積地区のみが高層建築の可能性が残されているようですがまだ未定らしいです。
�▲妊競ぅ鶸霆�
今回の目玉というべき規制です。
簡単に判りやすくいうと
京都の中心部（大路の内＝旧の京都） ⇒ 新しい美観地区
旧の京都の辺縁部 ⇒ 美観形成地区
完全に旧の京都の（北大路、東大路、西大路、九条）の外 ⇒ 新しい建造物修景地区
もちろん例外もたくさんあります。
例えば東山区（祇園・新橋・八坂・清水等）や三条通（堀川より東）
については特殊な景観地区になっていることが多いので要注意です。
地区ごとに外観デザインのガイドラインが決められます。
これからは新築・改装工事をするごとに外観の認定が必要になり
外観色も定義された色のなかに収めないといけません。
前の美観地区でいう何種といったものでなく地域特性に応じて
町並み型、山並み型、岸辺型などデザイン基準が細分化されてます。
特に美観地域では
「和」「京町家」の外観、瓦、屋根勾配、軒の出、ケラバの出などの要求がつきます。歴史的な景観を持つ祇園や花見小路などの地域では特に
外観に細かい注文がつくので注意が必要です。
何しろ洋風の建物が否定される可能性が高いのだから困りもんです。
なにかと和の設えに煩い美観地区と比べると
建造物修景地区は縛りが少なく、山麓型以外では洋風もいけそうな
イメージです。
�２鯵姐�告物
ネオンなどの看板の電飾が出来なくなります。
ネオンの専門業者は大ダメージでしょうが
これも決定です。どうしようもありません。
�ど�致地区の拡大
これも業者泣かせです。
風致地区エリアが拡がり風致３種地域が２種地域にランクアップしたり制限が強化されております。
風致地区に指定されると建蔽率がかなり低くなりますので要注意です。
◆対策としては
⇒まず新景観条例施行後の
景観地域の区分を知る事が第一です。
京都市役所の都市計画課にいって地図をみて確認するか
http://www.city.kyoto.jp/tokei/keikan/
ＨＰより資料をダウンロードして確認するかです。
次回は新景観条例施行後の展開
各景観地区のデザイン基準について
触れていきたいと思います。
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